Article 25 copropriété : majorité absolue et vote

La majorité absolue en copropriété, c'est l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : une résolution n'est adoptée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Sur un immeuble de 1 000 tantièmes, il faut donc au moins 501 voix pour, quel que soit le taux de présence. Ce seuil se situe entre l'article 24 (majorité simple) et l'article 26 (double majorité). Il concerne les décisions structurantes : travaux sur parties communes, désignation ou révocation du syndic et autorisation d'aménagements privatifs. Savoir comment il fonctionne fait souvent la différence entre un vote réussi et un blocage coûteux en assemblée générale.

Article 24 vs article 25 vs article 26 : tableau comparatif

Les trois articles structurent l'ensemble des votes en copropriété, chaque seuil correspondant à un niveau d'enjeu distinct pour l'immeuble. Le tableau ci-dessous résume, pour chaque régime, le seuil exact, le traitement des absents, l'exemple chiffré sur une base de 1 000 tantièmes et la passerelle de repli éventuelle. L'unanimité, seuil ultime, figure en dernière colonne.

L'article 26 est le seuil le plus élevé des trois régimes de majorité. Il faut simultanément une majorité en nombre de copropriétaires et une majorité qualifiée en tantièmes (les 2/3, soit 667 sur 1 000). La loi du 10 juillet 1965 (article 26, Legifrance) précise par ailleurs que l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives : dans ce cas, seule l'unanimité (article 11) le permet. À noter : l'article 26 dispose lui aussi d'une passerelle (article 26-1) permettant, sous conditions, un second vote à la majorité de l'article 25, un mécanisme symétrique à celui de l'article 25-1 détaillé plus bas.

Se tromper de majorité rend la résolution nulle et non avenue. Pour les travaux en copropriété et les majorités de vote selon les cas, la distinction entre ces régimes est souvent décisive.

Définition de l'article 25 et principe de la majorité absolue

L'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance) dispose que certaines décisions ne sont adoptées « qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». La formulation est volontairement précise. On ne parle pas des seuls présents ou représentés, mais de l'intégralité du syndicat, exprimée en tantièmes.

Prenons un immeuble à 1 000 tantièmes. Une résolution relevant de l'article 25 doit recueillir au moins 501 voix pour, peu importe le taux de présence ce jour-là. Un copropriétaire absent ne vote pas « blanc ». Il pèse de fait dans la colonne des défavorables.

C'est ce qui distingue fondamentalement l'article 25 de l'article 24. La majorité simple ne requiert que la majorité des voix des présents et représentés. Une assemblée avec beaucoup d'absents peut donc bloquer une résolution que tous les participants soutiennent à l'unanimité.

Pour aller plus loin sur le fonctionnement global des scrutins en AG, consultez le guide sur les règles de vote en assemblée générale de copropriété.

Les décisions relevant de l'article 25, point par point

L'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance) énumère expressément, par lettres, les décisions soumises à la majorité absolue. Voici la liste, dans l'ordre des alinéas du texte en vigueur.

• a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions relevant de l'assemblée à la majorité de l'article 24, ainsi que la fixation du montant maximum des sommes correspondantes.
• b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
• c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.
• d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes (ou des droits accessoires) rendus nécessaires par des obligations légales ou réglementaires.
• e) La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
• f) À moins qu'ils ne relèvent de la majorité de l'article 24, les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
• g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture, celle-ci doit ménager l'accès des services publics aux parties communes.
• h) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble.
• i) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires (ou par un arrêté de police), ainsi que la délégation au conseil syndical pour agir en justice contre le syndic.
• j) L'installation ou la modification des installations électriques permettant l'alimentation des emplacements de stationnement pour la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
• k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
• l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
• m) L'autorisation permanente accordée aux forces de police ou de gendarmerie de pénétrer dans les parties communes.
• n) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
• o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires.

Cette modification de répartition suppose de bien comprendre les règles encadrant la répartition des charges en copropriété pour anticiper les contestations éventuelles.

Le point n), qui vise les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration, est l'alinéa de l'article 25 le plus souvent recherché. C'est lui qui couvre la majorité des chantiers structurants votés en assemblée générale.

Cette énumération correspond au texte consolidé de l'article 25 (Legifrance). Attention à un piège fréquent : depuis la loi ELAN (25 novembre 2018), les travaux d'économie d'énergie relèvent de l'article 25, sauf lorsqu'ils sont rendus obligatoires par une loi, un règlement ou un arrêté de police, auquel cas ils restent votés à la majorité simple de l'article 24. En cas de doute sur un alinéa, la version en vigueur sur Legifrance fait foi.

Les cas les plus fréquents en pratique

Derrière l'énumération légale, quelques décisions reviennent bien plus souvent que les autres à l'ordre du jour des assemblées.

• Désignation ou révocation du syndic (alinéa c) : le changement de prestataire passe par ce seuil, ce qui explique que la concurrence entre syndics se joue largement lors du vote en AG.
• Travaux d'amélioration, de transformation ou d'addition sur les parties communes (alinéa n) : c'est l'alinéa qui couvre la majorité des chantiers structurants.
• Autorisation d'aménagements individuels affectant les parties communes (alinéa b) : pose d'une porte, climatisation extérieure, etc., réalisés aux frais du copropriétaire demandeur.
• Installation d'équipements collectifs (alinéas h, j…) : antennes collectives, réseaux de communications électroniques, bornes de recharge pour véhicules électriques.

À lire aussi : comment compter les abstentions dans un vote copropriété.

Pour les questions de répartition entre copropriétaires, il peut être utile de comprendre quelle est la part du locataire dans les charges de copropriété lorsque certains lots sont occupés par des locataires.

L'essentiel

• L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose la majorité des voix de TOUS les copropriétaires (pas seulement ceux présents), calculée en tantièmes.
• Les décisions concernées incluent les travaux sur parties communes, la délégation au syndic, l'installation d'équipements collectifs ainsi que les autorisations d'aménagement individuel.
• Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais qu'un tiers des voix a voté pour, l'assemblée peut basculer en majorité simple via la passerelle de l'article 25-1.
• L'article 25 se distingue de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) et de l'article 26 (double majorité des copropriétaires et des lots).
• MaPrimeRénov' Copropriété peut financer de 30 % à 45 % des travaux votés à l'article 25, dans la limite de 25 000 € par lot.

La passerelle de l'article 25-1 : second vote en majorité simple

Quand une résolution rate la majorité absolue mais obtient un soutien notable, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Legifrance) ouvre une porte de sortie.

Conditions d'activation de la passerelle

• La résolution n'a pas été adoptée à la majorité de l'article 25.
• Elle a recueilli au moins un tiers (1/3) des voix de tous les copropriétaires.
• L'assemblée procède alors à un second vote lors de la même séance.
• Ce second vote se tient à la majorité simple de l'article 24.

Prenons un exemple concret. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, une résolution obtient 380 voix pour, 200 contre, 170 abstentions ; 250 tantièmes sont absents. Elle n'atteint pas 501 (majorité absolue), mais dépasse 333 (le tiers). L'assemblée revote aussitôt à la majorité simple de l'article 24 : abstentions et absents ne comptent plus, seuls les pour et les contre exprimés sont comparés. Avec 380 voix pour contre 200, la résolution est adoptée.

Ce mécanisme évite que des assemblées peu fréquentées ne bloquent systématiquement des décisions utiles. Si la résolution n'atteint pas le tiers des voix, aucun second vote n'est possible ce jour-là. La question devra être réinscrite à une prochaine assemblée.

Depuis la loi ELAN de 2018, ce second vote se tient lors de la même séance, sans attendre une nouvelle convocation.

Article 25 et travaux : quels chantiers sont concernés

Les travaux relevant de l'article 25 copropriété sont ceux qui affectent les parties communes ou modifient l'aspect de l'immeuble. La frontière avec les travaux d'entretien courant (article 24) peut parfois prêter à confusion.

Travaux soumis à l'article 25

• Ravalement de façade avec modification de l'aspect extérieur.
• Remplacement de la chaudière collective ou installation d'un nouveau système de chauffage.
• Travaux d'isolation thermique des parties communes (toiture, murs extérieurs).
• Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings communs.
• Travaux d'accessibilité pour personnes handicapées ou à mobilité réduite dans les parties communes (article 25-2 de la loi, Legifrance).
• Création ou transformation d'équipements collectifs.

Ces travaux peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété, une aide de l'État couvrant de 30 % à 45 % du montant des travaux selon l'ambition de la rénovation énergétique, plafonnée à 25 000 € par lot, selon economie.gouv.fr. L'aide cible les parties communes et les équipements communs, mais aussi les parties privatives quand elles produisent un effet mesurable sur la performance énergétique de l'immeuble.

Le vote en assemblée à la majorité de l'article 25 est une condition préalable pour déposer un dossier collectif. Sans ce vote, aucune demande d'aide ne peut être constituée.

PPT et DPE collectif : le calendrier 2026 (loi Climat et Résilience)

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, deux obligations transforment la façon dont les copropriétés programment leurs travaux, et nourrissent directement l'ordre du jour des assemblées relevant de l'article 25.

• Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les immeubles à usage partiel ou total d'habitation de plus de 15 ans. Le calendrier d'entrée en vigueur s'est échelonné selon la taille : copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et de 50 lots ou moins depuis le 1er janvier 2025. Toutes les copropriétés concernées sont donc désormais soumises à l'obligation. Le PPT, établi sur 10 ans après un diagnostic technique, est présenté à l'assemblée ; les travaux qu'il liste sont ensuite votés selon leur nature (article 24 pour les travaux obligatoires, article 25 pour l'amélioration et la rénovation énergétique).
• Le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés d'habitation dont le permis de construire date de plus de 15 ans, avec un échéancier par taille : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et 50 lots ou moins depuis le 1er janvier 2026. Il doit être renouvelé tous les 10 ans et sert de socle au PPT comme aux demandes de MaPrimeRénov' Copropriété.

En pratique, un DPE collectif défavorable débouche presque toujours sur un PPT de rénovation énergétique, dont les postes d'amélioration se votent à la majorité de l'article 25, avec passerelle 25-1 possible.

Comment se déroule le vote article 25 en assemblée générale

Le vote à l'article 25 suit les règles générales de l'assemblée générale, avec quelques particularités liées au calcul du résultat.

Déroulé du vote

1. Inscription à l'ordre du jour : la résolution doit figurer explicitement dans la convocation, avec tous les documents nécessaires (devis, plan, note technique). Un oubli à ce stade invalide le vote.
2. Expression des voix : chaque copropriétaire vote selon son nombre de tantièmes : en séance, par procuration ou par correspondance (depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019).
3. Décompte : le président de séance additionne les voix favorables. Le seuil à atteindre est la moitié des tantièmes totaux, plus un.
4. Résultat : seuil atteint, la résolution est adoptée. En cas d'échec avec plus d'un tiers des voix, un second vote à l'article 24 peut s'organiser immédiatement (article 25-1).
5. Procès-verbal : la décision est consignée dans le PV d'assemblée, qui fait foi.

Les absents non représentés grossissent le dénominateur sans apporter de voix favorables. Soigner le taux de participation (procurations bien collectées, vote par correspondance activé) est donc stratégique pour franchir ce seuil. Consulter les règles de vote en assemblée générale de copropriété aide à préparer efficacement ces scrutins.

Contester un vote article 25 : recours possibles

Un copropriétaire qui s'estime lésé par une décision adoptée (ou rejetée) à la majorité de l'article 25 dispose de voies de recours, encadrées par des délais stricts.

Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ce délai est préfix. Passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est entachée d'irrégularités de forme.

Le recours s'exerce devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Les motifs peuvent être les suivants :

• Convocation irrégulière : délai de convocation non respecté ou ordre du jour incomplet.
• Quorum ou décompte erroné : quorum non atteint ou calcul des tantièmes fautif.
• Mauvaise majorité appliquée : résolution soumise à un régime de vote inexact.
• Abus de majorité : décision prise dans l'intérêt de certains copropriétaires au détriment des autres.

Le juge peut annuler la résolution ou la modifier. Si des travaux ont déjà commencé, une annulation complique considérablement la situation. Faire appel à un avocat spécialisé en droit de la copropriété avant toute action reste fortement conseillé. La jurisprudence sur l'article 25 est abondante : les tribunaux vérifient systématiquement le respect des règles procédurales de la loi du 10 juillet 1965.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• anil.org — copropriété et travaux
• service-public.gouv.fr — plan pluriannuel de travaux (PPT)

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Avant toute décision, rapprochez-vous d'un professionnel agréé.