Travaux copropriété : majorité de vote selon les cas

Pour les travaux en copropriété, la majorité de vote requise varie selon la nature et l'ampleur des travaux : majorité simple (article 24), majorité absolue (article 25) ou double majorité (article 26). La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe ces seuils, qui déterminent si une décision prise en assemblée générale tient ou tombe. Mal anticiper le bon article, et c'est toute une résolution : voire des travaux déjà lancés : qui peut être annulée.

Ce qu'il faut retenir

• Les travaux d'entretien courant sur parties communes sont votés à la majorité simple (article 24) : voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
• Les travaux plus importants (ravalement, rénovation thermique, plan pluriannuel de travaux) requièrent la majorité absolue (article 25) : voix de TOUS les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non.
• Si un vote article 25 recueille au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé immédiatement.
• Les travaux affectant la destination de l'immeuble ou modifiant la répartition des charges exigent la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix).
• Les travaux sur parties privatives nécessitant une autorisation de l'assemblée sont soumis à la majorité absolue de l'article 25.

Les trois niveaux de majorité pour voter des travaux

La loi du 10 juillet 1965 (loi n°65-557) pose trois seuils de vote, chacun calibré sur le degré d'importance de la décision. Plus les travaux sont structurants pour l'immeuble, plus le consensus exigé est élevé.

• Majorité simple (article 24) : voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Seuil plancher, réservé aux décisions de gestion courante.

• Majorité absolue (article 25) : voix de la totalité des copropriétaires, qu'ils aient fait le déplacement ou non. Un absent compte automatiquement comme vote contre.

• Double majorité (article 26) : majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix. Le niveau le plus exigeant, pour les décisions qui changent réellement la physionomie de l'immeuble.

Ces seuils s'appliquent à toutes les décisions en assemblée générale de copropriété, pas uniquement aux travaux. Et le décompte se fait en tantièmes de parties communes : pas en nombre de têtes.

Majorité simple article 24 : travaux d'entretien et de conservation

L'article 24 couvre les travaux d'entretien courant et de conservation des parties communes : tout ce qui permet de maintenir l'immeuble en bon état sans toucher à son aspect ou à sa destination.

Quelques exemples concrets :

• Réparations urgentes : réfection d'une toiture après sinistre, remplacement d'une chaudière collective en panne.
• Entretien régulier : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, peinture des couloirs.
• Mises aux normes ponctuelles : sécurisation d'un équipement collectif sans transformation lourde.

Sur la question des abstentions, les règles diffèrent selon l'article appliqué. À l'article 24, une abstention n'entre pas dans le calcul : seules les voix exprimées comptent. À l'article 25, en revanche, ne pas voter revient à voter contre, puisque le seuil porte sur la totalité des voix du syndicat.

Le vote peut se tenir par bulletin nominatif, appel des noms ou à main levée, selon ce que l'assemblée décide (source : service-public.fr). Le nombre de voix figure toujours au procès-verbal.

Majorité absolue article 25 : travaux importants sur parties communes

L'article 25, c'est le régime que les copropriétaires croisent le plus souvent dès que les travaux dépassent le simple entretien.

Sont notamment concernés :

• Travaux de ravalement de façade ou de rénovation thermique.
• Installation d'équipements collectifs : ascenseur, ventilation, bornes de recharge pour véhicules électriques.
• Adoption du plan pluriannuel de travaux (PPT) : obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, voté à la majorité absolue (source : service-public.fr, 2026).
• Autorisation de travaux sur parties privatives dès qu'ils touchent aux parties communes.

Une passerelle existe si le vote obtient au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires sans franchir la majorité absolue : un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut alors être organisé immédiatement, dans la même séance. Pratique pour débloquer des projets qui bénéficient d'un large soutien sans atteindre le seuil absolu (source : service-public.fr).

Si le score tombe sous le tiers des voix, la résolution est rejetée. Pas de second tour possible.

Travaux sur parties privatives : l'autorisation de l'assemblée générale

Un copropriétaire peut aménager ses parties privatives librement : jusqu'au moment où les travaux empiètent sur les parties communes ou modifient l'aspect extérieur de l'immeuble. Là, l'assemblée générale doit se prononcer.

Les situations les plus fréquentes :

• Percement d'un mur porteur ou d'une dalle (structure commune).
• Changement de fenêtres ou de volets visibles depuis la rue.
• Création d'une terrasse empiétant sur les parties communes.
• Raccordement à un réseau collectif impliquant des modifications sur les canalisations communes.

Cette autorisation est votée à la majorité absolue de l'article 25 (source : service-public.fr). Des travaux réalisés sans ce feu vert peuvent être annulés par la justice : et le copropriétaire fautif condamné à remettre les lieux en état à ses propres frais.

Le syndic de copropriété est tenu de faire respecter ces règles et peut mettre en demeure tout copropriétaire ayant fait des travaux non autorisés.

Double majorité article 26 : travaux modifiant la destination de l'immeuble

L'article 26, c'est le seuil que peu de copropriétés franchissent facilement. Il exige à la fois une majorité en nombre de membres du syndicat ET que ces membres représentent au moins 2/3 des voix de l'ensemble des copropriétaires. Double critère, double difficulté.

Ce régime s'applique à :

• Travaux d'amélioration qui changent la destination ou la jouissance d'un élément commun (transformer une loge de gardien en local vélo, par exemple).
• Modification du règlement de copropriété sur la répartition des charges découlant de ces travaux.
• Suppression d'un équipement commun devenu obsolète (désinstallation d'une chaudière collective au profit de systèmes individuels).

Une confusion courante consiste à soumettre à l'article 26 des travaux qui relèvent de l'article 25. Erreur à ne pas commettre : si un copropriétaire la conteste en justice dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal, le vote peut être annulé.

(L'unanimité existe aussi, pour les cas encore plus rares où tous les copropriétaires doivent être d'accord : mais c'est une autre histoire.)

Rénovation énergétique et vote : le cas MaPrimeRénov' Copropriété

La rénovation thermique en copropriété relève de l'article 25, mais des aides publiques ciblées rendent ces projets nettement plus accessibles qu'on ne le croit parfois.

MaPrimeRénov' Copropriété couvre 45 % des travaux permettant un gain énergétique d'au moins 50 %, avec un plafond fixé à 25 000 € par logement (source : service-public.fr). De quoi inciter les assemblées à voter des rénovations globales plutôt que des interventions au coup par coup.

Pour financer le reste, plusieurs leviers existent : emprunt bancaire collectif voté en assemblée, fonds de travaux obligatoire constitué par cotisation annuelle. Ce fonds, lui, est ouvert par un vote à la majorité simple de l'article 24 (source : service-public.fr).

La répartition des charges liées aux travaux de rénovation suit les tantièmes de parties communes, sauf décision contraire adoptée en assemblée. Anticiper le volet financier en amont, c'est souvent la meilleure façon d'éviter les votes bloqués par des inquiétudes budgétaires.

Comment se déroule concrètement un vote de travaux en assemblée

Le vote de travaux en assemblée générale obéit à un protocole précis. Le moindre écart peut suffire à faire annuler la décision.

Avant l'assemblée :

• La résolution doit figurer à l'ordre du jour, avec les documents justificatifs joints à la convocation (devis, descriptif des travaux).
• Les copropriétaires doivent recevoir la convocation au moins 21 jours avant la date de l'assemblée.

Pendant le vote :

• Les voix s'expriment en tantièmes, pas en nombre de personnes présentes.
• Chaque copropriétaire peut voter par correspondance avant la séance ou déléguer un pouvoir à un mandataire.
• Le dépouillement est immédiat, le résultat proclamé séance tenante.

Après le vote :

• Le procès-verbal est notifié à tous les copropriétaires, absents compris, dans un délai de 2 mois.
• Le délai de contestation commence à courir à partir de cette notification.
• Si la passerelle article 25 vers article 24 est utilisée, les deux votes doivent impérativement apparaître dans le même procès-verbal, à la même séance.

C'est le syndic qui exécute la décision : commande des travaux, suivi de chantier, relations avec les entreprises.