Charges de copropriété : quelle est la part du locataire

Dans une copropriété, le locataire ne paie que certaines charges de copropriété - les fameuses charges récupérables. Celles qui correspondent aux services individuels et à l'entretien courant des parties communes. Tout le reste - gros travaux, fonds de travaux - reste à la charge du propriétaire bailleur. C'est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe cette répartition. Et quand chacun sait précisément ce qu'il doit, les litiges se font plus rares.

Ce qu'il faut retenir

• Le locataire paie uniquement les charges récupérables définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 : eau, chauffage, entretien courant, ascenseur.
• Le propriétaire supporte seul les charges non récupérables : gros travaux, fonds de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel), frais de syndic et assurances.
• Le bailleur doit fournir un décompte annuel avec justificatifs pour réclamer des charges ; la créance est prescrite après 3 ans.
• En 2026, le prix moyen des charges locatives en copropriété se situe entre 2,50 € et 4,50 € par m² et par mois.
• Près de 23 % des litiges ADIL en 2025 concernaient les charges locatives, principalement pour absence de justificatifs.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable pour le locataire ?

Une charge récupérable, c'est une dépense que le proprio peut refacturer à son locataire. La liste ? Elle est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (article L. 442-6-1 du Code de la construction). Elle est révisable en théorie, mais elle n'a pas bougé en 2026.

Ces charges couvrent plusieurs catégories :

• Services individuels : eau froide et chaude, chauffage collectif, ascenseur, électricité des parties communes.
• Entretien courant : nettoyage, enlèvement des ordures, petits travaux de maintenance (changer une ampoule, par exemple).
• Petites réparations : serrures, vitres cassées, joints de fenêtres, robinetterie commune.
• Personnel d'immeuble : salaire du gardien ou concierge, à condition qu'il passe l'essentiel de son temps sur des tâches d'entretien courant (source : service-public.gouv.fr, consulté en 2026).

À titre indicatif, environ 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété correspond à la cotisation minimale obligatoire pour le fonds de travaux. Cette part, elle n'est jamais récupérable auprès du locataire (source : service-public.gouv.fr, 2026).

Pour le détail précis de ce que votre locataire doit payer, jetez un œil au guide complet sur la répartition des charges en copropriété entre locataire et propriétaire.

Quelles charges restent à la charge exclusive du propriétaire ?

Les charges dites "non récupérables", c'est pour le propriétaire seul. Des dépenses liées à la conservation de l'immeuble, aux améliorations, aux travaux de structure.

• Gros travaux : ravalement de façade, réfection de toiture, mise aux normes électriques, remplacement de chaudière collective.
• Fonds de travaux : depuis la loi ALUR (2014), toute copropriété de plus de 10 lots doit en constituer un. La cotisation annuelle minimale est de 5 % du budget prévisionnel (source : service-public.gouv.fr, 2026). Le propriétaire paie ça sur ses deniers, point.
• Frais de gestion et d'administration : honoraires du syndic, frais de tenue de compte, assurance de l'immeuble, frais d'assemblée générale.
• Travaux d'amélioration : installation d'un ascenseur, isolation thermique, création d'espaces verts.

Côté fiscal, le propriétaire déduit ces charges non récupérables de ses revenus fonciers. En 2026, le déficit foncier est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € par an (source : e-immobilier.credit-agricole.fr, 20 mai 2026). Pour un couple marié, ce plafond monte à 21 400 €.

Pour une vision plus large, direction notre article charge copropriété propriétaire : guide complet 2026.

Comment le propriétaire justifie et réclame les charges au locataire ?

Le propriétaire ne peut pas réclamer un forfait au locataire. Il doit fournir un décompte précis : la "régularisation annuelle des charges", avec les justificatifs qui vont avec.

• Provisions mensuelles : le bailleur peut demander une provision sur charges, versée chaque mois avec le loyer. Mais attention : ça doit être écrit noir sur blanc dans le bail.
• Régularisation annuelle : dans les 3 mois qui suivent l'arrêté des comptes de la copropriété (généralement juin ou juillet), le propriétaire réclame le solde ou rembourse le trop-perçu.
• Justificatifs obligatoires : le bailleur doit fournir le récapitulatif des charges approuvé en AG, le détail de la quote-part du logement, et les factures (eau, chauffage, entretien).
• Délai de prescription : le proprio peut réclamer les charges pendant 3 ans à compter de la date d'exigibilité. Après, la créance est morte.

Sans justificatifs, le locataire a le droit de refuser de payer. La Cour de cassation (Civ. 3e, 12 janvier 2026) a rappelé que le bailleur ne peut pas exiger le paiement sans produire les pièces comptables.

Cette question génère pas mal de conflits. L'article charges de copropriété : locataire ou propriétaire qui paie ? détaille les droits de chaque partie.

Cas particuliers : vente, logement vacant et fonds de travaux

Certaines situations viennent bousculer la répartition habituelle entre locataire et propriétaire.

• Vente du logement : l'année de la vente, vendeur et acquéreur répartissent les charges au prorata des jours. Le locataire, lui, continue de payer ses charges récupérables au nouveau propriétaire. Source : service-public.gouv.fr, 2026.
• Logement vacant : si le bien est vide entre deux locataires, le propriétaire assume seul l'intégralité des charges (récupérables et non récupérables). Impossible de les reporter sur le futur locataire.
• Travaux en cours : si l'AG vote des travaux d'amélioration (pose d'ascenseur par exemple), le propriétaire paie tout. En revanche, les menues réparations d'entretien courant restent récupérables.
• Fonds de travaux : jamais, au grand jamais, un locataire ne peut être mis à contribution. Même la cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel, c'est pour le proprio.
• Quote-part des charges locatives au m² : en 2026, le prix moyen tourne entre 2,50 € et 4,50 € par m² et par mois, selon la taille de l'immeuble, les équipements (ascenseur, chauffage collectif) et la zone géographique. Ce repère aide à fixer la provision sur charges dans le bail.

Pour comprendre comment tout ça s'intègre dans le calcul global, lisez notre guide sur les charges de copropriété : règles de répartition 2026.

Litiges fréquents sur les charges locatives et recours possibles

Les conflits entre locataire et propriétaire sur les charges, c'est fréquent. Voici les principaux motifs et les recours possibles.

• Absence de justificatifs : le propriétaire réclame un montant sans fournir le décompte annuel ni les pièces comptables. Le locataire peut refuser de payer et saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
• Charges non récupérables incluses abusivement : certains bailleurs glissent les frais de syndic, l'assurance de l'immeuble ou le fonds de travaux dans les charges du locataire. C'est illégal. Le locataire peut demander le remboursement des sommes indues sur 3 ans (prescription).
• Provisions excessives : la provision mensuelle doit être proportionnelle aux charges réelles. Si l'écart entre provisions et charges réelles dépasse 20 %, le locataire peut exiger un ajustement.
• Régularisation tardive : si le propriétaire réclame un solde plus de 3 ans après l'arrêté des comptes, la créance est prescrite. Le locataire peut opposer la prescription.
• Recours amiables : avant le tribunal, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuite). L'ADIL propose aussi une médiation gratuite.

En 2025, près de 23 % des litiges enregistrés par les ADIL concernaient les charges locatives (rapport annuel 2025 de l'ANIL, source : anil.org, consulté en 2026). La transparence du bailleur et la connaissance des textes par le locataire restent les meilleures protections.

Pour une approche concrète du calcul des quotes-parts, consultez comment calculer la quote-part des charges de copropriété.