Assemblée générale de copropriété obligatoire : tout ce que vous devez savoir
Assemblée générale copropriété obligatoire : fréquence légale, qui convoque, délais, règles de vote et PV. Guide 2026 basé sur la loi et service-public.fr.
L'assemblée générale de copropriété est une obligation légale imposée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 : tout syndicat de copropriété doit en tenir au moins une par an, quelle que soit la taille de l'immeuble (service-public.fr, 2026). La convocation revient au syndic et doit être notifiée 21 jours avant la date. Les décisions se prennent selon trois seuils de majorité (articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965).
Le respect du délai de convocation à l'assemblée générale extraordinaire est crucial pour la validité des décisions.
L'assemblée générale de copropriété est une obligation légale, pas une option. Chaque année, votre syndicat doit en tenir au moins une, sous peine de paralysie décisionnelle et de sanction possible. Concrètement, cela signifie que vous recevrez une convocation, que vous aurez à voter des résolutions sur l'entretien de l'immeuble et les comptes, et que chaque décision obéit à des règles de majorité précises. Voici ce que la loi impose, comment se déroule une AG, et quelles erreurs éviter pour protéger vos droits.
Comparatif en un coup d'œil
Cliquez sur un en-tête de colonne pour trier.
| Type de majorité | Article | Condition de vote | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Article 24 | Majorité des voix exprimées des présents et représentés (abstentions exclues) | Travaux d'entretien courant, approbation des comptes, autorisation du syndic |
| Majorité absolue | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) | Désignation/révocation du syndic, travaux importants hors article 26 |
| Double majorité | Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant les ⅔ des voix (en nombre + en tantièmes) | Modification du règlement de copropriété, travaux structurels lourds |
| Passerelle (art. 25-1) | Article 25-1 | Projet ayant recueilli au moins ⅓ des voix sans atteindre la majorité de l'art. 25 → second vote à la majorité simple de l'art. 24 | Projet de travaux bloqué sous l'article 25 mais soutenu par une minorité significative |
Pourquoi l'assemblée générale de copropriété est-elle obligatoire ?
Oui, l'assemblée générale de copropriété est une obligation légale absolue. La loi du 10 juillet 1965, complétée par le décret du 17 mars 1967, impose qu'au moins une AG se tienne chaque année dans tout syndicat de copropriété (service-public.fr, 2026).
Ce caractère obligatoire répond à une logique simple : le syndicat des copropriétaires, personne morale, ne peut pas fonctionner sans que ses membres se réunissent pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel et autoriser les actes de gestion. Sans AG, pas de décision valable. Le syndic ne pourrait ni engager des travaux, ni recouvrer des charges, ni même renouveler les contrats de l'immeuble.
Lorsqu'aucune AG n'est convoquée, tout copropriétaire peut agir. La mise en demeure du syndic est la première étape. Si elle reste sans effet, les copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent convoquer eux-mêmes l'assemblée. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire ad hoc chargé de cette convocation.
⚠️ Attention : ne pas tenir d'AG expose à des blocages majeurs : impossibilité de voter le budget, contrats non renouvelés, travaux urgents non décidés. Le syndic défaillant engage sa responsabilité civile.
Le texte de loi qui l'impose
Le fondement juridique figure à l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour application de la loi du 10 juillet 1965. Sa version en vigueur au 26 août 2026 le rappelle sans ambiguïté : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. »
Le texte ne distingue pas selon la taille de l'immeuble. Une copropriété de 2 lots est tenue à la même obligation qu'un ensemble de 200 lots. La date de l'AG est fixée par le syndic, généralement dans le trimestre suivant la clôture de l'exercice comptable. En pratique, beaucoup de syndicats tiennent leur AG au printemps ou à l'automne.
Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires est la personne morale qui regroupe l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Créé automatiquement dès la publication du règlement de copropriété, il détient un patrimoine commun : les parties communes : et agit par l'intermédiaire de son syndic et des votes en assemblée générale.
C'est le syndicat qui vote le budget, décide des travaux et des contrats d'entretien. Chaque copropriétaire en est membre de droit, avec une quote-part de voix proportionnelle à ses tantièmes. L'AG est le seul organe décisionnel du syndicat : aucune décision engageant la copropriété ne peut être prise en dehors de ce cadre, sauf urgence avérée pour les actes conservatoires.
Qui peut convoquer une assemblée générale de copropriété ?
La convocation d'une AG de copropriété répond à des règles précises quant au titulaire du pouvoir de convoquer et au délai à respecter. Le schéma normal place le syndic au centre du dispositif, mais la loi prévoit des voies alternatives quand le syndic est défaillant ou refuse d'agir.
Sur le même sujet, notre article assemblée générale de copropriété 2026 : règles, votes complète cette analyse.
La convocation doit impérativement être accompagnée de l'ordre du jour, qui fixe la liste des questions soumises au vote. Aucune résolution ne peut être adoptée si elle ne figure pas à cet ordre du jour, sauf urgence manifeste liée à la sécurité ou à la conservation de l'immeuble.
Le syndic, acteur principal de la convocation
Le syndic de copropriété est le convocateur naturel de l'assemblée générale. C'est à lui qu'il incombe de fixer la date, de rédiger l'ordre du jour et d'envoyer les convocations à chaque copropriétaire : par lettre recommandée, remise contre émargement, ou par voie électronique si le copropriétaire y a consenti expressément.
Le syndic convoque au moins une fois par an pour l'AG ordinaire. Il peut aussi convoquer des AG extraordinaires en cours d'année si des circonstances l'exigent. Cette prérogative découle directement du décret du 17 mars 1967 et du contrat de syndic qui lie le professionnel au syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent-ils convoquer eux-mêmes ?
Oui. Lorsque le syndic ne remplit pas son obligation, les copropriétaires disposent d'un droit de convocation direct. La procédure se déroule en deux temps : d'abord une mise en demeure du syndic par lettre recommandée, lui demandant de convoquer l'AG. S'il persiste dans son refus ou son silence, les copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat peuvent adresser eux-mêmes les convocations (service-public.fr F2615).
Le président du conseil syndical peut également prendre cette initiative. Ce mécanisme de substitution protège les copropriétaires contre l'inertie d'un syndic défaillant et permet de débloquer une situation de paralysie décisionnelle.
Délai légal de 21 jours : que se passe-t-il en cas de non-respect ?
La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée (décret du 17 mars 1967). Ce délai franc permet à chaque copropriétaire de prendre connaissance de l'ordre du jour, d'étudier les documents joints et, le cas échéant, de donner pouvoir à un mandataire.
Un non-respect de ce délai constitue un vice de convocation. Un copropriétaire qui n'a pas été convoqué dans les temps peut contester les décisions prises devant le tribunal judiciaire dans le délai de contestation de 2 mois. Une convocation tardive fragilise donc l'ensemble des résolutions adoptées. Pour une analyse détaillée des conséquences, consultez notre article sur la convocation hors délai : quelles conséquences.
L'essentiel
- Une AG annuelle est obligatoire pour tout syndicat de copropriété, quelle que soit sa taille (loi de 1965, décret de 1967).
- Le délai de convocation de 21 jours est impératif : un retard expose les décisions à l'annulation.
- La passerelle de l'article 25-1 permet un second vote à la majorité simple si un projet a déjà recueilli au moins ⅓ des voix.
- Le procès-verbal doit être notifié sous 1 mois : au-delà, le délai de contestation ne court pas, fragilisant toutes les décisions.
Comment se déroule une assemblée générale ordinaire ?
Le déroulement d'une AG obéit à un formalisme précis, décrit par la réglementation et rappelé par service-public.fr (F2619). Chaque étape a une fonction : garantir la régularité des débats, permettre le décompte exact des voix et assurer la traçabilité des décisions.
L'assemblée commence par l'émargement de la feuille de présence, étape cruciale qui détermine le quorum et le poids des votes. Viennent ensuite la désignation du président de séance et des scrutateurs, puis l'examen successif des résolutions inscrites à l'ordre du jour, leur mise aux voix et la proclamation des résultats.
💡 À noter : un copropriétaire qui ne peut pas se déplacer a tout intérêt à donner pouvoir. L'absence non représentée affaiblit le poids de son vote et peut faire basculer une décision dans le mauvais sens.
La feuille de présence et le quorum
La feuille de présence est le document qui recense tous les copropriétaires présents, représentés ou absents, avec mention de leurs tantièmes. Elle est émargée par chaque participant à son arrivée et certifiée sincère par le président de séance et les scrutateurs.
Contrairement au droit des sociétés, l'AG de copropriété ne connaît pas de quorum obligatoire en dessous duquel elle ne pourrait pas délibérer. L'assemblée peut se tenir valablement quel que soit le nombre de présents et représentés. En revanche, les règles de majorité (articles 24, 25, 26) tiennent compte de la totalité des voix du syndicat, absents compris, ce qui rend la mobilisation essentielle.
Représentation et pouvoirs : qui peut voter à votre place ?
Tout copropriétaire a le droit de ne pas assister à l'AG et de se faire représenter par un mandataire, que celui-ci soit copropriétaire ou non : conjoint, parent, locataire, voisin, avocat (service-public.fr F2619). Le mandat doit être écrit et signé, daté, et indiquer le nom du mandataire. En pratique, le syndic joint un formulaire de pouvoir à la convocation.
Des limites existent pour éviter la concentration des voix. Un même mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs sans dépasser 10 % des voix du syndicat, à moins que ses voix personnelles cumulées à ses mandats restent sous ce seuil. Pour approfondir ces plafonds, consultez notre guide sur le nombre maximum de pouvoirs en AG de copropriété.
La clôture et la signature du PV
À l'issue du vote de la dernière résolution, le président clôt la séance. Le procès-verbal est alors rédigé : généralement par le syndic ou le secrétaire de séance : et signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Il consigne chaque résolution, le résultat du vote (voix pour, contre, abstentions) et les éventuelles réserves formulées par des copropriétaires.
Le PV est ensuite inscrit dans le registre des délibérations du syndicat, puis notifié à chaque copropriétaire dans le mois suivant l'AG. La notification ouvre le délai de contestation de 2 mois.
Un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété détaillé et correctement rédigé est essentiel pour la traçabilité des décisions.
Les règles de vote à connaître absolument
Les décisions en AG ne se prennent pas toutes de la même manière. La loi du 10 juillet 1965 distingue trois types de majorité selon la nature et la gravité des résolutions. Les articles 24, 25 et 26 fixent des seuils croissants, du plus souple au plus exigeant. Une quatrième règle : la passerelle de l'article 25-1 : permet de débloquer un vote qui a échoué de justesse.
Maîtriser ces seuils permet d'anticiper le sort des résolutions et, pour un conseil syndical ou un copropriétaire actif, de préparer une stratégie de vote. Pour un exposé complet, notre article dédié aux règles de vote en AG de copropriété détaille chaque mécanisme et ses pièges.
Majorité simple (article 24) : pour les décisions courantes
La majorité de l'article 24 est la plus facile à obtenir. Elle se calcule sur les voix exprimées des seuls copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions sont exclues du décompte, ce qui peut faire basculer un vote serré.
Cette majorité s'applique aux décisions de gestion courante : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, autorisation donnée au syndic pour les actes d'administration, travaux d'entretien, délégation de pouvoir au conseil syndical. En pratique, l'essentiel des résolutions d'une AG ordinaire relève de ce seuil.
Majorité absolue (article 25) : pour les décisions importantes
La majorité de l'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat : présents, représentés et absents. L'abstention, l'absence et le vote blanc pèsent ici comme un vote contre.
Ce seuil concerne les décisions structurantes : désignation et révocation du syndic, travaux d'amélioration ou de transformation des parties communes n'affectant pas la structure de l'immeuble, fixation de la grille de répartition des charges (hors charges spéciales relevant de l'article 26). L'article 25 est le palier le plus fréquemment bloquant : il suffit d'une abstention massive ou d'un absentéisme élevé pour qu'une résolution échoue.
Double majorité (article 26) : travaux lourds et modification du règlement
L'article 26 impose une double condition : la majorité en nombre de copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes). C'est le seuil le plus difficile à franchir.
Il s'applique aux décisions qui modifient la structure ou la destination de l'immeuble : modification du règlement de copropriété, suppression d'un service collectif, travaux de surélévation ou de construction neuve. Dans une copropriété aux intérêts divergents : bailleurs vs occupants, locaux commerciaux vs logements : , atteindre la double majorité exige une préparation minutieuse et des alliances préalables.
Cas pratique : la passerelle de l'article 25-1 en chiffres
Prenons une copropriété de 30 lots totalisant 10 000 tantièmes. Le syndicat vote une résolution relevant de l'article 25 : disons l'installation d'un système de vidéoprotection. La majorité absolue est de 5 001 tantièmes.
Au premier tour, la résolution recueille 4 200 tantièmes favorables, soit 42 % des voix. Elle n'atteint pas la majorité absolue, donc elle échoue. Mais elle a franchi le seuil du tiers (3 334 tantièmes) exigé par l'article 25-1.
Dès lors, le président de séance peut proposer un second vote immédiat sur la même résolution. Cette fois, la décision est soumise à la majorité simple de l'article 24 : seules les voix exprimées des présents et représentés comptent. Si 20 copropriétaires (totalisant 7 000 tantièmes) sont présents ou représentés, il suffit de 3 501 tantièmes favorables. Les 4 200 voix initiales passent sans difficulté.
📌 Important : la passerelle n'est pas automatique. Elle n'intervient que si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) lors du premier vote (service-public.fr F2137). Cette règle, introduite pour fluidifier la prise de décision, est souvent méconnue des copropriétaires.
Quand faut-il convoquer une assemblée générale extraordinaire ?
L'assemblée générale extraordinaire se tient en dehors du rendez-vous annuel ordinaire. Elle répond à une nécessité qui ne peut pas attendre la prochaine AG de routine. La loi ne fixe pas de liste exhaustive : c'est la nature de la décision à prendre qui détermine le caractère extraordinaire de la convocation.
Les motifs les plus fréquents sont l'urgence (travaux conservatoires après un sinistre), la fin du contrat de syndic ou encore le vote de décisions liées aux obligations réglementaires récentes, comme le DPE collectif. Pour une analyse des délais spécifiques, notre article sur le délai pour convoquer une assemblée générale extraordinaire détaille chaque situation.
Urgence et travaux non prévus
L'urgence justifie à elle seule une AG extraordinaire. Une fuite en toiture après une tempête, une panne d'ascenseur nécessitant un remplacement complet, un sinistre dégât des eaux affectant les parties communes : toutes ces situations exigent une décision rapide que le calendrier ordinaire ne permet pas.
Dans le cas de travaux urgents en copropriété, le syndic peut parfois agir sans un vote préalable de l'AG.
Dans ces cas, le syndic convoque l'AG avec un ordre du jour ciblé et un délai réduit si l'urgence le commande, sous réserve du respect du contradictoire. Les travaux votés sont généralement exécutoires immédiatement, sans attendre l'expiration du délai de contestation, car la conservation de l'immeuble prime sur les délais de recours.
Vote des travaux de rénovation énergétique : une obligation croissante
Les enjeux de rénovation énergétique modifient le rythme des AG depuis 2024. Le DPE collectif est devenu obligatoire au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots (service-public.fr F37504). Pour les copropriétés de 50 à 200 lots, l'obligation entre en vigueur en 2025-2026 par paliers.
Le DPE collectif donne lieu à un rapport présenté en AG. Si des travaux de rénovation énergétique sont préconisés, leur vote en AG est nécessaire. Le recours à MaPrimeRénov' Copropriété doit lui aussi être voté en assemblée générale, selon les règles de majorité applicables (economie.gouv.fr). Ces échéances réglementaires justifient souvent la convocation d'AG extraordinaires spécifiquement dédiées au plan pluriannuel de travaux ou au DPE collectif.
Désignation du syndic en fin de contrat
À la fin du contrat de syndic, l'assemblée générale procède à la désignation du nouveau syndic (décret du 17 mars 1967). L'enjeu est de taille : une copropriété sans syndic est paralysée. La convocation doit intervenir suffisamment tôt avant l'échéance pour que les copropriétaires puissent examiner les propositions concurrentes.
En pratique, le syndic sortant convoque lui-même l'AG qui désignera son successeur. Il joint à l'ordre du jour les projets de contrats des candidats, qu'il est tenu de solliciter. La désignation se vote à la majorité absolue de l'article 25, ce qui impose une mobilisation forte des copropriétaires.
Le procès-verbal : pièce obligatoire souvent négligée
Un procès-verbal est rédigé pour chaque assemblée générale et inscrit dans un registre spécial (service-public.fr F2636). Ce document n'est pas une formalité administrative secondaire : c'est l'acte qui constate les décisions du syndicat et fait courir les délais de contestation. Un PV bâclé ou notifié tardivement expose l'ensemble des résolutions à un risque d'annulation.
En pratique, beaucoup de copropriétaires sous-estiment l'importance du PV. Ils le reçoivent, le parcourent rapidement et le classent sans vérifier qu'il comporte toutes les mentions obligatoires. Cette négligence peut coûter cher : un PV incomplet prive le copropriétaire de la possibilité de contester utilement une décision défavorable. Pour un modèle complet avec toutes les mentions à jour, consultez notre modèle de PV d'AG copropriété avec mentions obligatoires.
Mentions obligatoires du procès-verbal
Le PV doit mentionner la date et le lieu de l'AG, la liste des copropriétaires présents et représentés avec leurs tantièmes, l'ordre du jour, chaque résolution soumise au vote avec le résultat détaillé (voix pour, contre, abstentions, absents), et les réserves éventuelles.
Le PV est signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Il est ensuite notifié à chaque copropriétaire : par lettre recommandée, remise contre émargement ou voie électronique : dans le mois suivant la tenue de l'AG. La notification déclenche le délai de contestation de 2 mois.
Erreur courante : ne pas notifier le PV dans les délais légaux
Le syndic dispose d'un mois après l'AG pour notifier le procès-verbal à chaque copropriétaire (décret du 17 mars 1967). Passé ce délai, le point de départ de la contestation de 2 mois n'est pas déclenché. Résultat : un copropriétaire mécontent peut attaquer une décision bien au-delà de ce que le syndic imaginait, parfois plus d'un an après l'AG.
Cette situation fragilise toutes les décisions prises et expose le syndic à une action en responsabilité. Concrètement, un syndic qui notifie le PV avec 3 mois de retard laisse la porte ouverte à une contestation pendant 5 mois après l'AG au lieu de 2 mois après la notification dans les temps. Un délai que des copropriétaires avisés exploitent pour faire annuler une décision qu'ils n'avaient pas réussi à bloquer en séance.
Sources
- service-public.fr
- service-public.fr
- service-public.fr
- service-public.fr
- legifrance.gouv.fr
- legifrance.gouv.fr
- economie.gouv.fr
- service-public.fr
Fiche pratique
| Obligation légale | Au moins 1 AG par an (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967) |
| Convocation | Syndic, ou copropriétaires ≥ ¼ des voix après mise en demeure |
| Délai de convocation | 21 jours minimum avant la date de l'AG |
| Majorité simple (art. 24) | Majorité des voix exprimées (présents + représentés, abstentions exclues) |
| Majorité absolue (art. 25) | Majorité des voix de TOUS les copropriétaires (y compris absents) |
| Double majorité (art. 26) | Majorité en nombre + ⅔ des voix (tantièmes) |
| Passerelle (art. 25-1) | Si ≥ ⅓ des voix obtenues sans majorité absolue → second vote à l'art. 24 possible |
| PV et notification | PV notifié sous 1 mois ; délai de contestation de 2 mois à compter de la notification |
| DPE collectif obligatoire | Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés > 200 lots (service-public.fr F37504) |
| MaPrimeRénov' Copropriété | Recours à l'aide voté en AG selon les règles de majorité applicables (economie.gouv.fr) |
Le contenu de cette page a une vocation pédagogique et ne vaut pas recommandation d'investissement. Consultez un intermédiaire agréé pour une analyse adaptée à votre profil.
Guides liés
AG copropriété à distance 2026 : règles, vote et pièges
Assemblée générale à distance en copropriété : cadre légal, outils de vote, convocation, quorum et pièges à éviter. Guide pratique 2026 pour copropriétaires.
Par Caroline Boyer · 11 septembre 2026
Procuration AG copropriété : modèle PDF gratuit et règles
Téléchargez un modèle de procuration assemblée générale PDF conforme à la loi de 1965. Mentions obligatoires, qui peut être mandataire, règles de vote
Par Caroline Boyer · 10 septembre 2026
Questions de copropriétaires
L'assemblée générale de copropriété est-elle vraiment obligatoire chaque année ?
Oui. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 imposent la tenue d'au moins une assemblée générale par an dans tout syndicat de copropriété (service-public.fr, 2026). Cette obligation s'applique quelle que soit la taille de l'immeuble, même dans une petite copropriété de 2 lots.
Que se passe-t-il si le syndic ne convoque pas l'assemblée générale ?
Si le syndic refuse ou néglige de convoquer l'AG, le président du conseil syndical ou tout copropriétaire peut le mettre en demeure. Sans réponse, les copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent convoquer eux-mêmes l'assemblée (service-public.fr). En dernier recours, le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire chargé de la convocation.
Qui peut voter à ma place lors d'une assemblée générale de copropriété ?
Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, copropriétaire ou non (conjoint, locataire, parent, tiers), muni d'un pouvoir écrit (service-public.fr F2619). Des limites s'appliquent : un même mandataire ne peut détenir plus de 3 pouvoirs sans dépasser 10 % des voix du syndicat, sauf si ses propres voix ajoutées à ses mandats restent sous ce seuil.
Combien de temps à l'avance doit-on recevoir la convocation à l'AG ?
La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée (décret du 17 mars 1967). Ce délai est impératif : une convocation tardive entache la régularité de l'AG et expose les décisions à une annulation en justice si un copropriétaire la conteste dans les 2 mois.
Quand faut-il organiser une assemblée générale extraordinaire ?
Une AG extraordinaire se tient en dehors du calendrier annuel ordinaire, en cas d'urgence ou pour des décisions ne pouvant attendre la prochaine AG annuelle : désignation d'un nouveau syndic en fin de contrat, vote de travaux urgents (sécurité, sinistre), ou décisions liées au DPE collectif obligatoire. Elle obéit aux mêmes règles de convocation et de vote.
Combien de temps le syndic a-t-il pour envoyer le procès-verbal après l'AG ?
Le syndic doit notifier le procès-verbal à chaque copropriétaire dans un délai d'un mois suivant la tenue de l'assemblée (décret du 17 mars 1967). Le non-respect de ce délai retarde le point de départ du délai de contestation de 2 mois, ce qui peut fragiliser les décisions prises et exposer le syndic à des recours tardifs.