Assemblée générale en ligne en copropriété : ce que la loi autorise vraiment

Une assemblée générale de copropriété peut se tenir à distance par visioconférence ou vote électronique si le règlement de copropriété le permet, et sous réserve des conditions de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ELAN. Le principe demeure néanmoins la tenue en présentiel dans la commune de l'immeuble.

La tenue d'une assemblée générale en ligne en copropriété n'est pas un droit automatique. Contrairement aux sociétés commerciales ou aux associations, la copropriété est encadrée par un régime juridique strict issu de la loi du 10 juillet 1965. Organiser une AG à distance sans vérifier au préalable que le règlement de copropriété l'autorise expose les décisions adoptées à un risque réel de nullité. Voici précisément ce que la loi permet, ce qu'elle impose, et les pièges à éviter pour que votre assemblée générale dématérialisée soit juridiquement solide.

Ce qu'il faut retenir

• La visioconférence en AG de copropriété est conditionnée à l'accord du règlement ou d'une décision d'assemblée.
• L'ordre du jour inscrit dans la convocation délimite strictement ce qui peut être voté, en ligne comme en présentiel.
• Le registre des procès-verbaux reste obligatoire, y compris pour les AG dématérialisées.
• Le décret 2026-94 sur la dématérialisation renforcée concerne les sociétés commerciales cotées, pas la copropriété.

Ce que la loi autorise pour une assemblée générale en ligne en copropriété

La question centrale que se posent beaucoup de syndics et de copropriétaires est simple : peut-on tenir une AG de copropriété entièrement en ligne ? La réponse est nuancée.

La loi du 10 juillet 1965, texte fondateur du régime de la copropriété en France, n'interdit pas explicitement la tenue d'une assemblée générale à distance. Mais elle ne l'autorise pas non plus de manière générale et inconditionnelle. Le principe reste celui de la réunion physique des copropriétaires, comme le rappelle le décret du 17 mars 1967 pris pour son application.

C'est la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a introduit une première brèche dans ce principe. Elle a modifié la loi de 1965 pour permettre aux copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. Une avancée notable, mais strictement encadrée : cette faculté n'est pas offerte de plein droit.

La condition centrale est la suivante : le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de participation. À défaut, une décision d'assemblée générale adoptée antérieurement peut également l'autoriser. Sans cette base statutaire ou décisionnelle, une AG tenue en visioconférence s'expose à une contestation devant le tribunal judiciaire.

Cette distinction est fondamentale. Beaucoup de copropriétés confondent le régime applicable aux sociétés commerciales, qui bénéficient depuis le décret n° 2026-94 du 13 février 2026 d'une dématérialisation renforcée (e-convocation par défaut, vote en ligne systématique), avec celui de la copropriété. Ces nouvelles règles, saluées par les émetteurs et les investisseurs (Société Générale Securities Services, mars 2026), ne concernent que les actionnaires de sociétés cotées. La copropriété obéit à un cadre totalement distinct.

Le cadre juridique de la loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965 organise les droits et obligations des copropriétaires autour d'un principe simple : l'assemblée générale est l'organe décisionnel central de la copropriété. Elle se tient obligatoirement au moins une fois par an. Le texte prévoit que l'AG se réunit dans la commune où se situe l'immeuble (service-public.fr, 2026).

Historiquement, le législateur de 1965 n'avait pas envisagé la dématérialisation. Le décret d'application du 17 mars 1967 détaille les modalités pratiques de convocation, de tenue des débats et d'établissement du procès-verbal, toutes pensées pour une réunion en présentiel. C'est ce socle qui reste applicable aujourd'hui, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

En pratique, cela signifie deux choses. D'une part, le droit de participer physiquement à l'AG ne peut pas être supprimé unilatéralement par le syndic. D'autre part, toute modalité de participation à distance doit avoir été acceptée collectivement par les copropriétaires, soit via le règlement, soit via un vote en AG.

Ce que la loi ELAN a changé pour la visioconférence

La loi ELAN (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), adoptée le 23 novembre 2018, a modifié la loi du 10 juillet 1965 pour y introduire la possibilité de recourir à la visioconférence lors des assemblées générales de copropriété.

Cette modification répondait à un double objectif : faciliter la participation des copropriétaires éloignés géographiquement et moderniser le fonctionnement des copropriétés. Mais le législateur n'a pas créé un droit automatique à la visioconférence. Il a simplement ouvert une faculté, que chaque copropriété peut choisir d'activer.

La condition impérative : le règlement de copropriété doit le prévoir, ou l'assemblée générale doit l'avoir décidé. Sans cela, la visioconférence n'a pas de base légale. Concrètement, un syndic ne peut pas, de sa propre initiative, proposer un lien Zoom ou Teams aux copropriétaires et considérer l'AG comme valablement tenue sous forme mixte. La conformité réglementaire exige une délibération préalable inscrite à l'ordre du jour d'une AG antérieure.

Quand le règlement de copropriété prime sur la loi

Le règlement de copropriété est la convention qui lie tous les copropriétaires entre eux. Il peut comporter des clauses plus restrictives ou, au contraire, plus souples que le cadre légal sur les modalités de tenue de l'assemblée générale.

Si le règlement interdit explicitement la participation à distance, cette clause prime. Même la loi ELAN ne permet pas de passer outre un règlement qui exclurait la visioconférence. À l'inverse, un règlement peut parfaitement autoriser des modalités de participation plus étendues que le minimum légal : vote électronique, audioconférence, plateforme sécurisée de délibération.

Avant toute organisation d'une AG dématérialisée, la vérification du règlement est la première étape. Cette lecture doit porter sur le règlement dans sa version la plus récente, incluant ses modificatifs adoptés en AG. Un règlement ancien, jamais modifié depuis 1965, n'intègre probablement aucune disposition sur le vote électronique ou la visioconférence.

Organiser une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire à distance : les étapes clés

Passer au format distanciel pour une assemblée générale ne s'improvise pas. La copropriété impose des règles procédurales strictes, que la participation se fasse en présentiel, en visioconférence ou par correspondance. Voici les étapes incontournables.

D'abord, le syndic doit s'assurer que le règlement de copropriété autorise les modalités de participation à distance envisagées. Cette vérification est un préalable absolu. Si le règlement est muet, une première AG en présentiel doit inscrire à son ordre du jour une résolution autorisant la visioconférence et le vote électronique pour les assemblées futures.

Ensuite vient la phase de préparation technique. Le choix d'une plateforme de visioconférence, d'un système de vote électronique ou d'une solution d'émargement numérique doit répondre aux exigences de sécurité des données et de confidentialité propres à la copropriété. Les documents préparatoires (ordre du jour, résolutions, annexes) doivent être accessibles à tous les copropriétaires dans les mêmes délais que pour une AG classique : au minimum 21 jours avant la date de l'assemblée. Pour une assemblée générale extraordinaire, ce délai peut être différent. La convocation doit mentionner les moyens techniques mis à disposition pour participer à distance.

Convocation et ordre du jour : les règles obligatoires

La convocation à l'assemblée générale est l'acte qui déclenche le processus. Elle doit être adressée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre émargement. L'envoi par courrier électronique est possible uniquement si le copropriétaire a donné son accord exprès.

L'ordre du jour, joint à la convocation, délimite strictement le périmètre des délibérations. Selon service-public.fr, l'assemblée générale peut uniquement délibérer sur les points inscrits à l'ordre du jour figurant dans la convocation. Ce principe s'applique avec la même rigueur à une AG en visioconférence : aucune question nouvelle ne peut être ajoutée en séance, même à distance.

Pour une convocation d'assemblée générale hors délai, les risques contentieux sont accrus. Un copropriétaire qui n'aurait pas reçu sa convocation dans les temps peut contester l'ensemble des décisions adoptées.

Vote en ligne et vote à distance : quelles modalités acceptées ?

Le vote à distance en copropriété peut prendre plusieurs formes, à condition qu'elles soient prévues par le règlement ou autorisées par une décision d'AG antérieure.

Le vote par correspondance permet au copropriétaire de retourner son bulletin avant la tenue de l'assemblée. Le vote électronique, via une plateforme sécurisée, permet de s'exprimer en temps réel pendant la séance. La visioconférence avec vote en direct combine participation aux débats et expression du suffrage.

Quel que soit le mode retenu, trois exigences s'imposent. L'identité du votant doit être vérifiée de manière certaine (identifiant unique, code d'accès personnel). Le secret du vote doit être garanti lorsque la loi l'impose, notamment pour l'élection du syndic ou des membres du conseil syndical. Enfin, l'émargement numérique doit permettre de justifier de la participation effective de chaque copropriétaire. Les règles de vote en assemblée générale de copropriété précisent les majorités applicables selon la nature des résolutions.

Pour approfondir ce sujet, n'hésitez pas à consulter notre guide complet sur le vote électronique en AG de copropriété.

Rédiger et conserver le procès-verbal dématérialisé

Le procès-verbal constitue la trace écrite des décisions adoptées. Sa rédaction obéit à des règles précises, identiques que l'AG se soit tenue en présentiel ou à distance.

Chaque PV doit mentionner la date et le lieu de la réunion, les noms des copropriétaires présents et représentés, ainsi que, pour chaque résolution, le résultat du vote (voix pour, contre, abstentions). Dans le cadre d'une AG mixte ou à distance, il est recommandé de préciser les modalités de participation de chaque copropriétaire (présent, visioconférence, vote par correspondance).

Le PV est signé par le président de séance, le secrétaire et le syndic (ou les scrutateurs). La signature électronique est admise si elle respecte le règlement européen eIDAS, qui définit les standards de validité des signatures numériques. Une fois signé, le PV doit être inscrit sans délai dans le registre des assemblées générales.

Vote électronique en copropriété : tableau comparatif des modalités

Le choix de la modalité de participation ne relève pas seulement d'une question de confort ou de modernité. Il engage la validité même des décisions adoptées en assemblée générale. Le tableau ci-dessous synthétise les quatre principales modalités, leur base légale, leurs conditions de validité et les risques juridiques associés.

La distinction est importante. Présence physique, visioconférence, vote par correspondance et procuration ne sont pas interchangeables librement. Chaque modalité obéit à des conditions qui lui sont propres et produit des effets différents sur la régularité du processus décisionnel. Un copropriétaire qui vote par correspondance, par exemple, ne participe pas aux débats : son suffrage est figé au moment où il expédie son bulletin. En visioconférence, il peut au contraire intervenir, amender sa position et influencer la délibération en temps réel.

Cependant, il est crucial de maîtriser les spécificités de l' assemblée générale à distance pour éviter tout risque juridique.

Sur le plan de la préparation de l'AG, le syndic doit anticiper ces différences. Une AG mixte associant présence physique, visioconférence et votes par correspondance exige une logistique rigoureuse : vérification des identifiants de connexion, sécurisation de la plateforme de vote, horodatage des suffrages exprimés à distance et dépouillement en temps réel.

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