Honoraires de syndic sur travaux : la base HT ou TTC expliquée

Les honoraires de syndic sur travaux sont calculés sur le montant HT du devis de l'entreprise, pas sur le TTC. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et l'arrêté du 30 juillet 2021 encadrent cette règle : la base (assiette) est le hors taxes, même si les honoraires sont exprimés en TTC dans le contrat et la résolution soumise au vote. Appliquer le taux sur le TTC gonflerait indûment la facture du syndicat.

Les honoraires de syndic sur travaux sont calculés sur le montant HT du devis, pas sur le TTC. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et l'arrêté du 30 juillet 2021 fixent ce cadre : le syndic doit exprimer sa rémunération en TTC dans le contrat, mais l'assiette : la base sur laquelle s'applique le pourcentage ou le forfait : reste le hors taxes. Cette distinction, souvent mal comprise, a des conséquences financières directes pour les copropriétaires : une base TTC gonfle mécaniquement la facture. Voici les règles, les textes et un cas chiffré pour ne plus se faire piéger.

En bref

• L'assiette de calcul des honoraires travaux est le montant HT du devis, jamais le TTC (art. 18-1 A, loi de 1965).
• Les honoraires sont exprimés en TTC dans le contrat type mais le taux s'applique au HT.
• Le syndic ne peut pas fixer sa rémunération travaux sans vote explicite de l'assemblée générale.
• Un taux d'honoraires appliqué au TTC au lieu du HT génère un surcoût disproportionné pour la copropriété.
• Toute résolution votant des honoraires irréguliers peut être contestée dans les 2 mois suivant notification du PV.

Honoraires de syndic sur travaux : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant de trancher la question HT/TTC, un détour par les définitions s'impose. Un syndic professionnel perçoit deux types de rémunération, que tout copropriétaire doit savoir distinguer.

D'un côté, les honoraires forfaitaires de gestion courante couvrent les tâches ordinaires : tenue de l'assemblée générale annuelle, gestion comptable, appels de fonds, correspondance avec les copropriétaires. Ces honoraires sont définis dans le contrat de mandat et facturés périodiquement : ils figurent dans les charges de fonctionnement.

De l'autre côté, les honoraires complémentaires : dits aussi « hors forfait » ou « prestations particulières » : rémunèrent des missions qui sortent de la gestion courante. Le suivi de travaux en est l'exemple le plus fréquent. Ces honoraires ne sont pas inclus dans le forfait annuel : ils sont facturés en supplément, projet par projet.

La confusion entre ces deux catégories est une source fréquente de litiges. Un copropriétaire qui découvre une ligne « honoraires travaux » sur son relevé de charges sans l'avoir jamais votée est en droit de s'interroger.

Honoraires forfaitaires vs honoraires complémentaires

Le contrat de syndic conforme à l'arrêté du 30 juillet 2021 doit présenter un tableau distinguant clairement les prestations incluses dans le forfait et celles facturées en supplément. Les honoraires forfaitaires sont exprimés en montant annuel TTC par lot. Les honoraires complémentaires, eux, sont listés avec leur mode de calcul : pourcentage du montant HT des travaux, forfait fixe par chantier, ou tarif horaire.

Le contrat type impose une présentation uniforme : pour chaque prestation hors forfait, le syndic indique le coût unitaire « € / heure HT, soit € / heure TTC » (arrêté du 30 juillet 2021, publié au JORF). Cette double expression HT/TTC dans le contrat ne doit pas être confondue avec l'assiette de calcul. Le syndic précise son tarif HT puis sa conversion TTC : mais la base sur laquelle il applique ce tarif ou ce pourcentage reste une question distincte, réglée par la loi, pas par le contrat.

Quels travaux ouvrent droit à des honoraires complémentaires ?

Tous les travaux votés en assemblée générale qui excèdent la simple maintenance courante peuvent justifier des honoraires complémentaires. Cela inclut les ravalements de façade, la réfection de toiture, le remplacement d'un ascenseur, la mise en conformité des parties communes, ou encore les travaux d'isolation thermique.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans, programme ces interventions sur 10 ans. Chaque projet inscrit au PPT donne lieu à un vote distinct en AG, et les honoraires de suivi sont votés simultanément. Les travaux d'entretien courant : changement d'une ampoule dans le hall, débouchage d'une canalisation ponctuelle : restent en principe couverts par le forfait de gestion courante, sauf stipulation contraire du contrat.

HT ou TTC : la base légale pour calculer les honoraires sur travaux

La réponse est nette : l'assiette de calcul des honoraires complémentaires pour travaux est le montant HT du devis de l'entreprise. Cette règle ne figure pas dans un article isolé : elle résulte de l'articulation entre l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêté du 30 juillet 2021 et le principe général selon lequel une rémunération accessoire ne peut pas être calculée sur une somme intégrant une taxe que le syndic ne reverse pas à l'État.

Les honoraires sont exprimés en TTC dans le contrat et dans la résolution soumise au vote. Mais le taux, le forfait ou le coût horaire s'appliquent au montant hors taxes des travaux. Le passage du HT au TTC pour la facturation finale suit la règle classique : honoraires HT × TVA 20 % = honoraires TTC. Le montant HT des travaux ne supporte pas la même TVA que les honoraires (5,5 % ou 10 % pour les travaux de rénovation, 20 % pour les honoraires du syndic).

Ce que dit l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965

L'article 18-1 A, introduit par la loi ALUR de 2014, dispose que les honoraires complémentaires « sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ». Le texte ajoute que « le syndic ne peut en aucun cas modifier unilatéralement les honoraires convenus ».

Ce même article prévoit que le contrat de syndic doit préciser « les modalités de calcul de la rémunération » pour chaque catégorie de prestation hors forfait. Le législateur a ainsi imposé une transparence totale : le copropriétaire sait, avant le vote, quel mode de calcul sera appliqué : pourcentage du HT, forfait, tarif horaire : et peut en vérifier l'application après le chantier.

Le texte ne mentionne pas explicitement « HT » ou « TTC » pour l'assiette. Mais le décret d'application (n° 67-223 du 17 mars 1967) et la pratique constante des tribunaux ont consacré le HT comme base de calcul : toute autre interprétation reviendrait à faire supporter aux copropriétaires une TVA sur des honoraires déjà soumis à TVA, doublant l'effet de la taxe sur la part syndic.

L'arrêté du 30 juillet 2021 : la fiche d'information standardisée

L'arrêté du 30 juillet 2021 a créé un format obligatoire pour le contrat de syndic : une fiche d'information standardisée qui détaille chaque prestation. Pour les honoraires au temps passé, le contrat doit mentionner un « coût horaire unique € / heure HT, soit € / heure TTC ». Pour les honoraires proportionnels aux travaux, le contrat indique le pourcentage ou le forfait, toujours avec son équivalent TTC.

Cette standardisation poursuit un double objectif : permettre aux copropriétaires de comparer les contrats avant élection du syndic, et fixer une référence opposable en cas de litige. La fiche devient une annexe du contrat : ce qui y est écrit engage le syndic.

Le détail « HT, soit TTC » ne tranche pas, à lui seul, la question de l'assiette. Il impose seulement la transparence sur le tarif du syndic. C'est la loi de 1965 qui détermine que l'assiette est le HT des travaux.

Pourquoi la base HT protège les copropriétaires

Appliquer le taux d'honoraires sur le montant TTC des travaux revient à faire payer au syndicat une commission sur la TVA due par l'entreprise prestataire. Or cette TVA n'est pas un élément de valeur ajoutée par le syndic : c'est une taxe collectée par l'entreprise pour le compte de l'État. La rémunération du syndic doit porter sur le coût réel des travaux qu'il supervise.

Concrètement, pour un chantier de 20 000 € HT soumis à une TVA de 10 %, le montant TTC est de 22 000 €. Si le syndic applique un taux de 3 % sur le TTC, il facture 660 € HT d'honoraires. Sur le HT, il facturerait 600 € HT. L'écart de 60 € HT (72 € TTC) peut paraître modeste : mais sur un programme de travaux de 200 000 € HT avec une TVA à 10 %, la différence atteint 600 € HT, soit 720 € TTC. L'enjeu est réel.

Comment les honoraires sur travaux sont votés en assemblée générale

Le vote des honoraires complémentaires obéit à une mécanique simple mais contraignante : ils sont soumis à la même assemblée générale que les travaux qu'ils rémunèrent, et adoptés aux mêmes règles de majorité. Cette simultanéité protège les copropriétaires : le syndic ne peut pas faire voter les travaux en mars puis glisser ses honoraires lors d'une AG ultérieure sous un intitulé obscur.

L'ordre du jour doit mentionner distinctement la résolution relative aux honoraires. Un libellé vague du type « approbation des honoraires de syndic » ne suffit pas : la résolution doit indiquer le mode de calcul (pourcentage, forfait, taux horaire), l'assiette (montant HT des travaux) et le montant prévisionnel TTC. Cette exigence découle de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, qui impose que l'ordre du jour permette aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.

La règle : vote simultané travaux et honoraires

L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est catégorique : les honoraires complémentaires « sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ». Le syndic ne peut pas scinder les deux votes ni soumettre les honoraires a posteriori, une fois les travaux engagés.

Cette simultanéité a une conséquence pratique : si les travaux sont rejetés, les honoraires le sont aussi automatiquement. Inversement, si les travaux sont adoptés, les copropriétaires peuvent néanmoins refuser les honoraires proposés : et demander au syndic de revoir sa copie, par exemple en plafonnant le montant ou en optant pour un forfait plutôt qu'un pourcentage. Dans ce cas, le syndic peut renoncer au suivi du chantier, ce qui imposera de trouver une solution alternative (maîtrise d'œuvre externe, suivi par le conseil syndical).

Majorités applicables selon la nature des travaux

Les honoraires suivent le régime de vote des travaux auxquels ils se rattachent. Pour des travaux d'entretien ou de conservation, la majorité absolue de l'article 25 suffit (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents). Pour des travaux d'amélioration ou de transformation, la double majorité de l'article 26 s'applique (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).

Les majorités de vote applicables aux travaux en copropriété varient aussi selon que les travaux sont imposés par la loi (accessibilité, sécurité incendie) ou relèvent d'une simple faculté. Dans tous les cas, les honoraires de syndic empruntent exactement le même seuil.

À noter : si plusieurs résolutions de travaux sont soumises au vote avec des majorités différentes, chaque résolution d'honoraires suit le sort de la résolution de travaux correspondante.

Le cas particulier du plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le PPT, obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans depuis la loi Climat et Résilience, programme les travaux nécessaires sur une période de 10 ans. Son adoption relève de la majorité absolue (art. 25). Mais le PPT est un document-cadre : il ne vaut pas vote des travaux eux-mêmes, qui doivent faire l'objet de résolutions séparées.

Pour chaque projet inscrit au PPT, une AG devra voter les travaux et, simultanément, les honoraires de suivi. Le syndic peut proposer un barème global dans son contrat : par exemple : « suivi de travaux programmés au PPT : 2,5 % du montant HT avec un minimum de 500 € HT par chantier ». Ce barème engage le syndic pour toute la durée du mandat, mais chaque application concrète reste soumise au vote.

Cas pratique : calculer les honoraires sur un chantier de ravalement à 20 000 € HT

Les principes posés, passons à un exemple concret. La copropriété « Le Clos Fleuri », 12 lots, doit procéder au ravalement de sa façade. Trois devis sont présentés à l'AG. Celui retenu s'élève à 20 000 € HT. Le contrat de syndic prévoit, pour le suivi de travaux, un taux de 3 % du montant HT du devis, conformément à la fiche standardisée de l'arrêté du 30 juillet 2021. Le syndicat vote les travaux et les honoraires lors de la même AG, à la majorité absolue (art. 25), les deux résolutions étant adoptées.

Le calcul correct donne : 20 000 € × 3 % = 600 € HT d'honoraires. Avec une TVA à 20 % sur cette prestation de service, le montant TTC facturé au syndicat est de 720 €. Chaque copropriétaire supporte cette somme au prorata de ses tantièmes. Le syndic facture bien 720 € TTC : mais il est crucial de comprendre que le taux de 3 % a été appliqué au HT des travaux, pas au TTC.

Scénario : ravalement 20 000 € HT, taux d'honoraires de 3 %

Le devis de l'entreprise de ravalement se décompose ainsi :

• Montant HT : 20 000 €
• TVA travaux (10 %, rénovation de plus de deux ans) : 2 000 €
• Montant TTC travaux : 22 000 €

Le contrat de syndic stipule : « Suivi de travaux hors forfait : 3 % du montant HT du devis entreprise ». Le conseil syndical a vérifié que cette clause figure bien dans la fiche standardisée annexée au contrat.

À ce stade, une confusion fréquente apparaît chez les copropriétaires : le devis TTC qu'ils ont sous les yeux (22 000 €) peut laisser croire que les 3 % s'y appliquent. Le contrat, lui, dit « montant HT ». C'est le contrat qui fait foi.

Calcul HT, calcul TTC : le détail ligne par ligne

Voici le calcul correct, ligne par ligne :

• Assiette (montant HT des travaux) : 20 000 €
• Taux d'honoraires contractuel : 3 %
• Honoraires HT : 20 000 € × 3 % = 600 €
• TVA sur honoraires (20 %) : 600 € × 20 % = 120 €
• Honoraires TTC facturés au syndicat : 720 €

Si le syndic avait : par erreur ou par pratique contestable : appliqué le taux de 3 % sur le TTC des travaux (22 000 €), le résultat aurait été :

• Honoraires HT erronés : 22 000 € × 3 % = 660 €
• TVA sur honoraires : 660 € × 20 % = 132 €
• Honoraires TTC erronés : 792 €

L'écart est de 72 € TTC pour ce seul chantier. Sur un programme pluriannuel de 200 000 € HT, la différence atteindrait 720 € TTC : de quoi financer une petite intervention d'entretien.

Ce que le copropriétaire doit vérifier dans l'ordre du jour

Avant l'AG, tout copropriétaire peut demander au syndic la communication des devis et du projet de résolution relatif aux honoraires. Trois points sont à vérifier :

• Le libellé de la résolution mentionne-t-il explicitement que le taux s'applique au montant HT des travaux ?
• Le montant prévisionnel TTC des honoraires est-il calculé sur la base HT du devis ?
• La fiche standardisée du contrat de syndic (annexée à la convocation) comporte-t-elle bien la mention « HT, soit TTC » conforme à l'arrêté du 30 juillet 2021 ?

Si la résolution est muette sur l'assiette ou laisse planer un doute, le copropriétaire peut exiger une clarification en séance, avant le vote. Le président de séance doit faire acter la réponse au procès-verbal.

L'erreur à éviter : confondre la base de calcul et le montant facturé

Le piège le plus coûteux pour une copropriété n'est pas un taux d'honoraires excessif : c'est un taux appliqué sur la mauvaise assiette. Quand le syndic présente un pourcentage sur le montant TTC des travaux, il facture une commission sur la TVA que l'entreprise reverse à l'État. Cette TVA n'est pas un coût de construction : c'est un flux fiscal qui transite par les comptes du prestataire sans enrichir le syndicat.

Ce qu'on observe en pratique : certains contrats de syndic rédigés avant l'arrêté du 30 juillet 2021 utilisent des formulations ambiguës comme « 3 % du montant des travaux ». Sans précision HT/TTC, le syndic peut arguer que le « montant » s'entend du TTC : celui que le syndicat paie effectivement à l'entreprise. Depuis 2021, le format standardisé impose la clarté. Les anciens contrats renouvelés par tacite reconduction méritent une vigilance particulière.

Le piège du taux appliqué sur le TTC des travaux

L'ambiguïté naît souvent d'une simple omission dans le contrat ou la résolution. Un syndic qui écrit « honoraires de suivi : 4 % du montant total des travaux » sans préciser HT ouvre la porte à une interprétation extensive. Le copropriétaire non averti lit « montant total » et pense spontanément au prix final : le TTC.

La parade est contractuelle. Depuis l'arrêté du 30 juillet 2021, la fiche standardisée oblige le syndic à détailler le mode de calcul. Pour un pourcentage, la fiche doit indiquer sans ambiguïté le taux et l'assiette. Exiger cette fiche lors du renouvellement du mandat est le premier réflexe à adopter.

Conséquence : un surcoût silencieux pour la copropriété

L'écart unitaire paraît négligeable : quelques dizaines d'euros par an et par lot. Mais cumulé sur plusieurs chantiers et sur la durée du mandat (trois ans renouvelables), il représente une fuite significative. Sur un programme de travaux de 150 000 € HT avec TVA à 10 %, un taux d'honoraires de 3 % appliqué au TTC plutôt qu'au HT génère un surcoût de 540 € TTC pour le syndicat.

Ce surcoût est d'autant plus difficile à détecter qu'il se noie dans les appels de fonds travaux. Le copropriétaire reçoit un relevé global sans le détail du calcul. Seule une vérification systématique par le conseil syndical : ou un copropriétaire vigilant : permet de le repérer. Les obligations légales du syndic de copropriété incluent la transparence des comptes : un syndic qui refuse de détailler son calcul s'expose à une mise en demeure.

Comment réagir : vérification, contestation et recours

Premier réflexe : demander au syndic, par lettre recommandée, le détail du calcul des honoraires facturés pour un chantier donné. Le syndic doit être en mesure de fournir le devis HT de l'entreprise, le taux appliqué et le montant HT des honoraires avant TVA.

Si l'assiette TTC est avérée, la contestation suit deux voies. La voie amiable consiste à signaler l'erreur au syndic et exiger un avoir ou un remboursement pour le trop-perçu. En cas de refus, la résolution ayant voté les honoraires peut être contestée devant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

En pratique : les quatre règles que chaque copropriétaire doit connaître

Le cadre légal se résume à quatre principes simples, que tout copropriétaire peut mobiliser avant un vote ou lors de la vérification des comptes.

• La base est le HT des travaux. Le taux, le forfait ou le tarif horaire s'appliquent au montant hors taxes du devis de l'entreprise. Une base TTC est contraire aux textes et à la pratique constante.
• Le vote est obligatoire et simultané. Les honoraires sont votés dans la même AG que les travaux, aux mêmes règles de majorité, avec une résolution distincte et explicite.
• L'expression est en TTC dans le contrat. La fiche standardisée issue de l'arrêté du 30 juillet 2021 impose la double mention « € HT, soit € TTC » : c'est une règle de forme qui ne modifie pas l'assiette.
• Le contrôle est un droit. Tout copropriétaire peut exiger le détail du calcul avant le vote et vérifier la facturation après le chantier. En cas d'irrégularité, la contestation judiciaire est ouverte dans le délai de deux mois.

Ces quatre points constituent une grille de lecture efficace. Un copropriétaire qui les maîtrise ne signe pas un blanc-seing : il vote en connaissance de cause.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• boursorama.com

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