Charges locataire en location meublée : forfait, provision et liste complète

En location meublée, le locataire paie ses charges locatives selon deux modes exclusifs : la provision sur charges avec régularisation annuelle, ou le forfait de charges. Ce choix, propre au bail meublé, engage différemment le propriétaire ainsi que le locataire. La loi Alur de 2014 a précisé l'encadrement de ces deux options, mais de nombreux baux continuent de comporter des clauses imprécises, source fréquente de litiges. Voici ce que dit la loi, poste par poste. Comment éviter les pièges les plus coûteux.

Charges locatives en location meublée : deux modes de paiement possibles

La location meublée se distingue de la location vide sur un point essentiel : le mode de règlement des charges locatives. Deux formules coexistent : la provision sur charges (avec obligation de régularisation annuelle) ou le forfait de charges, qui dispense de justificatifs mais fige le montant pour toute la durée du bail.

Ces deux mécanismes sont exclusifs l'un de l'autre. Un bail meublé ne peut pas prévoir à la fois une provision et un forfait sur les mêmes postes de charges. La jurisprudence rappelle régulièrement cette incompatibilité.

Selon le site economie.gouv.fr (août 2025), le locataire d'un meublé paie « soit une provision sur charges (comme pour les logements loués vides), soit des charges forfaitaires ». Le choix appartient au propriétaire lors de la rédaction du bail, mais il produit des effets très différents sur les droits et obligations de chacun.

Fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, la liste des charges récupérables reste identique quel que soit le mode de paiement retenu. Ce qui change, c'est uniquement la manière de les facturer au locataire. Dans les faits, le forfait est très répandu en meublé, notamment pour les locations étudiantes ainsi que les baux de courte durée, car il simplifie la gestion. La provision s'impose dès que les charges réelles sont significatives ou variables d'une année sur l'autre.

Provision sur charges : fonctionnement et régularisation annuelle

Calqué sur celui de la location vide, le mécanisme de la provision sur charges est simple à appréhender. Chaque mois, le locataire verse, en plus du loyer, une avance calculée sur le budget prévisionnel des charges. Au moins une fois par an, le propriétaire doit produire un décompte détaillé (pièces justificatives à l'appui) et régulariser : rembourser le trop-perçu ou demander le complément.

Ce système présente un avantage de transparence pour le locataire. Il ne paie que ce qui a été réellement dépensé. La contrepartie : le propriétaire doit conserver tous les justificatifs et respecter un délai strict de régularisation. L'obligation de rendre des comptes pèse entièrement sur le bailleur.

Forfait charges location meublée : avantages et limites légales

Propre au bail meublé, le forfait de charges permet au locataire de verser un montant fixe, mensuel voire trimestriel, sans que le bailleur ait à justifier les dépenses réelles. Aucune régularisation n'est prévue en fin d'exercice : si les charges réelles sont inférieures, le propriétaire conserve la différence ; si elles sont supérieures, il en supporte la perte.

Ce dispositif séduit par sa simplicité. Mais il comporte un risque majeur pour le bailleur, un forfait sous-évalué ne peut pas être révisé en cours de bail. La loi Alur (loi n°2014-366 du 24 mars 2014) a verrouillé ce point. Son montant doit donc être estimé avec prudence, en se basant sur les charges réelles des exercices antérieurs.

Liste des charges récupérables : ce que le locataire paie réellement

Dressée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, la liste exhaustive des charges qu'un propriétaire peut récupérer sur son locataire est identique en location vide comme en location meublée. En revanche, le mode de facturation (provision ou forfait) change selon le type de bail.

Pour aller plus loin, consultez notre guide sur liste des charges locatives : ce que paie le locataire.

Sur le même sujet, notre article comment calculer les charges locatives en 2026 complète cette analyse.

Concrètement, les charges récupérables couvrent les dépenses liées au fonctionnement et à l'entretien courant de l'immeuble. Elles excluent tout ce qui relève de l'investissement, des grosses réparations ou des honoraires de syndic liés à la gestion administrative de la copropriété.

La liste complète des charges récupérables détaille chaque poste autorisé. Les principaux concernent l'eau, le chauffage, l'entretien des parties communes ainsi que les équipements collectifs comme l'ascenseur. Un propriétaire ne peut pas facturer au locataire une dépense qui ne figure pas dans ce décret, même si le bail le prévoit.

Eau, chauffage et parties communes : les postes principaux

L'eau froide et l'eau chaude représentent souvent le premier poste de charges récupérables. Le propriétaire peut refacturer la consommation d'eau du logement, ainsi que la part locative de l'abonnement et de l'entretien du compteur. Pour le chauffage collectif, les frais de combustible, de gaz ainsi que d'électricité sont récupérables, de même que l'entretien des chaudières ainsi que des compteurs individuels.

Troisième grand bloc : l'entretien des parties communes recouvre le nettoyage des halls, couloirs, escaliers, l'éclairage des circulations ainsi que la maintenance des espaces verts. Les frais de personnel affecté à ces tâches (gardien, concierge) sont également récupérables, au prorata de l'utilité pour le locataire.

Dépenses d'entretien courant à la charge du locataire

Au-delà des charges de copropriété, le locataire supporte les menues réparations ainsi que l'entretien courant du logement. La liste est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (distinct du décret sur les charges récupérables). Robinetterie, joints, ampoules, entretien des appareils de chauffage individuels, ramonage, ces dépenses incombent au locataire.

En location meublée, le locataire doit aussi entretenir le mobilier ainsi que les équipements mis à disposition, mais pas les remplacer. L'usure normale reste à la charge du propriétaire. Cette distinction est une source fréquente de désaccords lors de l'état des lieux de sortie.

L'essentiel

• En location meublée, le locataire paie ses charges soit par provision avec régularisation annuelle, soit par forfait sans régularisation.
• La liste des charges récupérables (eau, chauffage, entretien des parties communes, ascenseur) est fixée par le décret du 26 août 1987 et s'impose dans tous les cas.
• Le forfait de charges, instauré par la loi Alur de 2014, n'est pas révisable en cours de bail : un forfait sous-évalué représente une perte sèche pour le propriétaire jusqu'au renouvellement.
• Le propriétaire ne peut pas refacturer la taxe foncière, les grosses réparations ni les honoraires de syndic liés à l'administration générale.
• En provision sur charges, le propriétaire doit fournir un décompte détaillé avec justificatifs dans un délai raisonnable après l'arrêté des comptes, sous peine de devoir restituer les provisions.

Forfait de charges en location meublée : règles issues de la loi Alur

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour autoriser explicitement le forfait de charges dans les baux meublés. Avant cette réforme, la pratique existait mais sans base légale claire, ce qui alimentait le contentieux.

Son texte précise que le forfait doit être « fixé en fonction du montant des charges récupérables constaté lors des exercices précédents ou, à défaut, du budget prévisionnel ». Il ne peut pas servir à contourner l'encadrement des loyers ni à déguiser un complément de loyer abusif. Un forfait manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles peut être contesté devant le juge.

Autre point fondamental : le montant du forfait n'est pas révisable en cours de bail, sauf clause de révision expresse fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL). Cette rigidité est souvent mal anticipée par les propriétaires. La liste des charges que le locataire ne doit pas payer rappelle que certaines dépenses ne peuvent en aucun cas être intégrées dans le forfait.

Ce que la loi Alur a changé pour le forfait charges

Avant la loi Alur, le forfait de charges en meublé relevait d'une tolérance jurisprudentielle fragile. La loi de 2014 a créé un cadre : le forfait doit être expressément prévu au bail, son montant doit être justifié par référence aux charges antérieures. Le locataire peut en demander la justification une fois par an (même si le bailleur n'a pas à produire de décompte).

Selon e-immobilier.credit-agricole.fr (source consultée en mai 2026), cette réforme a « sécurisé la pratique tout en protégeant le locataire contre les abus ». Le bailleur qui ne peut justifier le montant du forfait s'expose à un remboursement partiel et à des dommages-intérêts.

Montant du forfait : comment le fixer sans risque juridique ?

Fixer le forfait trop bas, c'est perdre de l'argent pendant toute la durée du bail. Le fixer trop haut, c'est risquer une requalification en complément de loyer dissimulé. La prudence commande de se baser sur la moyenne des charges récupérables des deux ou trois derniers exercices, en y ajoutant une marge raisonnable (5 à 10 %) pour absorber les hausses prévisibles.

Même en forfait, les justificatifs des charges réelles doivent être conservés par le propriétaire. Le locataire peut les consulter sur demande. Cette transparence minimale distingue le forfait légal de la clause abusive qui consisterait à facturer un montant sans aucun lien avec la réalité des charges.

Répartition charges locataire / propriétaire : qui paie quoi en meublé ?

Simple à retenir : le locataire paie les charges récupérables liées au fonctionnement et à l'entretien courant, et le propriétaire assume tout le reste. Cette répartition découle directement du décret de 1987 et s'applique à l'identique en location vide et en meublé.

Intégralement à la charge du propriétaire, la taxe foncière est non récupérable. Les gros travaux (ravalement de façade, réfection de toiture, mise aux normes de l'ascenseur, isolation par l'extérieur) ne le sont pas non plus. Les honoraires de syndic, dans leur composante « administration générale », sont également exclus : seule la part correspondant à des prestations récupérables (entretien, gardiennage) peut être refacturée.

Cette distinction est au cœur de nombreux litiges. Le locataire qui reçoit un appel de fonds travaux de la copropriété doit vérifier, poste par poste, si la dépense est bien récupérable. La répartition des charges entre locataire et propriétaire obéit à une logique précise que le décret détaille en annexe.

Ce que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire

Certaines dépenses sont exclues des charges récupérables par nature. Attention à ne pas confondre : la taxe foncière n'est jamais récupérable, mais la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure pourtant sur le même avis d'imposition, est bien récupérable sur le locataire (décret n°87-713). Les frais de mise en conformité, les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb) ainsi que les honoraires d'avocat ou d'huissier engagés par le propriétaire ne peuvent pas être refacturés.

En meublé, le renouvellement du mobilier et des équipements incombe exclusivement au propriétaire. Le locataire n'a pas à financer le remplacement d'un lave-linge ou d'un canapé usagé. Seules les menues réparations, changer un flexible, remplacer une ampoule, restent à sa charge.

Exemple chiffré de répartition sur un appartement meublé type

Prenons un cas concret, à titre illustratif. Un appartement meublé de 35 m² situé dans une copropriété de 20 lots. Les charges de copropriété annuelles s'élèvent à 2 400 €. Sur cette somme, environ 1 500 € correspondent à des dépenses récupérables (eau froide, eau chaude, chauffage collectif, entretien ménager des parties communes, ascenseur, espaces verts).

Ces 1 500 € reviendront au locataire, soit 125 € par mois, que ce soit en provision voire intégrés dans un forfait. Les 900 € restants (honoraires de syndic administration, assurance immeuble, provision gros travaux) restent à la charge du propriétaire. Quant à la taxe foncière, elle n'apparaît même pas dans ce calcul, elle est due par le propriétaire, point final.

Régularisation des charges en meublé : délais et procédure à respecter

Seul le régime de la provision sur charges implique une régularisation. En forfait, par définition, il n'y a rien à régulariser. Celui qui a opté pour la provision doit adresser au locataire un décompte par nature de charges, accompagné des justificatifs, dans un délai raisonnable après l'arrêté des comptes de la copropriété.

Aucun délai précis en mois n'est fixé par la loi. La jurisprudence considère toutefois qu'un décompte envoyé plus de six mois après la clôture de l'exercice comptable est tardif. Dans ce cas, le locataire peut exiger la restitution immédiate des provisions versées, sans attendre le décompte. Cette procédure de régularisation des charges doit être respectée à la lettre pour éviter tout litige.

Délai légal de régularisation et pièces justificatives

Un décompte détaillé doit être transmis par le propriétaire : charges récupérables poste par poste, montant total des provisions appelées, solde débiteur voire créditeur. Il s'accompagne des pièces justificatives : relevés de charges de copropriété, factures d'entretien, contrats de maintenance.

Un mois est ensuite accordé au locataire pour contester le décompte. Passé ce délai, il est réputé l'avoir accepté, sans pour autant perdre la possibilité d'agir en justice ultérieurement, dans la limite du délai de prescription de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Piège du forfait sous-évalué : conséquences réelles

C'est l'erreur la plus fréquente en location meublée. Un propriétaire fixe un forfait de 80 € par mois pour un appartement dont les charges récupérables atteignent en réalité 120 €. Résultat : il perd 40 € par mois, soit 480 € par an, pendant toute la durée du bail, sans pouvoir ajuster le forfait en cours de route.

Toute révision unilatérale du forfait est interdite par la loi Alur, sauf clause indexée sur l'IRL. Cette clause ne couvre que l'inflation, pas l'écart entre le forfait et les charges réelles. Au renouvellement du bail seulement, le propriétaire peut rectifier le tir. Pour un bail de trois ans, l'erreur de calibrage peut coûter plus de 1 400 €.

Charges locatives meublé vs location vide : tableau comparatif

Location vide et location meublée partagent la même liste de charges récupérables. Mais le mode de paiement, la révision et les obligations de justification diffèrent sensiblement. Le tableau ci-dessous synthétise ces écarts.

La question de qui paie quoi entre locataire et propriétaire reçoit la même réponse dans les deux régimes, les charges récupérables sont identiques. Ce sont les modalités de facturation qui créent les différences pratiques.

Sources

• economie.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• impots.gouv.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr

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