Charges de copropriété : répartition locataire et propriétaire

La répartition des charges de copropriété entre locataire et propriétaire suit des règles précises : certaines dépenses sont dites "récupérables" et peuvent être refacturées au locataire, d'autres restent exclusivement à la charge du bailleur. Mal maîtrisée, cette distinction génère des conflits récurrents et des régularisations difficiles en fin d'exercice. Ce guide fait le point sur les règles en vigueur en 2026, avec les textes de référence et des exemples chiffrés.

En bref

• Les charges récupérables sur le locataire sont définies par décret (décret n°87-713 du 26 août 1987) : eau, entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, etc.
• Le propriétaire supporte toutes les charges de copropriété non récupérables : gros travaux, honoraires de syndic, constitution du fonds de travaux obligatoire.
• Le bailleur verse des provisions mensuelles au syndicat des copropriétaires, puis rembourse ou déduit la part récupérable auprès du locataire lors de la régularisation annuelle.
• Le loyer mensuel charges comprises ne devrait pas dépasser 35 % des revenus du locataire, selon les bonnes pratiques de location (e-immobilier.credit-agricole.fr, mai 2026).
• En cas de litige sur la répartition, le locataire peut demander le décompte détaillé des charges dans un délai d'un mois avant et après régularisation.

Charges récupérables : ce que le locataire doit payer

Seules les charges dites récupérables peuvent être refacturées par le propriétaire à son locataire. Elles figurent dans une liste exhaustive établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987, consultable sur Légifrance. Aucune dépense absente de cette liste ne peut être imposée au locataire, même si le règlement de copropriété prévoit autre chose.

Ces charges couvrent concrètement quatre catégories :

• Eau froide et chaude : consommation des parties communes et du logement (eau froide, eau chaude, chauffage collectif).
• Entretien des parties communes : nettoyage des couloirs, halls, cages d'escalier, espaces verts, aires de jeux.
• Ascenseur : électricité, entretien courant, menues réparations, à l'exclusion du remplacement de la cabine.
• Personnel d'immeuble : une fraction du salaire du gardien ou concierge, variable selon ses missions. Selon service-public.fr, 75 % du salaire est récupérable si le gardien assure à la fois l'entretien et la surveillance, 40 % s'il ne remplit qu'une seule de ces deux fonctions.

Le locataire règle ces charges soit en provisions mensuelles (le régime le plus courant en copropriété), soit de façon forfaitaire si le bail le prévoit expressément. Dans un immeuble collectif, le décompte doit obligatoirement préciser le mode de répartition entre locataires, comme le rappelle economie.gouv.fr (août 2025).

Pour approfondir les règles de base, consultez notre guide sur la répartition des charges en copropriété.

Charges non récupérables : ce que le propriétaire conserve

Tout ce qui échappe au décret de 1987 reste à la charge exclusive du propriétaire bailleur. C'est souvent la part la plus lourde de la facture globale du syndicat.

Voici les principales charges non récupérables :

• Honoraires de syndic : frais de gestion courante, organisation des assemblées générales, honoraires spéciaux pour le suivi de travaux.
• Fonds de travaux (loi Alur) : cotisation obligatoire d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel, intégralement supportée par le copropriétaire.
• Gros travaux sur parties communes : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de la chaudière collective, mise aux normes de l'ascenseur.
• Frais d'administration : assurance de l'immeuble, frais bancaires du syndicat, honoraires d'avocat en cas de litige collectif.
• Charges liées aux parties communes à usage exclusif : jardin privatif d'un lot, terrasse attribuée à un seul copropriétaire, sauf disposition contraire du règlement (cf. boursorama.com, 2026).

Un propriétaire qui tenterait de répercuter ces postes sur son locataire s'exposerait à une action en répétition de l'indu. Le locataire peut refuser le paiement et, si nécessaire, saisir la commission départementale de conciliation.

Consultez notre guide sur les charges de copropriété du propriétaire pour un panorama complet.

Comment calculer la part des charges récupérables pour un locataire

Le calcul s'appuie sur la quote-part du lot dans les charges de copropriété, croisée avec le décompte établi par le syndic. Le propriétaire ne peut répercuter que les dépenses effectivement engagées et relevant du décret de 1987 : appliquer un pourcentage forfaitaire de son propre chef n'est pas permis.

Étape 1 : récupérer le décompte du syndic. Après l'assemblée générale annuelle, le syndic transmet au copropriétaire le relevé général des charges, ventilé par nature de dépenses.

Étape 2 : identifier les postes récupérables. Le propriétaire isole les lignes correspondant aux charges listées dans le décret (eau, ascenseur, parties communes, personnel, etc.).

Étape 3 : appliquer le prorata si l'immeuble compte plusieurs locataires. Chaque locataire paie en proportion de la surface de son logement ou selon la clé prévue par le règlement.

Étape 4 : comparer avec les provisions versées. Si le locataire a réglé 80 €/mois de provisions et que le décompte annuel révèle 1 050 € de charges récupérables réelles, il doit un complément de 90 €. Dans le cas inverse, le bailleur lui rembourse le trop-perçu.

Le bailleur dispose d'un mois avant et après la communication du décompte pour fournir les justificatifs au locataire qui les réclame (economie.gouv.fr, 2025).

La régularisation annuelle des charges : mode d'emploi

La régularisation ajuste les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles de l'année. Elle intervient une fois par an, après approbation des comptes en assemblée générale des copropriétaires.

Le propriétaire doit transmettre au locataire un décompte détaillé des charges récupérables au moins un mois avant la date de régularisation prévue au bail. Ce décompte précise, pour chaque poste :

• La nature de la dépense (eau froide, entretien ascenseur, nettoyage parties communes, etc.).
• Le montant total engagé par le syndicat.
• La clé de répartition appliquée entre locataires si l'immeuble en compte plusieurs.
• La part imputable au locataire concerné.

Si le bailleur omet cette formalité, le locataire peut contester la régularisation. En pratique, les provisions mensuelles sont souvent calées sur le budget prévisionnel du syndicat, ce qui génère régulièrement des écarts à corriger. Selon boursorama.com (janvier 2026), un propriétaire peut répercuter une hausse des charges locatives dès lors qu'elle correspond à des dépenses récupérables réelles et justifiées.

Pour mieux maîtriser le calcul en amont, notre article sur la clé de répartition des charges de copropriété détaille le fonctionnement des tantièmes.

Cas pratique : un appartement en copropriété chauffage collectif

Prenons l'exemple d'un appartement de 55 m² dans un immeuble parisien de 20 lots, équipé d'un chauffage collectif au gaz. Le budget annuel du syndicat se décompose ainsi :

Le total récupérable atteint 34 200 € pour l'ensemble de l'immeuble. Si le lot du locataire représente 5,2 % des tantièmes de charges courantes, sa part annuelle ressort à 34 200 × 5,2 % = 1 778 €, soit environ 148 €/mois de provisions. Honoraires de syndic, fonds de travaux et assurance restent intégralement à la charge du propriétaire.

Cet exemple illustre le poids du chauffage collectif dans la facture locative : il représente ici plus de 52 % des charges récupérables.

Tableau de répartition des charges : propriétaire ou locataire ?

Pour synthétiser rapidement qui paie quoi, voici les principales dépenses classées par responsable :

À la charge du locataire (charges récupérables) :

• Eau froide et chaude : consommation individuelle et parties communes.
• Chauffage collectif : combustible, entretien courant de la chaudière.
• Ascenseur : électricité, visites de contrôle, menues réparations.
• Parties communes : produits d'entretien, éclairage des couloirs et espaces communs.
• Personnel : fraction du salaire du gardien ou concierge selon ses missions.
• Espaces verts : taille, arrosage, entretien courant.

À la charge du propriétaire (non récupérables) :

• Honoraires et frais de syndic : gestion, convocations AG, suivi travaux.
• Fonds de travaux : cotisation annuelle obligatoire (min. 5 % du budget).
• Gros travaux : ravalement, toiture, remplacement d'équipements collectifs.
• Assurance de l'immeuble : responsabilité civile du syndicat, dommages aux biens communs.
• Frais de contentieux : recouvrement de charges impayées d'autres copropriétaires.

Ce tableau constitue un repère pratique à conserver dans le dossier locatif. Les règles détaillées sont dans notre article sur les charges de copropriété et leurs règles de répartition.

Déduction fiscale des charges pour le propriétaire bailleur

Le propriétaire qui loue sous le régime réel d'imposition peut déduire de ses revenus fonciers les charges de copropriété qu'il supporte effectivement. Cette déduction s'applique à l'année du paiement des provisions au syndic.

Selon impots.gouv.fr, les provisions pour charges versées dans l'année sont déductibles des revenus fonciers. À l'occasion de la régularisation annuelle, deux ajustements s'imposent :

• Déduire le supplément de charges payé si la régularisation est défavorable (appel de fonds complémentaire).
• Réintégrer le trop-versé récupéré auprès du locataire, qui constitue une recette imposable.

Les charges récupérées auprès du locataire ne sont pas déductibles : elles sont compensées par les loyers déclarés. Seule la part définitivement supportée par le bailleur ouvre droit à déduction.

Sous le régime micro-foncier (revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 €/an), pas de déduction des charges réelles : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement. Dans ce cas, la distinction charges récupérables/non récupérables n'a pas d'incidence fiscale directe.