Charges de copropriété : locataire ou propriétaire qui paie ?

Qui paie les charges de copropriété, le locataire ou le propriétaire ? Sur le plan légal, la réponse ne souffre pas d'ambiguïté : le copropriétaire reste le seul débiteur vis-à-vis du syndic. La loi lui ouvre néanmoins la possibilité de refacturer une partie de ces charges à son locataire. C'est cette frontière entre charges récupérables et non récupérables qui alimente l'essentiel des conflits entre bailleurs et locataires. Voici ce que prévoit le droit français et comment appliquer la répartition en pratique.

Le principe légal : le propriétaire paie, puis peut récupérer

D'après service-public.fr, c'est le copropriétaire qui règle les charges au syndic. Sans exception : même quand le logement est loué, le syndic ne peut pas se retourner directement contre le locataire pour en réclamer le paiement.

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs permet au bailleur de répercuter une partie de ces charges sur le locataire. On les appelle charges récupérables ou charges locatives. Ce sont des dépenses dont le locataire tire un bénéfice direct : entretien des parties communes, eau froide, ascenseur, espaces verts...

La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte est limitatif. Seuls les postes qu'il mentionne expressément peuvent être facturés au locataire. Tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur, point.

Pour saisir dans le détail la répartition des charges de copropriété entre locataire et propriétaire, il faut croiser ce décret avec le relevé de charges transmis par le syndic.

Charges récupérables auprès du locataire : ce que couvre la liste légale

Les charges récupérables couvrent les dépenses liées à l'usage quotidien du logement et des parties communes. Selon economie.gouv.fr (mis à jour en août 2025), le bailleur peut en récupérer une partie auprès de son locataire.

Principaux postes concernés :

• Eau froide et eau chaude : fourniture collective, frais de production et de distribution
• Chauffage collectif : combustible, exploitation et entretien
• Ascenseur : électricité, entretien, menues réparations et petites fournitures
• Parties communes intérieures : électricité, produits d'entretien, rémunération du personnel de nettoyage
• Espaces extérieurs : voies, aires de stationnement, espaces verts
• Hygiène et ordures ménagères : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, désinsectisation
• Personnel d'entretien : fraction du salaire du gardien ou concierge, selon les tâches assurées pour les parties communes (voir service-public.fr)

Pour le gardien, la règle est précise. S'il assure à la fois l'entretien des parties communes et le traitement des ordures ménagères, 75 % de son salaire et des charges patronales sont récupérables. Si une seule de ces deux missions est remplie, le taux descend à 40 %.

Charges non récupérables : ce que le propriétaire garde à sa charge

Certaines charges ne peuvent jamais être répercutées sur le locataire. Ce sont des dépenses qui tiennent à la propriété elle-même, pas à l'usage du logement.

Les postes qui restent à la charge exclusive du propriétaire :

• Gros travaux : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d'une chaudière collective hors entretien courant
• Fonds de travaux (fonds Alur) : cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire pour financer les futurs travaux, selon service-public.fr. Son utilisation est votée en assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires.
• Honoraires de syndic : gestion courante de la copropriété, organisation des assemblées générales
• Assurance de l'immeuble : la police collective couvre la structure, pas les biens du locataire
• Travaux d'amélioration : installation d'un interphone neuf, création d'un local vélos, digicode

Ces dépenses sont intégralement déductibles des revenus fonciers en régime réel, selon impots.gouv.fr. Les provisions pour charges versées dans l'année sont déductibles, sous réserve de la régularisation annuelle.

Pour aller plus loin sur l'ensemble des obligations financières du bailleur, consultez notre guide sur les charges copropriété du propriétaire.

Comment calculer les charges de copropriété pour un locataire

En location nue, le locataire verse chaque mois des provisions sur charges, fixées par le bailleur à partir du relevé de l'exercice précédent. Ces provisions sont distinctes du loyer.

Le relevé du syndic présente deux colonnes, comme le rappelle e-immobilier.credit-agricole.fr (mai 2026) :

1. Charges récupérables : montants que le propriétaire peut refacturer au locataire
2. Charges non récupérables : montants que le propriétaire supporte seul

Pour calculer la quote-part du locataire, le bailleur applique la clé de répartition du règlement de copropriété à chaque poste récupérable, puis compare le résultat aux provisions déjà versées lors de la régularisation annuelle.

Si les provisions excèdent les charges réelles, le bailleur rembourse le trop-perçu. Dans le cas inverse, le locataire doit un complément. D'après Boursorama (février 2026), cette régularisation est obligatoire une fois par an, et le locataire peut demander les justificatifs à l'appui.

Régularisation des charges de copropriété avec le locataire

La régularisation annuelle est une obligation légale. Elle doit intervenir dans l'année qui suit la clôture de l'exercice de copropriété. Le propriétaire remet au locataire un décompte détaillé, pièces justificatives comprises.

Le locataire a le droit d'exiger ces documents. D'après Boursorama (février 2026), en cas de doute, il peut demander au propriétaire de produire les relevés du syndic pour vérifier les montants facturés.

En location meublée, deux modalités coexistent :

• Provisions avec régularisation annuelle : même mécanique qu'en location nue
• Forfait de charges : montant fixe, sans régularisation. Si les charges réelles dépassent le forfait, le propriétaire ne peut pas réclamer de complément.

Une hausse des provisions en cours de bail doit être justifiée par les nouvelles charges réelles. Selon Boursorama (janvier 2026), le locataire peut contester toute augmentation qui ne s'appuie pas sur le relevé de charges de la copropriété. Une décision unilatérale du bailleur ne suffit pas.

Les règles de provisionnement sont directement liées à la clé de répartition des charges en copropriété.

Qui paie les charges de copropriété en cas de vente

Lors d'une vente en copropriété, la répartition des charges entre acquéreur et vendeur suit des règles spécifiques. Selon service-public.fr, les deux parties se partagent le paiement des charges communes et des travaux.

Concrètement, le notaire calcule au moment de l'acte authentique :

• Les charges courantes : réparties au prorata du nombre de jours de possession sur l'exercice en cours
• Les travaux votés avant la vente : c'est en principe celui qui était copropriétaire au moment du vote en assemblée générale qui en supporte le coût, sauf accord contraire entre les parties
• Le fonds de travaux : les sommes déjà versées par le vendeur restent acquises à la copropriété et sont transférées à l'acquéreur

Ces règles ne concernent que vendeur et acquéreur. Si le logement est loué, le locataire en place continue de verser ses provisions au nouveau propriétaire sans interruption. Le changement de propriétaire ne modifie ni ses obligations ni ses droits à régularisation.

Usufruitier ou nu-propriétaire : qui paie les charges de copropriété ?

Quand la propriété d'un bien est démembrée, la répartition des charges obéit à des règles distinctes de la location classique.

Le droit commun (articles 605 et 606 du Code civil) pose le partage suivant :

• L'usufruitier prend en charge les dépenses d'entretien courant et les charges ordinaires liées à l'usage : charges récupérables, entretien des parties communes, charges de fonctionnement
• Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, clôtures

Dans une copropriété, l'usufruitier participe aux assemblées générales pour les décisions courantes ; le nu-propriétaire vote sur les travaux importants. Les parties peuvent aménager cette répartition dans l'acte de démembrement.

Pour les charges non récupérables (fonds de travaux, travaux structurels), c'est en principe le nu-propriétaire qui intervient. Une situation de démembrement complexe mérite l'avis d'un notaire ou d'un professionnel juridique.

Points clés

• Le propriétaire est l'unique débiteur des charges de copropriété envers le syndic, quelle que soit la situation locative (source : service-public.fr).
• Le bailleur peut répercuter sur le locataire uniquement les charges dites « récupérables », listées par le décret du 26 août 1987.
• Les charges non récupérables (gros travaux, fonds de travaux, honoraires de syndic liés à la gestion de la copropriété) restent toujours à la charge exclusive du propriétaire.
• En location nue, le locataire verse des provisions mensuelles sur charges, régularisées une fois par an par le propriétaire sur justificatifs.
• En cas de vente du logement, acquéreur et vendeur se répartissent les charges de copropriété de l'année selon la date de signature de l'acte authentique.

Sources

• service-public.fr
• economie.gouv.fr
• service-public.fr
• service-public.fr
• service-public.fr
• service-public.fr
• impots.gouv.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr
• boursorama.com
• boursorama.com