Location : quelles charges restent à la charge exclusive du propriétaire ?

Toutes les charges demandées au locataire ne sont pas légitimes. Loin de là. Si certaines dépenses liées au logement lui incombent (entretien courant, consommations individuelles), d'autres restent impérativement à la charge du propriétaire. La distinction repose sur la notion de charges récupérables, définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Méconnaître cette règle ? Le bailleur s'expose à des sanctions pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique.

Quelles sont les charges locatives non récupérables par le locataire ?

La loi distingue deux catégories bien nettes de dépenses dans un immeuble. Les charges locatives dites "récupérables" : celles-ci, oui, peuvent être refacturées au locataire. Les autres relèvent exclusivement du propriétaire bailleur.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables. Point final. Tout ce qui n'y figure pas est interdit de refacturation. La liste couvre les services liés au logement (eau, chauffage, ascenseur), l'entretien courant et les menues réparations.

En 2026, la frontière entre ce qui est dû par le locataire et ce qui incombe au propriétaire reste source de nombreux litiges. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), environ 15 % des contentieux locatifs portent sur des charges contestées.

Principales dépenses que le bailleur ne peut pas réclamer au locataire :

• Les grosses réparations : toiture, ravalement de façade, remplacement de chaudière
• La taxe foncière : impôt local dû par le propriétaire
• Les frais de syndic : honoraires de gestion courante de la copropriété
• Les travaux d'amélioration : mise aux normes, rénovation énergétique
• Les honoraires de gestion locative : frais d'agence pour la recherche de locataire
• Les primes d'assurance du propriétaire : assurance propriétaire non occupant (PNO)

Les grosses réparations : un périmètre strictement défini

Le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et d'en assurer la pérennité. Les grosses réparations, qui concernent la structure et les équipements lourds de l'immeuble, lui reviennent intégralement.

Liste des travaux exclus des charges récupérables :

• La réparation ou le remplacement de la toiture
• Le ravalement des façades
• Le remplacement d'une chaudière collective
• La réfection des canalisations principales
• La mise en conformité électrique des parties communes
• Les travaux d'étanchéité des terrasses et balcons

Ces dépenses sont qualifiées de "grosses réparations" par l'article 606 du Code civil. Ce qui tient le bâtiment : murs porteurs, charpente, toit.

Depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers jusqu'à 12 000 € par an de ces dépenses, à condition qu'elles représentent au moins 50 % de ses revenus locatifs (service-public.gouv.fr, février 2026). Si le montant des travaux dépasse les loyers perçus, le propriétaire génère un déficit foncier déductible de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Exemple : un propriétaire refait la toiture pour 15 000 € et perçoit 8 000 € de loyers annuels. Cela crée un déficit foncier de 7 000 €, déductible de ses autres revenus.

La taxe foncière et les impôts liés à la propriété

La taxe foncière est un impôt local dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Impossible de la répercuter sur le locataire.

Certains bailleurs incluent pourtant une clause dans le bail qui prévoit le remboursement de la taxe foncière par le locataire. Cette clause est nulle et non avenue selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Civ. III, 8 décembre 2010, n°09-70.482).

Depuis 2025, le plafond du régime micro-foncier est fixé à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an (impots.gouv.fr). Au-delà, le propriétaire passe au régime réel : il peut alors déduire la taxe foncière de ses revenus locatifs.

Le locataire doit en revanche payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis que la taxe foncière. Cette part est récupérable puisqu'elle correspond à un service rendu au locataire. Le propriétaire doit fournir le détail du calcul pour justifier cette réfaction.

En mai 2026, les revenus locatifs sont imposés au taux marginal d'imposition du bailleur, qui peut atteindre 45 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % (source : e-immobilier.credit-agricole.fr, mai 2026). La taxe foncière, bien que non récupérable sur le locataire, reste déductible fiscalement pour le propriétaire au régime réel.

Les frais de syndic et d'administration de la copropriété

Les honoraires du syndic de copropriété : une source fréquente de confusion entre locataires et propriétaires. Seule une partie limitée de ces frais peut être refacturée au locataire.

Sont exclus des charges récupérables :

• Les honoraires de gestion courante du syndic (convocations AG, tenue de comptes)
• Les frais de procédure pour le recouvrement d'impayés
• Les honoraires de mise en copropriété ou de modification du règlement
• Les frais de diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb)

En revanche, les charges de copropriété correspondant à des services individualisables sont récupérables : eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes. Pour le détail : notre guide sur la répartition des charges entre locataire et propriétaire.

Le salaire du gardien ou concierge est récupérable, mais uniquement la part liée à son activité d'entretien courant (service-public.gouv.fr). La fraction liée à la gestion de l'immeuble (surveillance, réception des colis) reste à la charge du propriétaire.

Depuis la loi ALUR, le syndic doit fournir un compte séparé par lot, ce qui permet d'identifier précisément les charges du propriétaire et celles refacturables au locataire. Une transparence qui facilite le contrôle par le locataire.

Pour comprendre comment ces charges sont réparties entre copropriétaires, consultez notre article sur la répartition des charges en copropriété.

En pratique, le propriétaire reçoit un appel de charges de la copropriété qui mélange charges récupérables et non récupérables. C'est à lui d'opérer la ventilation avant de demander le remboursement au locataire. Pour en savoir plus : quelle est la part du locataire dans les charges de copropriété.

Quels travaux restent à la charge du propriétaire ?

Tous les travaux ne se valent pas. La classification entre travaux du locataire et travaux du propriétaire obéit à des règles précises.

Travaux toujours à la charge du propriétaire :

• Mise aux normes de l'installation électrique ou de gaz
• Remplacement de la chaudière défectueuse
• Travaux d'isolation thermique ou phonique
• Réparation des fissures structurelles
• Remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres, portes)

Travaux à la charge du locataire :

• Petites réparations : joints de fenêtre, poignées, interrupteurs
• Entretien courant : vidange chaudière, détartrage ballon d'eau
• Remplacement des ampoules, vitres cassées (sauf vétusté)
• Réfection de la peinture en cours de bail (sauf vétusté anormale)

Un exemple concret : le propriétaire doit remplacer une chaudière qui tombe en panne après 15 ans (vétusté normale). Le locataire paie l'entretien annuel et les petites réparations.

Pour un guide détaillé des travaux : Qui paie les charges de copropriété, locataire ou propriétaire ?.

Sanctions en cas de facturation abusive au locataire

Un propriétaire qui refacture des charges non récupérables s'expose à des sanctions financières et judiciaires.

Amende civile : jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).

Remboursement : le locataire peut obtenir le remboursement intégral des sommes indûment versées, avec intérêts légaux à compter de chaque versement.

Prescription : le délai pour contester des charges abusives est de 3 ans à compter du paiement. Une charge payée en mars 2025 peut être contestée jusqu'en mars 2028 (service-public.gouv.fr).

Procédure : le locataire adresse d'abord un courrier recommandé au propriétaire avec le détail des charges contestées. Refus ? Il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.

Depuis mars 2026, un nouveau décret reconnaît un impayé de charges dès que la dette dépasse 450 € ou après deux mensualités impayées (source : Boursorama, mars 2026). Ce seuil facilite la procédure pour les locataires dont le propriétaire ne rembourse pas les charges indues.

Conseil pratique : conservez tous les appels de charges et les quittances. Le propriétaire doit fournir un décompte annuel détaillé des charges, avec un solde à régulariser dans le mois qui suit.

Points clés

• Le locataire ne paie que les charges locatives récupérables définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 ; toute autre dépense est à la charge du propriétaire.
• Les grosses réparations (toiture, façade, chaudière), la taxe foncière et les frais de syndic sont exclus des charges récupérables.
• Un bailleur qui facture des charges non récupérables encourt une amende de 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
• Le locataire dispose d'un délai de 3 ans pour contester des charges indues, à compter de chaque paiement.
• Depuis mars 2026, un impayé de charges est reconnu dès 450 € de dette, ce qui protège le locataire face à un propriétaire indélicat.

Sources

• service-public.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr
• impots.gouv.fr