Répartition des charges en copropriété : la règle
Quelle est la règle de répartition des charges dans une copropriété ? Tantièmes, clés de répartition, cas de vente : tout ce qu'il faut savoir en 2026.
Les tantièmes de copropriété sont au cœur de la répartition des charges : chaque copropriétaire contribue en proportion de la quote-part attachée à son lot dans les parties communes. Ce principe découle de la loi du 10 juillet 1965 et se décline concrètement dans le règlement de copropriété de chaque immeuble. Deux grandes catégories de charges existent, avec des clés de répartition distinctes. Maîtriser ce mécanisme aide à contrôler ses appels de fonds et à éviter les contentieux.
La règle de répartition des charges dans une copropriété
C'est l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance) qui pose le cadre. Chaque copropriétaire contribue aux dépenses communes à hauteur de sa quote-part, exprimée en tantièmes ou en millièmes.
Ces tantièmes sont fixés lot par lot à la création de la copropriété. Trois paramètres entrent en jeu :
- La superficie du lot : surface privative mesurée selon la loi Carrez.
- La situation dans l'immeuble : étage, exposition, vue.
- La consistance du lot : appartement, cave, parking, local commercial.
- L'usage prévu : résidentiel ou commercial.
Le règlement de copropriété précise ensuite la quote-part de chaque lot pour chaque catégorie de charges. Ce document s'impose à tout nouveau copropriétaire dès la signature de l'acte authentique. Selon service-public.fr, il doit obligatoirement mentionner les éléments retenus pour établir cette répartition.
La quote-part détermine directement le montant des appels de fonds trimestriels ou mensuels émis par le syndic. Logique : plus les tantièmes d'un lot sont élevés, plus la contribution est lourde.
Charges générales et charges spéciales : deux clés de répartition distinctes
La loi de 1965 pose une distinction claire entre deux types de charges, chacun régi par une logique propre.
Les charges générales couvrent l'entretien courant des parties communes, la conservation des bâtiments et l'administration de la copropriété : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage des couloirs... Elles sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes généraux, sans exception.
Les charges spéciales, elles, concernent les services collectifs et équipements communs : ascenseur, gardien, chauffage collectif, interphone, eau froide des parties communes. Le critère retenu ici est celui de l'utilité potentielle. Un copropriétaire du rez-de-chaussée qui n'emprunte jamais l'ascenseur y contribue quand même, mais dans une proportion réduite par rapport aux résidents des étages.
Cette distinction est le point de départ pour comprendre sa clé de répartition des charges de copropriété. Un immeuble peut ainsi concentrer plusieurs tableaux : un pour les charges générales, un pour l'ascenseur, un pour le chauffage collectif. Le syndic doit produire ces tableaux dans son rapport de gestion annuel.
Pour illustrer : dans un immeuble de 10 appartements totalisant 1 000 millièmes, un lot de 120 millièmes supporte 12 % de chaque charge générale appelée.
L'essentiel
- Les charges sont réparties selon les tantièmes de copropriété, fixés par le règlement de copropriété en fonction de la superficie, de l'étage et de la consistance du lot (loi du 10 juillet 1965).
- Les charges générales (entretien des parties communes, administration) sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes.
- Les charges spéciales (ascenseur, gardien, chauffage collectif) sont réparties selon l'utilité que chaque lot retire de ces services, indépendamment de leur usage effectif.
- En cas de vente, l'acheteur et le vendeur se partagent les charges de l'année selon la date de signature de l'acte authentique, sauf convention contraire.
- Un copropriétaire ne peut pas refuser de payer sa quote-part : la loi n'institue pas de solidarité entre copropriétaires, mais le syndicat peut engager une procédure de recouvrement contre tout débiteur défaillant.
Comment calculer sa quote-part des charges de copropriété
Le calcul lui-même est simple. Une fois les tantièmes connus, la formule est :
Quote-part = (Tantièmes du lot / Total des tantièmes) × Dépense totale appelée
Prenons un exemple de calcul des charges de copropriété : l'assemblée générale vote 12 000 € de travaux de ravalement. Un lot détient 85 millièmes sur 1 000 millièmes au total. Sa quote-part :
(85 / 1 000) × 12 000 € = 1 020 €
Ce calcul vaut pour chaque poste de dépense séparément, selon la clé prévue pour ce poste. Les charges de gardiennage ne suivent pas nécessairement les mêmes millièmes que l'ascenseur.
Le syndic est tenu de fournir le tableau de répartition, qui liste tous les lots, leurs tantièmes par catégorie de charges et la fraction correspondante. Ce document doit être annexé au règlement de copropriété. Tout copropriétaire peut en demander communication à tout moment.
Un copropriétaire qui estime la répartition erronée peut contester les tantièmes devant le tribunal judiciaire. La prescription est de 5 ans à compter de la publication du règlement modificatif au fichier immobilier.
Répartition des charges dans une copropriété à plusieurs bâtiments
La répartition des charges en copropriété avec plusieurs bâtiments obéit à une logique particulière. Quand un ensemble immobilier comprend plusieurs bâtiments distincts, la loi autorise la création de charges propres à chaque bâtiment, en complément des charges communes à l'ensemble.
Concrètement : un copropriétaire du bâtiment A ne participe pas aux dépenses spécifiques au bâtiment B (réfection de toiture, ravalement, ascenseur propre à ce bâtiment), sauf disposition contraire du règlement.
Ce dernier doit alors prévoir deux niveaux :
- Des tantièmes généraux : pour les charges communes à tous les bâtiments (voirie, espaces verts partagés, gardiennage global).
- Des tantièmes par bâtiment : pour les charges propres à chaque entité (entretien de la cage d'escalier, ascenseur, toiture du bâtiment).
Ce système est encadré par l'article 24 alinéa 3 de la loi de 1965. Il évite des inégalités flagrantes liées à la localisation dans l'ensemble immobilier. Un syndicat secondaire peut même être constitué pour chaque bâtiment afin de gérer ces charges de façon autonome.
Qui paie les charges lors d'une vente de logement en copropriété
La question de la répartition lors d'une vente revient souvent. Selon service-public.fr, acheteur et vendeur se partagent les charges communes en fonction de la date de signature de l'acte authentique.
En pratique, le notaire effectue une provision sur charges à la signature. Les charges déjà appelées mais couvrant une période postérieure à la vente sont remboursées au vendeur par l'acheteur, et réciproquement.
La règle légale par défaut :
- Charges courantes : réparties prorata temporis, au prorata du temps de possession dans l'année.
- Appels de fonds pour travaux votés avant la vente : supportés par le vendeur si le vote est antérieur à la signature, sauf accord contraire entre les parties.
- Fonds de travaux (loi ALUR) : versé par le vendeur, non remboursable par l'acheteur (il reste acquis à la copropriété).
Consulter l'état daté fourni par le syndic avant toute transaction est indispensable. Ce document récapitule les sommes dues, les appels de fonds à venir et les impayés éventuels du lot vendu. Pour aller plus loin, notre guide complet sur les charges de copropriété pour le propriétaire détaille les obligations à chaque étape.
La part du locataire dans les charges de copropriété
Un locataire ne règle pas les charges de copropriété directement au syndicat. C'est le propriétaire bailleur qui reste redevable de l'intégralité des charges envers le syndic. Mais la loi l'autorise à en répercuter une partie sur son locataire.
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (Legifrance). Elle comprend notamment :
- L'entretien courant des parties communes : nettoyage, électricité des couloirs.
- Les dépenses liées aux ascenseurs : entretien et électricité.
- Les charges de chauffage et d'eau chaude collectifs.
- Les dépenses de gardiennage, partiellement selon le contrat.
Les charges d'administration (honoraires du syndic, frais d'assemblée générale) et les dépenses de gros travaux restent à la charge exclusive du propriétaire. La frontière entre charges locatives et charges propriétaires est régulièrement source de litiges en fin de bail. Selon Boursorama (juin 2025), la loi n'institue aucune solidarité financière entre copropriétaires : personne ne peut être contraint de régler les impayés d'un autre. Ce principe s'étend à la relation bailleur-locataire.
Sources
- service-public.fr
- service-public.fr
- service-public.fr
- service-public.fr
- legifrance.gouv.fr
- service-public.fr
- boursorama.com
Fiche pratique
| Loi de référence | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance) |
| Unité de répartition | Tantièmes ou millièmes (fixés par le règlement de copropriété) |
| Charges générales | Réparties entre TOUS les copropriétaires au prorata des tantièmes |
| Charges spéciales | Réparties selon l'utilité potentielle de chaque lot (ascenseur, chauffage...) |
| Décret charges locatives | Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables sur le locataire) |
| Vote pour modifier la répartition | Double majorité article 26 (ou unanimité selon les cas) |
| En cas de vente | Partage prorata temporis à la date de l'acte authentique |
| Document clé | État daté fourni par le syndic (obligatoire avant toute vente) |
| Prescription pour contester les tantièmes | 5 ans à compter de la publication du règlement modifié |
| Contact officiel | service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2590 |
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Avant toute décision, rapprochez-vous d'un professionnel agréé.
Questions de copropriétaires
Quelle est la règle de répartition des charges dans une copropriété ?
Les charges de copropriété sont réparties selon les tantièmes (ou millièmes) de chaque lot, fixés par le règlement de copropriété. Les charges générales s'appliquent à tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Les charges spéciales, elles (ascenseur, chauffage collectif), suivent le critère de l'utilité que chaque lot retire du service, conformément à la loi du 10 juillet 1965.
Comment calculer la quote-part des charges de copropriété ?
La quote-part se calcule en divisant les tantièmes du lot par le total des tantièmes de la copropriété, puis en multipliant par le montant de la dépense. Exemple : un lot avec 85 millièmes sur 1 000 règle 8,5 % de chaque charge générale appelée. Le tableau de répartition annexé au règlement de copropriété détaille ce calcul pour chaque poste.
Comment sont réparties les charges lors de la vente d'un logement en copropriété ?
Lors d'une vente, acheteur et vendeur se partagent les charges au prorata du temps de possession dans l'année, selon la date de l'acte authentique. Les travaux votés avant la vente restent à la charge du vendeur, sauf accord contraire. Le fonds de travaux (loi ALUR) reste acquis à la copropriété : il n'est pas remboursé à l'acheteur. L'état daté fourni par le syndic détaille toutes les sommes concernées.
Quelle est la part du locataire dans les charges de copropriété ?
Le locataire ne règle pas les charges directement au syndic : c'est le propriétaire qui reste redevable. Mais le bailleur peut répercuter sur son locataire les charges dites récupérables, listées par le décret du 26 août 1987 : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau chaude. Les honoraires du syndic et les grosses réparations restent à la charge exclusive du propriétaire.
Peut-on modifier la répartition des charges dans une copropriété ?
Oui, mais la modification du tableau de répartition des charges est soumise à un vote en assemblée générale, en général à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix). L'unanimité est requise si la modification porte sur la répartition inscrite dans le règlement de copropriété lui-même. Un géomètre-expert ou un notaire peut être mandaté pour établir un nouveau tableau.
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