Assemblée générale de copropriété 2026 : règles, votes

L'assemblée générale est l'organe de décision souverain de la copropriété. Chaque copropriétaire y détient un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes : et chaque absence profite mécaniquement à ceux qui siègent. Comprendre le fonctionnement de cette instance, les majorités applicables et les recours possibles permet de défendre ses intérêts sans subir passivement les décisions du syndic.

En bref

• L'AG est l'organe décisionnel suprême : toute décision engageant financièrement le syndicat y est votée, du budget prévisionnel aux travaux.
• Les quatre majorités (art. 24, 25, 25-1, unanimité) déterminent le seuil de voix nécessaire selon la nature de la résolution.
• Un copropriétaire absent peut donner un pouvoir (max 3 par mandataire) ou voter par correspondance via le formulaire joint à la convocation.
• Le délai de contestation d'une décision est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal ; passé ce délai, la décision devient définitive.
• Une convocation irrégulière (hors délai, ordre du jour incomplet) n'annule pas automatiquement les décisions : seul un juge peut prononcer la nullité.

Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété et pourquoi y participer ?

L'assemblée générale (AG) est le lieu où le syndicat des copropriétaires exerce son pouvoir. Elle n'est pas une simple formalité administrative : chaque résolution votée engage le budget collectif pour l'année à venir, autorise des travaux, désigne ou révoque le syndic. Une copropriété sans AG tenante est en réalité une copropriété où le syndic gouverne seul.

Concrètement, c'est lors de l'AG que les copropriétaires approuvent les comptes de l'exercice clos, votent le budget prévisionnel, décident des travaux d'entretien ou de rénovation, et fixent l'adaptation du règlement de copropriété. Chaque lot donne droit à un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes (les tantièmes), sauf disposition contraire du règlement.

Ne pas participer à l'AG, c'est laisser les autres copropriétaires décider de l'usage de vos charges. Un absentéisme chronique renforce le poids du syndic et d'un noyau restreint de copropriétaires présents : parfois porteurs d'intérêts divergents des vôtres. L'assemblée générale ordinaire en copropriété est le socle de la vie collective : chaque copropriétaire devrait en faire un rendez-vous annuel incontournable.

Le rôle décisionnel de l'assemblée générale

L'AG est l'organe délibérant du syndicat des copropriétaires. Elle seule peut engager la copropriété sur le plan financier : approbation des comptes, vote du budget, autorisation d'emprunt, décision de travaux. Le syndic, quel que soit son statut (professionnel, bénévole, coopératif), est un exécutant : il met en œuvre les décisions votées, il ne les prend pas.

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis encadre strictement son fonctionnement. Chaque année, au moins une AG doit se tenir dans un délai de six mois à compter de la clôture de l'exercice comptable, sauf prorogation judiciaire. Cette AG annuelle, dite ordinaire, porte sur les comptes, le budget et les questions courantes. D'autres AG peuvent être convoquées en cours d'année pour traiter de sujets spécifiques urgents ou importants.

Pour mieux comprendre le cadre légal et les règles, n'hésitez pas à consulter notre article détaillé sur l'AG copropriété obligatoire : fréquence, délais et règles.

AG ordinaire vs AG extraordinaire : quelle différence ?

En droit français, la loi ne distingue pas formellement les deux catégories. Les règles de convocation, de quorum, de majorité et de contestation sont les mêmes. La distinction relève de l'usage et de l'ordre du jour.

Une AG ordinaire traite de la gestion annuelle : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, autorisation de travaux d'entretien courant, désignation ou renouvellement du syndic. Une AG dite extraordinaire porte sur des décisions lourdes : travaux de ravalement, modification de la répartition des charges, vente de parties communes, modification du règlement de copropriété. Dans les deux cas, le délai pour convoquer une assemblée générale extraordinaire reste de 21 jours minimum : identique à celui de l'AG ordinaire.

Convocation : délais, contenu obligatoire et ordre du jour

La convocation est le point de départ de toute assemblée générale. Une convocation irrégulière constitue le vice de procédure le plus fréquemment invoqué pour contester les décisions. Les règles sont définies par le décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965, et le non-respect des formalités substantielles peut entraîner l'annulation des résolutions votées.

Face à une irrégularité convocation assemblée générale copropriété, il est crucial de connaître vos recours pour défendre vos droits.

Le syndic adresse la convocation à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou par remise en main propre contre émargement. La convocation indique obligatoirement le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour complet. Elle est accompagnée des documents nécessaires à l'information des copropriétaires : ordre du jour détaillé, projets de résolutions, documents comptables pour l'AG annuelle, devis et notices techniques pour les travaux. Une convocation assemblée générale copropriété hors délai ou incomplète fragilise l'ensemble des votes à venir.

Le délai légal de convocation : 21 jours minimum

Le délai de 21 jours est impératif. Il court entre la date de première présentation de la lettre recommandée (ou de remise en main propre) et la date de l'assemblée. Un délai inférieur, même d'un jour, expose les décisions à une annulation contentieuse.

Les statuts ou le règlement de copropriété peuvent prévoir un délai plus long, jamais plus court. Le cachet de la poste ou la date d'émargement fait foi. En pratique, les syndics expédient les convocations avec une marge de 2 à 5 jours supplémentaires pour neutraliser le risque contentieux. La jurisprudence considère que ce délai est substantiel : sa méconnaissance constitue une irrégularité de nature à entraîner la nullité des décisions, sous réserve d'appréciation par le tribunal judiciaire.

Ce que doit contenir l'ordre du jour

L'ordre du jour est arrêté par le syndic en concertation avec le conseil syndical. Chaque point est formulé de façon précise, accompagné d'un projet de résolution. Un ordre du jour vague (« questions diverses », « travaux éventuels ») est juridiquement insuffisant et expose les décisions correspondantes à l'annulation.

L'ordre du jour doit permettre à chaque copropriétaire de comprendre l'objet exact du vote et ses implications financières. Pour les travaux, les devis correspondants doivent être joints. Pour le budget, les comptes détaillés et le budget prévisionnel doivent accompagner la convocation. Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour en notifiant sa demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception : en respectant un délai raisonnable avant l'envoi des convocations.

Piège fréquent : la résolution absente de l'ordre du jour

Aucune décision ne peut être votée sur une question qui ne figure pas à l'ordre du jour. C'est un principe d'ordre public auquel il ne peut être dérogé, même à l'unanimité des présents.

L'erreur classique : le syndic ou un copropriétaire propose en séance une résolution non inscrite, l'assemblée la vote, et elle est ultérieurement contestée. La sanction est lourde : la décision est nulle de plein droit, sans qu'il soit besoin de démontrer un préjudice. Seule exception : le vote sur des questions qui ne font l'objet d'aucune décision (simple débat, échange d'informations). Dès qu'un vote intervient, la résolution correspondante doit impérativement avoir été portée à l'ordre du jour notifié 21 jours avant.

Les règles de vote en assemblée générale : majorités et quorums

Les décisions en AG ne se prennent pas à main levée sur une base « un copropriétaire = une voix ». Chaque lot donne droit à un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété, sauf disposition contraire du règlement. La loi du 10 juillet 1965 distingue quatre types de majorités, applicables selon la nature de la décision à prendre.

Ces majorités ne se calculent pas sur le même dénominateur : tantôt les voix des seuls présents et représentés, tantôt les voix de l'ensemble des copropriétaires (absents inclus). Confondre ces assiettes est l'une des principales causes de contentieux. L'article dédié aux règles de vote en AG de copropriété détaille chaque mécanisme ; en voici la synthèse opérationnelle.

Pour maîtriser les règles de vote et éviter les erreurs, notre article dédié au Vote en AG copropriété 2026 : majorités et règles clés vous apportera toutes les précisions nécessaires.

Majorité simple (article 24) : les décisions courantes

La majorité de l'article 24 est la règle de droit commun : elle s'applique à toutes les décisions pour lesquelles la loi n'exige pas une majorité renforcée. Le seuil requis est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions ne sont pas comptabilisées : elles ne pèsent ni pour ni contre la résolution.

Concrètement, une résolution soumise à l'article 24 est adoptée si les voix « pour » dépassent les voix « contre », quel que soit le nombre d'abstentions. Les décisions relevant de cette majorité incluent l'approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, l'autorisation de travaux d'entretien courant, la désignation du conseil syndical. La majorité simple favorise l'adoption rapide des décisions de gestion quotidienne.

Majorité absolue (article 25) : travaux et syndic

La majorité de l'article 25 exige un seuil plus élevé : la majorité des voix de tous les copropriétaires : présents, représentés et absents. Le dénominateur englobe l'intégralité des tantièmes du syndicat.

Cette majorité concerne notamment la désignation et la révocation du syndic, les travaux de conservation de l'immeuble, la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties privatives, l'installation de bornes de recharge. En pratique, l'adoption est plus difficile car les absents comptent dans le décompte global : si 40 % des tantièmes ne participent pas et ne donnent pas pouvoir, une résolution nécessite plus de 50 % des 100 % : soit un taux de participation effectif très élevé.

Double majorité et unanimité : les grandes décisions

La majorité de l'article 26 requiert l'unanimité de tous les copropriétaires. Elle concerne les décisions les plus lourdes : modification de la répartition des charges, vente de parties communes, suppression du poste de concierge lorsque le règlement de copropriété l'impose. L'unanimité est difficile à atteindre dans les grandes copropriétés, ce qui peut bloquer des projets structurels.

La majorité de l'article 25-1 (double majorité) constitue une voie intermédiaire : elle exige la majorité des voix de tous les copropriétaires ET la majorité en nombre des copropriétaires présents ou représentés. Instituée pour fluidifier la prise de décision, elle s'applique notamment à la délégation de pouvoir au syndic ou au conseil syndical pour certaines catégories de décisions.

Cas pratique chiffré : voter des travaux de ravalement avec 12 lots

Prenons une copropriété de 12 lots totalisant 1 000 tantièmes, répartis équitablement (83 à 84 tantièmes par lot). Le syndic soumet au vote un ravalement de façade pour 60 000 €, relevant de l'article 25 (majorité absolue).

Pour être adoptée, la résolution doit recueillir au moins 501 voix sur les 1 000 tantièmes du syndicat. Avec 8 copropriétaires présents ou représentés totalisant 668 tantièmes, et 4 absents (332 tantièmes), il faut au moins 501 voix « pour ». Même si les 8 participants votent unanimement en faveur des travaux, ils ne représentent que 668 voix : la résolution passe, mais de justesse. Si seulement 5 copropriétaires sur 12 participent (415 tantièmes), la résolution est mathématiquement impossible à adopter, quels que soient les votes.

Cet exemple illustre un point crucial : le taux de participation conditionne la faisabilité des décisions sous article 25. D'où l'importance des pouvoirs et du vote par correspondance pour atteindre le seuil.

Le respect des règles de participation, y compris le quorum assemblée générale copropriété, garantit la légitimité des décisions.

Voter sans être présent : pouvoirs et vote par correspondance

Un copropriétaire empêché n'est pas privé de droit de vote. Deux mécanismes permettent de participer à distance : le pouvoir donné à un mandataire, et, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le vote par correspondance. Ces dispositifs sont encadrés pour éviter les concentrations de pouvoir et garantir la sincérité du scrutin.

Le formulaire de pouvoir ou de vote par correspondance est obligatoirement joint à la convocation. Un copropriétaire peut cumuler les deux options sur des résolutions distinctes : voter par correspondance pour certaines, donner pouvoir pour les autres. L'essentiel est de respecter le cadre légal pour que chaque voix soit valablement exprimée. Pour aller plus loin, consultez notre article sur le pouvoir pour assemblée générale, ses plafonds et le modèle à utiliser.

Donner un pouvoir : règles et plafonds légaux

Tout copropriétaire peut déléguer son vote à un mandataire, copropriétaire ou non, membre du conseil syndical ou tiers. Le mandat doit être écrit, signé, et désigner nominativement le mandataire.

Le plafond légal est fixé par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : un même mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix qu'il détient (ses propres voix + celles des mandats) ne dépasse pas 5 % des voix du syndicat. Exemple : dans une copropriété de 1 000 tantièmes, un mandataire peut détenir autant de pouvoirs que nécessaire, à condition de ne pas excéder 50 voix au total. Ce plafond vise à empêcher qu'un seul copropriétaire (ou le syndic) ne monopolise le vote.

Le vote par correspondance : mode d'emploi

La loi ELAN a généralisé le vote par correspondance à toutes les copropriétés, sans nécessité d'une autorisation préalable du règlement. La convocation doit comporter un formulaire détachable permettant au copropriétaire de voter sur chaque résolution sans assister à la séance.

Le copropriétaire coche « pour », « contre » ou « abstention » pour chaque projet de résolution, signe le formulaire, et le retourne au syndic avant l'ouverture de l'assemblée. Les votes par correspondance sont dépouillés en séance et comptabilisés comme des voix exprimées. Ce dispositif réduit l'absentéisme structurel et facilite l'atteinte des majorités, notamment pour les résolutions relevant de l'article 25.

Le procès-verbal : signature, diffusion et valeur juridique

Le procès-verbal (PV) est l'acte qui constate officiellement les décisions prises par l'assemblée générale. Sa rédaction, sa signature et sa notification obéissent à des règles précises dont le non-respect peut compromettre la validité des résolutions. Le PV ne se limite pas à un relevé de conclusions : il doit mentionner chaque résolution avec le résultat du vote (nombre de voix pour, contre, abstentions) et, sur demande, le nom des copropriétaires ayant voté contre ou s'étant abstenus.

La notification du PV aux copropriétaires absents ou opposants déclenche le délai de deux mois pour contester. Un modèle de PV d'assemblée générale de copropriété au format PDF est disponible pour faciliter la rédaction.

Pour vous accompagner dans cette démarche, un PV d'assemblée générale de copropriété : modèle PDF gratuit est à votre disposition, facilitant ainsi la formalisation de ces décisions.

Qui signe le PV et dans quel délai ?

Le procès-verbal est signé en séance par le président de l'assemblée, le secrétaire (désignés en début de séance) et le ou les scrutateurs. Le syndic, qui tient la plume, le fait ensuite notifier dans un délai d'un mois aux copropriétaires absents et à ceux qui se sont opposés à une décision (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

La notification s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le PV est également inscrit au registre des procès-verbaux tenu par le syndic. Un PV non signé, ou signé par des personnes non habilitées, est irrégulier. En pratique, le PV est souvent préparé à l'avance par le syndic, complété en séance, puis signé séance tenante.

Comment contester une décision d'assemblée générale ?

Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du PV. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière. Saisir le tribunal judiciaire est la seule voie : aucune contestation amiable, aucun courrier au syndic ne suspend ce délai.

Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents non représentés) peuvent agir. Un copropriétaire ayant voté pour ne peut pas contester la décision. Les motifs recevables sont limités aux vices de procédure (convocation irrégulière, résolution hors ordre du jour, défaut de majorité) ou à l'abus de majorité (décision contraire à l'intérêt collectif, prise dans l'intention de nuire). L'opportunité de la décision : par exemple le choix d'un prestataire plutôt qu'un autre : n'est pas un motif de contestation recevable. Attention : une irrégularité n'annule pas automatiquement la décision ; seul le juge peut prononcer la nullité.

Checklist pratique : se préparer efficacement à son assemblée générale

Voici les actions à entreprendre à chaque étape pour exercer pleinement vos droits de copropriétaire, avant, pendant et après l'assemblée générale.

Avant l'AG :

• Dès réception de la convocation : vérifier la date d'envoi et le respect du délai de 21 jours.
• Lire l'ordre du jour intégralement : chaque résolution doit être précise. Une formulation vague est un signal d'alerte.
• Examiner les documents joints : comptes de l'exercice, budget prévisionnel, devis de travaux, contrats proposés.
• Préparer ses questions et, le cas échéant, solliciter l'inscription d'une résolution complémentaire dans les délais.

Pendant l'AG :

• Voter chaque résolution en connaissance de cause : ne pas suivre aveuglément les recommandations du syndic.
• Demander l'inscription au PV du sens de son vote si l'on vote contre ou s'abstient (indispensable pour un recours ultérieur).
• Vérifier la régularité des feuilles de présence et des pouvoirs avant la clôture.

Après l'AG :

• Si vous étiez absent ou opposant : vérifier la réception du PV notifié dans le mois.
• Surveiller le délai de deux mois : toute contestation doit être introduite avant son expiration.
• Conserver tous les documents : convocation, PV, notifications : ils constituent la preuve en cas de litige.

Cette routine, simple et systématique, transforme le copropriétaire passif en acteur informé de la vie de son immeuble.

Sources

• service-public.fr
• legifrance.gouv.fr
• anil.org

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