Quorum assemblée générale en copropriété : seuils, calcul et cas pratiques

Le quorum en assemblée générale de copropriété obéit à une logique singulière qui déroute souvent les nouveaux copropriétaires. Contrairement aux associations ou aux sociétés commerciales, la copropriété n'impose aucun seuil minimal de présence pour délibérer. Ce qui détermine l'adoption d'une résolution, c'est la majorité des voix exprimées, pondérée par les tantièmes attachés à chaque lot. Comprendre cette mécanique évite bien des déconvenues au moment du vote et protège contre les risques de contestation. Voici le détail des quatre régimes de majorité, leur calcul concret et les pièges à éviter.

Qu'est-ce que le quorum en assemblée générale de copropriété ?

La notion de quorum renvoie habituellement au nombre minimal de participants requis pour qu'une assemblée puisse valablement délibérer. Dans une association loi 1901 ou une société anonyme, si ce seuil n'est pas atteint, l'assemblée est tout simplement reportée.

La copropriété fonctionne différemment. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucun quorum de présence. Une assemblée générale de copropriété peut se tenir avec deux copropriétaires présents comme avec quinze. Le seul prérequis tient à la régularité de la convocation et au respect du délai légal de 21 jours avant la date de l'AG.

Ce qui compte réellement, c'est le poids des voix exprimées lors du vote de chaque résolution. Ce poids est mesuré en tantièmes, c'est-à-dire en millièmes de la copropriété rattachés à chaque lot. Et selon la nature de la décision à prendre, la loi impose une majorité spécifique.

Un copropriétaire averti doit donc déplacer son attention du « qui est là » vers le « combien de tantièmes sont requis pour que ça passe ». C'est cette bascule conceptuelle qui permet de naviguer sereinement dans les règles de l'assemblée générale. Pour approfondir cette mécanique, consultez notre guide sur toutes les règles de vote en AG de copropriété.

Pour aller plus loin sur ce thème, découvrez l'importance de l'assemblée générale copropriété obligatoire.

Quorum vs majorité : deux notions à ne pas confondre

Le quorum de présence répond à la question : l'assemblée peut-elle siéger ? La majorité de vote répond à une tout autre question : la résolution est-elle adoptée ?

En copropriété, la première question est évacuée par la loi : l'AG siège valablement sans condition de participation minimale. La seconde question mobilise quatre régimes distincts, codifiés aux articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, auxquels s'ajoute le cas limite de l'unanimité.

Cette absence de quorum produit une conséquence pratique immédiate : un copropriétaire qui s'abstient de venir ne bloque pas la tenue de l'assemblée. En revanche, son absence réduit mécaniquement le nombre de tantièmes mobilisables, ce qui peut compliquer l'atteinte de certaines majorités.

Les tantièmes : l'unité de mesure du poids de chaque voix

Chaque lot de copropriété se voit attribuer une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes (millièmes). Le total des tantièmes de l'immeuble s'élève à 1 000, ou à 10 000 dans les grandes copropriétés.

Ces tantièmes figurent dans le règlement de copropriété et constituent la véritable monnaie de vote. Un lot de 150 tantièmes pèse trois fois plus qu'un lot de 50 tantièmes. Lors du décompte des voix, chaque résolution additionne les tantièmes des copropriétaires ayant voté pour, contre, ou s'étant abstenus, selon le régime de majorité applicable.

Le syndic, chargé du décompte, consigne ces résultats dans le procès-verbal. Une erreur de calcul des tantièmes peut constituer un motif de contestation de la résolution dans le délai de deux mois suivant la notification du PV.

Les quatre majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965 organise un gradation des majorités selon la gravité ou l'importance des décisions soumises au vote. Plus la décision impacte la structure de la copropriété ou les droits des copropriétaires, plus le seuil requis s'élève.

Cette architecture à quatre niveaux répond à un compromis entre efficacité décisionnelle et protection des intérêts individuels. Les décisions courantes passent à la majorité simple pour ne pas paralyser la gestion. Les décisions qui engagent financièrement le syndicat sur le long terme exigent des seuils plus protecteurs.

Concrètement, chaque résolution inscrite à l'ordre du jour doit préciser l'article de la loi sur lequel elle est fondée. Cette mention obligatoire permet à chaque copropriétaire de savoir, avant le vote, quel seuil devra être franchi.

Majorité simple (article 24) : décisions courantes

La majorité simple, prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, constitue le régime de droit commun. Elle s'applique à toutes les décisions qui ne relèvent pas expressément d'un autre article.

Le seuil est le suivant : la résolution est adoptée si elle recueille la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions et les votes blancs ne sont pas comptabilisés comme des votes contre : ils sont simplement écartés du décompte.

Parmi les décisions relevant de l'article 24 figurent l'approbation des comptes de l'exercice clos, le vote du budget prévisionnel, la désignation ou le renouvellement du syndic (sauf mandat excédant un an), l'autorisation de travaux d'entretien courant, ou encore les décisions relatives au conseil syndical.

Une subtilité : les copropriétaires absents et non représentés ne pèsent pas dans le calcul. Seuls les tantièmes des présents et représentés comptent, ce qui rend cette majorité plus accessible que la majorité absolue de l'article 25.

Majorité absolue (article 25) : travaux et mandats

La majorité absolue, régie par l'article 25, constitue un cran au-dessus. Ici, la résolution doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, qu'ils soient présents, représentés ou absents.

Le calcul s'effectue donc sur le total des tantièmes de l'immeuble, soit 1 000 (ou 10 000). Le seuil à franchir est de 501 tantièmes (ou 5 001). Peu importe que l'assemblée ne réunisse que 400 tantièmes le jour du vote : une résolution article 25 ne pourra mathématiquement pas être adoptée dans cette configuration.

Les décisions relevant de l'article 25 incluent la désignation du syndic pour un mandat supérieur à un an, la réalisation de travaux d'entretien ou d'amélioration des parties communes, l'installation de dispositifs de sécurité (digicode, interphone), la modification de la répartition des charges entraînée par des travaux, ou encore l'autorisation de travaux affectant les parties communes. Le détail complet est accessible sur le site service-public.fr.

Pour comprendre les implications de l'article 25 copropriété et son application, il est essentiel de bien connaître ces règles.

Double majorité (article 26) : décisions lourdes

L'article 26 instaure une double condition cumulative, d'où son nom de double majorité. Pour être adoptée, la résolution doit réunir simultanément deux majorités : d'une part, la majorité des copropriétaires de l'immeuble en nombre (et non en tantièmes), et d'autre part, une majorité représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Le premier critère se compte par tête. Dans un immeuble de 15 lots, il faut au moins 8 copropriétaires favorables. Le second critère se compte en tantièmes : au moins 667 tantièmes sur 1 000.

Les décisions visées par l'article 26 sont les plus lourdes : suppression du poste de concierge ou de gardien, travaux de surélévation ou d'excavation, acquisition ou vente de parties communes, modification du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble. Cette liste n'est pas exhaustive et figure dans le texte même de la loi du 10 juillet 1965.

L'unanimité : cas rares mais contraignants

Certaines décisions, touchant aux droits fondamentaux des copropriétaires, exigent l'unanimité. Tous les copropriétaires, sans exception, doivent voter en faveur de la résolution.

Les cas concernés sont notamment l'aliénation de parties communes (vente d'une cour, d'un local commun), la modification de la répartition des charges non consécutive à des travaux, la suppression d'un service collectif mentionné dans le règlement de copropriété, ou encore la modification de la destination de l'immeuble.

En pratique, l'unanimité est rarement atteinte. Un seul opposant, même détenant un lot de quelques tantièmes, bloque la décision. Cette exigence protège la minorité contre des décisions qui altéreraient structurellement la copropriété.

Comment calculer concrètement si une résolution est adoptée : cas pratique chiffré

Passer de la théorie au calcul concret aide à mesurer la portée des règles de majorité. Prenons l'exemple d'un immeuble fictif de 10 lots totalisant 1 000 tantièmes. Six copropriétaires sont présents ou représentés le jour de l'assemblée, totalisant 600 tantièmes. Le syndic met au vote une résolution de ravalement de façade, fondée sur l'article 25. Sur les 600 tantièmes présents, 550 votent pour, 50 votent contre.

Le calcul est le suivant : l'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit un seuil de 501 tantièmes (1 000 ÷ 2 + 1). Les 550 tantièmes favorables dépassent ce seuil : la résolution est adoptée.

Supposons maintenant que la même résolution soit soumise au vote de l'article 26. Le premier critère exige la majorité des copropriétaires en nombre : avec 6 copropriétaires favorables sur 10, le seuil de 6 est tout juste atteint. Le second critère exige les deux tiers des voix, soit 667 tantièmes. Les 550 voix pour sont insuffisantes : la résolution échoue.

Ce scénario illustre le caractère cumulatif et plus exigeant de la double majorité, qui bloque une résolution même quand une majorité confortable des présents l'approuve.

Étape 1 : recenser les tantièmes présents et représentés

Le syndic commence par établir la feuille de présence. Chaque copropriétaire signe et indique s'il est présent ou représenté. Le syndic additionne les tantièmes correspondants.

Dans notre immeuble de 1 000 tantièmes, avec 600 tantièmes présents ou représentés, seuls ces 600 tantièmes peuvent s'exprimer sur une résolution article 24. Les 400 tantièmes restants, correspondant aux absents non représentés, ne comptent pas dans le décompte de l'article 24 mais pèsent dans celui des articles 25 et 26.

Le syndic doit également vérifier qu'aucun copropriétaire ne détient, par l'effet des mandats, un nombre de voix supérieur à la limite légale. Cette vérification prévient les contestations ultérieures.

Étape 2 : appliquer le seuil selon l'article visé

Pour chaque résolution, le syndic applique le seuil correspondant à l'article mentionné dans la convocation :

Connaître les règles précises de vote en AG copropriété est essentiel pour chaque copropriétaire.

• Article 24 : compter les voix pour et les voix contre parmi les seuls présents et représentés. Les abstentions sont ignorées. Si les pour l'emportent sur les contre, la résolution est adoptée.
• Article 25 : additionner les tantièmes favorables et vérifier qu'ils atteignent 501 (pour 1 000 tantièmes). Les votes contre et les abstentions comptent comme défavorables.
• Article 26 : vérifier d'abord le nombre de copropriétaires favorables (au moins 6 sur 10, 8 sur 15, etc.), puis vérifier que leurs tantièmes cumulés atteignent les deux tiers du total.
• Unanimité : s'assurer qu'aucune voix ne manque.

Exemple : vote d'un ravalement de façade en article 25

Reprenons l'exemple du ravalement. Immeuble de 1 000 tantièmes, 10 lots. Six copropriétaires présents ou représentés totalisent 600 tantièmes. Le vote donne 550 pour, 50 contre.

Le seuil de l'article 25 se calcule sur le total des 1 000 tantièmes : il faut 501 voix favorables. Avec 550, la résolution passe.

Imaginons maintenant une participation plus faible : seulement 4 copropriétaires présents, totalisant 350 tantièmes, tous votant pour. Même à l'unanimité des présents, la résolution article 25 échoue : 350 < 501. Ce blocage est la conséquence directe de l'assiette de calcul, qui intègre tous les copropriétaires, présents ou non.

Que se passe-t-il si la majorité requise n'est pas atteinte ?

Une résolution qui échoue n'est pas nécessairement enterrée. La loi du 10 juillet 1965 prévoit deux mécanismes de rattrapage, applicables selon l'article sur lequel la résolution était fondée.

Ces mécanismes traduisent la volonté du législateur d'éviter le blocage complet du syndicat. Ils permettent de soumettre à nouveau la résolution, souvent avec un seuil abaissé, sous réserve de conditions précises. Le syndic doit connaître ces passerelles et les actionner dans les délais impartis pour éviter de convoquer une nouvelle assemblée générale extraordinaire, ce qui allongerait le processus. Notre guide sur le délai pour convoquer une assemblée générale extraordinaire détaille cette procédure.

Deux situations doivent être distinguées : la passerelle de l'article 25-1 et la deuxième convocation pour les décisions relevant de l'article 26.

La passerelle article 25 vers article 24

L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la réforme de 2009, crée une passerelle. Une résolution rejetée faute d'avoir atteint la majorité absolue de l'article 25 peut être soumise à un second vote immédiat, à la majorité simple de l'article 24, à une condition : que le projet ait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote.

Concrètement, dans un immeuble de 1 000 tantièmes, si une résolution article 25 obtient 400 voix pour (insuffisant pour les 501 requis), mais que ces 400 voix dépassent le tiers de 1 000, soit 334 tantièmes, le syndic peut proposer un second vote à la majorité simple. Si ce second vote recueille la majorité des voix exprimées des présents et représentés, la résolution est adoptée.

Cette passerelle ne joue qu'au cours de la même assemblée. Elle ne peut pas être invoquée lors d'une AG ultérieure.

La deuxième convocation pour les décisions à double majorité

Pour l'article 26, le mécanisme diffère. Si la double majorité n'est pas atteinte lors d'une première assemblée, le syndic peut convoquer une nouvelle AG. Lors de cette seconde assemblée, le seuil est abaissé : la résolution peut être adoptée à la majorité simple de l'article 24, à condition qu'elle recueille au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit le seuil de l'article 25.

Autrement dit, la deuxième convocation transforme une double majorité en majorité absolue. Le nombre de copropriétaires favorables n'est plus un critère ; seul le total des tantièmes compte.

La convocation pour cette seconde assemblée doit respecter le délai légal. À défaut, la résolution adoptée pourrait être contestée. Notre article sur la convocation hors délai et ses conséquences précise les risques encourus.

L'erreur courante à éviter : confondre majorité des présents et majorité de tous les copropriétaires

Le piège le plus fréquent en assemblée générale de copropriété consiste à croire qu'une résolution est adoptée parce que tous les copropriétaires présents ont voté pour. Or, pour les articles 25 et 26, l'assiette de calcul intègre tous les lots, y compris ceux des absents.

Un cas typique : un immeuble de 20 lots totalisant 5 000 tantièmes. Huit copropriétaires sont présents, représentant 2 000 tantièmes. Une résolution de travaux fondée sur l'article 25 est soumise au vote. Les huit présents votent pour, soit 2 000 tantièmes favorables. L'unanimité des présents est atteinte. Pourtant, la résolution n'est pas adoptée : 2 000 tantièmes sont inférieurs au seuil de 2 501 (majorité de 5 000).

Lors de la préparation de travaux en copropriété, la majorité de vote requise peut varier considérablement.

Les absents, par leur seule existence dans le décompte, ont fait barrage sans même avoir à se déplacer. C'est la mécanique même de la majorité absolue : elle protège l'ensemble du syndicat contre des décisions prises par une minorité de participants, fût-elle unanime entre elle.

Le piège du vote unanime des présents

L'illusion de l'unanimité des présents se dissipe dès que l'on consulte l'article de loi applicable à la résolution. Trop de copropriétaires quittent l'assemblée avec la conviction erronée qu'une décision a été prise, pour découvrir en recevant le procès-verbal que le résultat est négatif.

Le remède est simple : avant le vote, vérifier sur la convocation l'article de loi mentionné pour chaque résolution. Si l'article 25 ou 26 est visé, calculer mentalement le seuil à franchir en fonction du total des tantièmes de l'immeuble. Si les tantièmes des présents et représentés sont inférieurs à ce seuil, la résolution ne pourra pas passer, quel que soit le sens des votes.

Cette vérification ne prend que quelques secondes et évite des déconvenues majeures. Elle permet aussi, si la situation est anticipée, de solliciter des pouvoirs auprès d'absents avant la date de l'AG.

Conséquence : risque de contestation et délai de recours

Le risque ne s'arrête pas au rejet de la résolution. Une résolution adoptée à tort, parce que le syndic a appliqué le mauvais article ou s'est trompé dans le décompte des tantièmes, peut être contestée devant le tribunal judiciaire.

Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut saisir le juge pour faire annuler la résolution irrégulière. La jurisprudence constante admet cette voie de recours lorsque les règles de majorité n'ont pas été respectées.

Un copropriétaire qui découvre une irrégularité doit agir dans ce délai. Passé deux mois, la résolution est purgée de ses vices de forme et devient définitive.

Pouvoirs et représentation : leur impact sur l'atteinte des majorités

Les pouvoirs, ou mandats, constituent un levier déterminant pour atteindre les majorités requises, surtout dans les copropriétés à faible participation. Un copropriétaire qui ne peut se rendre à l'assemblée peut donner mandat à une autre personne de voter en son nom.

Ce mécanisme permet de mobiliser des tantièmes qui, autrement, resteraient hors du décompte. Il accentue le poids électoral des copropriétaires présents qui reçoivent ces mandats et peut faire basculer l'issue d'un vote serré.

La loi encadre strictement cette pratique pour éviter la concentration des voix entre quelques mains. Le syndic doit vérifier, au moment de l'émargement de la feuille de présence, que les mandats sont réguliers et que les plafonds légaux ne sont pas dépassés.

Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir ?

Un copropriétaire présent peut recevoir un nombre illimité de mandats de la part d'autres copropriétaires. Aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ne plafonne le nombre de pouvoirs qu'une même personne peut détenir.

En revanche, le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants, préposés ou associés ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire. Cette interdiction, prévue par le décret du 17 mars 1967, vise à prévenir les conflits d'intérêts entre le gestionnaire de l'immeuble et les décisions du syndicat.

Le président du conseil syndical, lui, peut recevoir des pouvoirs. Et en cas de pouvoirs donnés en blanc (sans indication du nom du mandataire), c'est même à lui qu'ils reviennent par défaut, comme le prévoit la jurisprudence.

Pouvoirs en blanc : qui vote à votre place ?

Lorsqu'un copropriétaire signe un pouvoir sans désigner nommément son mandataire, on parle de pouvoir en blanc. Ce document, joint à la convocation par le syndic, permet au copropriétaire absent de déléguer son vote sans connaître à l'avance la composition de l'assemblée.

Concrètement, le pouvoir en blanc est remis au président du conseil syndical, ou à défaut à un autre membre du conseil. C'est ce dernier qui exercera le droit de vote pour le compte du mandant, dans le sens qu'il jugera conforme à l'intérêt du syndicat.

Si la copropriété ne dispose pas de conseil syndical, le pouvoir en blanc est remis au président de séance désigné en début d'assemblée. Ce mécanisme garantit qu'aucune voix ne se perde et renforce la capacité du syndicat à atteindre les majorités requises.

Points clés

• La copropriété ignore le quorum de présence : l'AG siège valablement sans seuil minimal de participants, seule la majorité des voix compte
• Le calcul de la majorité absolue (art. 25) intègre TOUS les tantièmes du syndicat, y compris ceux des absents non représentés
• La double majorité (art. 26) cumule deux conditions : majorité des copropriétaires en nombre et deux tiers des voix
• La passerelle de l'article 25-1 permet un second vote à majorité simple si le premier vote a recueilli au moins un tiers des voix de tous
• Des pouvoirs en blanc non nominatifs reviennent au président du conseil syndical, qui vote dans l'intérêt du syndicat

Sources

• service-public.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr

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