Article 25 copropriété : majorité absolue et vote

La majorité absolue en copropriété, c'est l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : une résolution n'est valablement adoptée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents le jour du vote. Plus exigeant que l'article 24 (majorité simple), moins contraignant que l'article 26 (double majorité), ce régime concerne les décisions structurantes : travaux sur parties communes, délégation de pouvoir au syndic, autorisation de certains aménagements privatifs. Savoir comment il fonctionne, c'est souvent la différence entre un vote réussi et un blocage coûteux en assemblée générale.

Définition de l'article 25 et principe de la majorité absolue

L'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance) dispose que certaines décisions ne sont adoptées « qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». La formulation est volontairement précise : on ne parle pas des seuls présents ou représentés, mais de l'intégralité du syndicat, exprimée en tantièmes.

Prenons un immeuble à 1 000 tantièmes : une résolution relevant de l'article 25 doit recueillir au moins 501 voix pour, peu importe le taux de présence ce jour-là. Un copropriétaire absent ne vote pas « blanc » : il pèse de fait dans la colonne des défavorables.

C'est ce qui distingue fondamentalement l'article 25 de l'article 24. La majorité simple ne requiert que la majorité des voix des présents et représentés. Résultat : une assemblée avec beaucoup d'absents peut bloquer une résolution que tous les participants soutiennent à l'unanimité.

Pour aller plus loin sur le fonctionnement global des scrutins en AG, consultez le guide sur les règles de vote en assemblée générale de copropriété.

Quelles décisions relèvent de l'article 25

La loi du 10 juillet 1965 liste explicitement les décisions soumises à cette majorité. Elles touchent aussi bien la gestion quotidienne que les travaux structurants.

À lire aussi : comment compter les abstentions dans un....

Décisions relevant de l'article 25 :

• Délégation de pouvoir au syndic : autoriser le syndic à trancher certaines questions sans consulter l'assemblée au cas par cas.
• Travaux sur parties communes : tout travail d'amélioration, de transformation ou d'addition affectant les parties communes.
• Autorisation d'aménagements individuels : permettre à un copropriétaire de réaliser des travaux touchant les parties communes (pose d'une porte, installation d'une climatisation extérieure, etc.).
• Installation d'équipements collectifs : antennes collectives, réseaux câblés, bornes de recharge pour véhicules électriques.
• Surélévation de l'immeuble dans certaines zones, notamment les zones de droit de préemption urbain (source : Crédit Agricole Immobilier, mars 2026).
• Désignation ou révocation du syndic : le changement de prestataire passe par ce seuil, ce qui explique que la concurrence entre syndics se joue largement lors du vote en AG.

Cette liste n'est pas exhaustive. D'autres textes réglementaires renvoient à l'article 25 pour des cas spécifiques. Avant toute assemblée, vérifier le règlement de copropriété et les textes applicables reste la meilleure précaution.

L'essentiel

• L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose la majorité des voix de TOUS les copropriétaires (pas seulement ceux présents), calculée en tantièmes.
• Les décisions concernées incluent les travaux sur parties communes, la délégation au syndic, l'installation d'équipements collectifs et les autorisations d'aménagement individuel.
• Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais qu'un tiers des voix a voté pour, l'assemblée peut basculer en majorité simple via la passerelle de l'article 25-1.
• L'article 25 se distingue de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) et de l'article 26 (double majorité des copropriétaires et des lots).
• MaPrimeRénov' Copropriété peut financer de 30 % à 45 % des travaux votés à l'article 25, dans la limite de 25 000 € par lot.

Article 24 vs article 25 vs article 26 : tableau comparatif

Les trois articles structurent l'ensemble des votes en copropriété, chaque seuil correspondant à un niveau d'enjeu distinct pour l'immeuble.

L'article 26 est le seuil le plus élevé : il faut simultanément une majorité en nombre de copropriétaires et une majorité qualifiée en tantièmes. La loi du 10 juillet 1965 (article 26, Legifrance) précise par ailleurs que l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives.

Se tromper de majorité rend la résolution nulle et non avenue. Pour les travaux en copropriété et les majorités de vote selon les cas, la distinction entre ces trois régimes est souvent décisive.

La passerelle de l'article 25-1 : second vote en majorité simple

Quand une résolution rate la majorité absolue mais obtient un soutien notable, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Legifrance) ouvre une porte de sortie.

Conditions d'activation de la passerelle :

• La résolution n'a pas été adoptée à la majorité de l'article 25.
• Elle a recueilli au moins un tiers (1/3) des voix de tous les copropriétaires.
• L'assemblée peut alors procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24.

Exemple concret : dans un immeuble de 1 000 tantièmes, une résolution obtient 380 voix pour. Elle n'atteint pas 501 (majorité absolue), mais dépasse 333 (le tiers). L'assemblée revote aussitôt : si les 380 voix exprimées sont toutes favorables, la résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés.

Ce mécanisme évite que des assemblées peu fréquentées ne bloquent systématiquement des décisions utiles. Mais si la résolution n'atteint pas le tiers des voix, aucun second vote n'est possible ce jour-là : la question doit être réinscrite à une prochaine assemblée.

Depuis la loi ELAN de 2018, ce second vote se tient lors de la même séance, sans attendre une nouvelle convocation.

Article 25 et travaux : quels chantiers sont concernés

Les travaux relevant de l'article 25 copropriété sont ceux qui affectent les parties communes ou modifient l'aspect de l'immeuble. La frontière avec les travaux d'entretien courant (article 24) peut parfois prêter à confusion.

Travaux soumis à l'article 25 :

• Ravalement de façade avec modification de l'aspect extérieur.
• Remplacement de la chaudière collective ou installation d'un nouveau système de chauffage.
• Travaux d'isolation thermique des parties communes (toiture, murs extérieurs).
• Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings communs.
• Travaux d'accessibilité pour personnes handicapées ou à mobilité réduite dans les parties communes (article 25-2 de la loi, Legifrance).
• Création ou transformation d'équipements collectifs.

Ces travaux peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété, une aide de l'État couvrant de 30 % à 45 % du montant des travaux selon l'ambition de la rénovation énergétique, plafonnée à 25 000 € par lot (source : economie.gouv.fr). L'aide cible les parties communes et équipements communs, mais aussi les parties privatives quand elles produisent un effet mesurable sur la performance énergétique de l'immeuble.

Le vote en assemblée à la majorité de l'article 25 est une condition préalable pour déposer un dossier collectif. Sans ce vote, aucune demande d'aide ne peut être constituée.

Comment se déroule le vote article 25 en assemblée générale

Le vote à l'article 25 suit les règles générales de l'assemblée générale, avec quelques particularités liées au calcul du résultat.

Déroulé du vote :

1. Inscription à l'ordre du jour : la résolution doit figurer explicitement dans la convocation, avec tous les documents nécessaires (devis, plan, note technique). Un oubli à ce stade invalide le vote.
2. Expression des voix : chaque copropriétaire vote selon son nombre de tantièmes, en séance, par procuration ou par correspondance (depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019).
3. Décompte : le président de séance additionne les voix favorables. Le seuil à atteindre est la moitié des tantièmes totaux, plus un.
4. Résultat : seuil atteint, la résolution est adoptée. Échec mais plus d'un tiers des voix, un second vote à l'article 24 peut s'organiser immédiatement (article 25-1).
5. Procès-verbal : la décision est consignée dans le PV d'assemblée, qui fait foi.

Les absents non représentés grossissent le dénominateur sans apporter de voix favorables. Soigner le taux de participation (procurations bien collectées, vote par correspondance activé) est donc stratégique pour franchir ce seuil. Consulter les règles de vote en assemblée générale de copropriété aide à préparer efficacement ces scrutins.

Contester un vote article 25 : recours possibles

Un copropriétaire qui s'estime lésé par une décision adoptée (ou rejetée) à la majorité de l'article 25 dispose de voies de recours, encadrées par des délais stricts.

Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ce délai est préfix : passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est entachée d'irrégularités de forme.

Le recours s'exerce devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Les motifs peuvent être :

• Vices de forme : ordre du jour incomplet, convocation irrégulière, quorum non respecté.
• Irrégularité du vote : calcul erroné des tantièmes, résolution votée à la mauvaise majorité.
• Abus de majorité : décision prise dans l'intérêt de certains copropriétaires au détriment des autres, sans justification légitime.

Le juge peut annuler la résolution ou la modifier. Si des travaux ont déjà commencé, une annulation complique considérablement la situation. Faire appel à un avocat spécialisé en droit de la copropriété avant toute action reste fortement conseillé. La jurisprudence sur l'article 25 est abondante : les tribunaux vérifient systématiquement le respect des règles procédurales de la loi du 10 juillet 1965.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• service-public.fr
• economie.gouv.fr
• j-ecorenove.credit-agricole.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr