Charges locatives incombant au locataire : la liste complète selon le décret

Aussi appelées charges récupérables, les charges locatives désignent l'ensemble des dépenses que le propriétaire engage pour le fonctionnement de l'immeuble et qu'il peut refacturer au locataire. Leur liste est strictement encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de la loi du 23 décembre 1986. Ce texte dresse un catalogue limitatif : toute dépense qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur. Un locataire paie chaque mois une provision sur charges, puis reçoit un décompte annuel de régularisation. Comprendre cette mécanique et savoir lire la liste officielle permet d'éviter de payer des sommes indues.

Charges locatives : définition et cadre légal

Les charges locatives correspondent aux dépenses liées à l'usage et au fonctionnement de l'immeuble que le propriétaire peut légalement refacturer à son locataire. Leur existence repose sur un principe simple inscrit dans la loi du 23 décembre 1986, à savoir que le bailleur avance les frais puis en récupère une partie auprès de l'occupant, proportionnellement à son usage du logement et des parties communes.

Leur existence repose sur un principe simple inscrit dans la loi du 23 décembre 1986, à savoir que le bailleur avance les frais puis en récupère une partie auprès de l'occupant, proportionnellement à son usage du logement et des parties communes, comme expliqué dans notre article sur qui paie les charges de copropriété, le locataire ou le propriétaire.

Le texte central est le décret n°87-713 du 26 août 1987. Il fixe une liste exhaustive des dépenses récupérables, poste par poste. Cette liste est limitative : le propriétaire ne peut pas y ajouter des frais qui n'y figurent pas, quels que soient les termes du contrat de location. Un bail qui imposerait au locataire des charges non prévues par le décret serait réputé non écrit sur ce point.

En parallèle, le décret n°87-712 du même jour définit les réparations locatives, c'est-à-dire les travaux d'entretien courant qui incombent directement au locataire. Ces deux textes sont souvent confondus, alors qu'ils obéissent à des logiques distinctes, le premier organisant le remboursement de dépenses avancées par le propriétaire, le second imposant au locataire d'entretenir certains éléments du logement à ses frais.

Pour aller plus loin sur l'articulation entre ces deux régimes, consultez notre guide sur les charges récupérables du locataire.

Charges récupérables vs charges non récupérables

Une charge récupérable est une dépense que le propriétaire règle d'abord, puis se fait rembourser par le locataire via les provisions mensuelles et la régularisation annuelle. On peut citer à titre d'exemple la facture d'eau froide de l'immeuble, le contrat d'entretien de l'ascenseur, voire les produits d'entretien des parties communes.

À l'inverse, les charges non récupérables restent définitivement à la charge du bailleur. Elles comprennent notamment les gros travaux de l'article 606 du Code civil (réfection de la toiture, ravalement, remplacement de la chaudière collective), les honoraires de syndic pour les assemblées générales, ou encore les primes d'assurance de l'immeuble. La distinction est simple dans son principe, ce qui relève de la conservation de l'immeuble appartient au propriétaire, ce qui relève de son usage quotidien peut être refacturé au locataire.

Bail vide, bail meublé : quelles différences ?

Le décret n°87-713 s'applique de plein droit aux baux d'habitation vides soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour les locations meublées, le régime est différent : depuis la loi ALUR de 2014, le bail meublé est encadré par les mêmes dispositions de la loi de 1989, mais la pratique du forfait de charges y reste très répandue. Dans ce cas, la liste du décret 87-713 ne s'impose pas de la même manière. Un propriétaire peut proposer un montant forfaitaire mensuel, sans obligation de régularisation annuelle, ce qui change radicalement la donne pour le locataire. Nous y revenons dans la dernière section de cet article.

La liste officielle des charges récupérables au locataire (décret n°87-713)

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse, dans son annexe, la liste exhaustive des charges qu'un propriétaire peut refacturer à son locataire. Cette annexe est organisée par grandes catégories de dépenses, des fluides aux espaces communs en passant par les équipements collectifs. Chaque catégorie précise ce qui entre dans le champ des charges récupérables et, parfois, ce qui en est exclu.

En pratique, le syndic de copropriété ventile chaque année les dépenses de l'immeuble selon cette grille pour établir le décompte individuel de chaque lot. Le propriétaire-bailleur reprend ensuite cette ventilation pour la transmettre à son locataire, en ne retenant que les postes autorisés par le décret. Pour comprendre comment s'opère cette transmission entre le syndic et le bailleur, voyez notre article sur les charges de copropriété payées par le locataire.

Eau froide, eau chaude, chauffage collectif

L'eau froide consommée dans le logement et dans les parties communes (nettoyage, arrosage) est intégralement récupérable, que l'immeuble dispose d'un compteur individuel ou non. L'eau chaude collective l'est également, de même que les frais de combustible ou d'énergie nécessaires à sa production. Le chauffage collectif, incluant l'achat de combustible (gaz, fioul, électricité) et l'entretien des installations communes, figure aussi dans la liste. En revanche, le remplacement d'une chaudière collective défaillante reste à la charge exclusive du propriétaire. Il s'agit d'une dépense de conservation, pas de fonctionnement.

Ascenseurs et monte-charge : frais couverts

Pour les ascenseurs et monte-charges, le décret autorise la refacturation de l'électricité consommée, des frais d'entretien courant (graissage, petites réparations, visite périodique), ainsi que des dépenses de nettoyage de la cabine. Les frais liés au contrat de maintenance préventive sont récupérables. En revanche, les travaux de modernisation voire de mise en conformité (changement du moteur, rénovation complète de la cabine) ne le sont pas. La distinction entre entretien courant et gros travaux est parfois ténue. En cas de doute, le caractère récupérable ou non dépend de la qualification comptable retenue par le syndic.

Parties communes intérieures et espaces extérieurs

L'entretien des parties communes intérieures couvre un large spectre : nettoyage des couloirs, halls, escaliers et paliers, achat de produits d'entretien, maintenance des portes automatiques et de l'interphone, petites réparations dans les circulations. L'électricité des espaces communs intérieurs est aussi récupérable.

Pour les espaces extérieurs, la liste inclut l'entretien des voies de circulation privées, des parkings, des espaces verts (tonte, taille, arrosage), des aires de jeux et des bacs à ordures. Les frais d'enlèvement des ordures ménagères et le nettoyage des locaux poubelles sont également refacturables. Les travaux de réfection complète d'une voie de circulation ou le remplacement d'un portail automatique restent, eux, à la charge du propriétaire.

Gardiens, concierges, taxes récupérables

Les dépenses liées au personnel employé par l'immeuble sont partiellement récupérables : salaire du gardien ou du concierge (y compris les charges sociales patronales), fourniture de l'uniforme, logement de fonction mis à disposition par la copropriété. Cette quote-part correspond à la rémunération des tâches effectuées pour le compte des locataires. L'entretien des parties communes, la sortie des poubelles ainsi que la distribution du courrier en constituent le cœur.

Côté taxes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure en bonne place dans la liste des charges récupérables. Elle apparaît généralement sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, qui en refacture le montant au locataire au prorata de la période d'occupation. La taxe de balayage, quand elle existe, est également concernée. En revanche, la taxe foncière elle-même n'est jamais récupérable : elle reste intégralement à la charge du bailleur.

Tableau récapitulatif : répartition charges locataire / propriétaire

Le principe fondamental à retenir est que la liste du décret n°87-713 est limitative. Si une dépense n'y figure pas, le propriétaire ne peut pas la facturer au locataire, quelle que soit la rédaction du bail. Le tableau ci-dessous synthétise les principaux postes de dépenses et leur imputation.

Pour approfondir les dépenses que le bailleur ne peut en aucun cas vous imputer, lisez notre article dédié aux charges que le locataire ne doit pas payer.

Ce que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire

Parmi les erreurs de répartition les plus fréquentes, on trouve la refacturation des honoraires de syndic liés à la tenue de l'assemblée générale annuelle. Ces frais ne figurent pas dans la liste du décret 87-713 et incombent exclusivement au propriétaire. Autre piège courant : les travaux de mise en conformité d'un ascenseur ou le ravalement de façade. Le bailleur peut être tenté de les présenter comme des charges récupérables, mais il s'agit de dépenses de conservation de l'immeuble qui lui reviennent intégralement.

Les primes d'assurance multirisque immeuble souscrite par le copropriétaire ne sont pas non plus récupérables. Le locataire doit seulement justifier de sa propre assurance habitation (responsabilité civile). Enfin, les frais de relance, pénalités de retard voire intérêts de retard ne peuvent jamais être mis à la charge du locataire, même si une clause du bail le prévoit.

Réparations locatives vs grosses réparations (article 606 du Code civil)

L'article 606 du Code civil, dans son interprétation classique, définit les grosses réparations comme celles qui concernent « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». En pratique, cela couvre la toiture, la façade, la structure porteuse, les fondations. Ces travaux incombent toujours au bailleur.

À l'autre extrémité du spectre, les réparations locatives listées par le décret n°87-712 concernent l'entretien courant du logement : joints, robinets, interrupteurs, grilles de ventilation. Ces réparations sont assumées directement par le locataire, sans passer par le mécanisme des provisions sur charges. Cette frontière est parfois source de conflit. Un robinet qui fuit relève du locataire, une colonne d'eau montante percée relève du propriétaire.

Cas pratique chiffré : comment fonctionne la régularisation annuelle des charges

La régularisation annuelle des charges est le moment où l'on confronte les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles engagées par le propriétaire. Ce mécanisme est obligatoire pour les baux d'habitation vides, le bailleur devant remettre au locataire un décompte détaillé, poste par poste, dans le mois qui suit l'arrêté des comptes de l'immeuble. Le locataire dispose ensuite d'un mois pour consulter les justificatifs sur place.

Ce décompte doit distinguer clairement les charges récupérables des charges non récupérables. Un propriétaire qui présenterait un relevé global sans ventilation s'expose à une contestation. Pour maîtriser les détails de cette procédure, consultez notre guide sur la régularisation annuelle des charges locatives.

Provision sur charges : fonctionnement et régularisation

Chaque mois, le locataire paie une provision sur charges en plus de son loyer. Cette provision est une estimation, souvent basée sur les dépenses de l'année précédente ou sur un budget prévisionnel voté en assemblée générale. Elle figure sur la quittance sous un libellé distinct du loyer. Au minimum une fois par an, le propriétaire arrête le compte définitif puis procède à la régularisation. Si les provisions versées dépassent les dépenses réelles, il rembourse le trop-perçu ; si elles sont insuffisantes, il réclame le complément. Tout locataire peut exiger de consulter les factures et contrats correspondants.

Exemple chiffré : calcul de la régularisation

Prenons un cas concret. Sur l'année écoulée, un propriétaire a fixé une provision annuelle totale de 170 € pour les charges récupérables de son locataire (service-public.gouv.fr). Après arrêté des comptes, les dépenses réelles justifiées s'élèvent à 85 €. Le locataire ayant déjà versé 170 € par provisions, il devrait en théorie recevoir un remboursement. Mais le calcul n'est pas aussi direct.

Dans cet exemple, le locataire doit effectivement payer 75,75 €, montant inférieur aux 85 € de dépenses réelles (service-public.gouv.fr). Le propriétaire assume les 94,25 € restants, correspondant à la part des dépenses non récupérables sur ce poste. Le locataire reçoit donc un remboursement de 94,25 € (170 € provisionnés - 75,75 € dus). Ce cas illustre pourquoi il est essentiel de vérifier le décompte : la dépense réelle (85 €) ne coïncide pas avec ce que le locataire doit au final (75,75 €), car une fraction correspond à des frais non récupérables que le propriétaire conserve à sa charge.

Erreur courante : confondre charges récupérables et réparations locatives

Beaucoup de locataires pensent qu'un joint de robinet qui fuit ou une poignée de fenêtre cassée sont des charges récupérables à intégrer dans la régularisation annuelle. C'est une erreur. Il s'agit de réparations locatives régies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui impose au locataire d'entretenir certains éléments du logement à ses frais et sans attendre la régularisation.

La confusion est compréhensible : les deux décrets datent du même jour et portent des numéros presque identiques. Mais leurs mécanismes sont radicalement différents. Les charges récupérables transitent par le propriétaire, qui avance les frais puis se fait rembourser via les provisions et la régularisation. Les réparations locatives sont exécutées et payées directement par le locataire, sans intermédiaire. Conséquence pratique : si vous attendez la régularisation annuelle pour changer un joint défectueux, vous êtes en tort et risquez une retenue sur votre dépôt de garantie lors de l'état des lieux de sortie.

Pour savoir précisément comment sont établies ces provisions, voyez notre article sur le calcul des charges locatives.

Réparations locatives : ce que dit le décret n°87-712

Le décret n°87-712 énumère les travaux d'entretien courant qui incombent au locataire. On y trouve notamment le graissage et le remplacement des joints des robinets, le nettoyage des grilles de ventilation, le débouchage des canalisations, l'entretien des joints et mastics autour des sanitaires, le remplacement des ampoules et fusibles, l'entretien des revêtements de sol (cire, vitrification), et le ramonage des conduits de cheminée. La liste est longue et couvre la plupart des menus travaux qu'un occupant rencontre au quotidien. Elle est également limitative : un propriétaire ne peut pas imposer au locataire des réparations qui n'y figurent pas.

Prescription des impayés de charges : 3 ans

Le propriétaire peut réclamer tout impayé de charges ou de loyers pendant 3 ans à compter de la date d'exigibilité de la somme (service-public.gouv.fr). Par exemple, un décompte de régularisation datant de juin 2024 qui fait apparaître un solde en faveur du bailleur peut être réclamé jusqu'en juin 2027. Passé ce délai, la créance est prescrite et le locataire peut légitimement refuser de payer.

Ce délai de prescription triennale s'applique également aux loyers impayés. En pratique, le propriétaire dispose donc d'une fenêtre relativement courte pour agir. Un locataire qui reçoit une demande de paiement pour des charges vieilles de plus de 3 ans doit vérifier la date d'exigibilité avant de régler.

Charges locatives en location meublée et bail commercial : cas particuliers

En location meublée, deux régimes coexistent. Le plus courant est le forfait de charges : le bail fixe un montant mensuel fixe, sans obligation de régularisation annuelle. Le locataire paie la même somme chaque mois, quelles que soient les dépenses réelles. Ce système simplifie la gestion, mais peut être défavorable au locataire si le forfait est surestimé. L'autre option est le régime des provisions sur charges avec régularisation, identique à celui du bail vide. Le choix entre ces deux modalités doit être explicite dans le contrat. Pour approfondir, consultez notre dossier sur les charges en location meublée.

En bail commercial, la logique est différente : la liberté contractuelle prévaut. Les parties négocient librement la répartition des charges dans le bail, sous réserve des dispositions d'ordre public. Certaines dépenses incombent toujours au locataire commercial : l'entretien courant des locaux, les menues réparations, les taxes locatives (taxe foncière incluse, contrairement au bail d'habitation), et les charges liées à l'exploitation du fonds de commerce. Le bailleur assume les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, sauf clause contraire expresse.

Meublé : forfait ou provision, quelle option choisir ?

Le forfait de charges présente l'avantage de la simplicité : un montant unique, pas de surprise en fin d'année, pas de justificatifs à fournir. Mais il peut cacher un surcoût si le propriétaire a fixé un forfait largement supérieur aux dépenses réelles. À l'inverse, le régime des provisions avec régularisation est plus transparent, puisqu'il oblige le bailleur à produire un décompte annuel. Pour un locataire en meublé, négocier le passage d'un forfait à un régime de provisions est possible lors du renouvellement du bail voire à l'occasion d'un avenant, mais le propriétaire n'est pas tenu d'accepter.

Bail commercial : charges négociées dans le bail

Dans un bail commercial, le locataire supporte généralement l'intégralité des charges locatives ainsi que des impôts fonciers, y compris la taxe foncière qui est totalement exclue des charges récupérables en bail d'habitation. La taxe sur les bureaux en Île-de-France, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les cotisations de copropriété figurent aussi parmi les dépenses habituellement mises à la charge du preneur. Le bail commercial peut même transférer au locataire certaines grosses réparations de l'article 606, par une stipulation expresse. Cette liberté contractuelle justifie de se faire assister par un professionnel avant de signer.

Points clés

• La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 : elle est limitative, tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire.
• Le locataire paie des provisions mensuelles estimatives ; une régularisation annuelle obligatoire confronte ces provisions aux dépenses réelles justifiées par le bailleur.
• Les grosses réparations (toiture, façade, structure : article 606 du Code civil) ne sont jamais récupérables sur le locataire.
• Le propriétaire peut réclamer un impayé de charges pendant 3 ans à compter de son exigibilité (service-public.gouv.fr).
• En location meublée, le forfait de charges reste fréquent : pas de régularisation obligatoire, contrairement au bail vide.

Sources

• service-public.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr

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