Charges du locataire : liste, répartition et régularisation en 2026

Les charges du locataire sont exclusivement celles inscrites dans une liste fixée par décret : le décret n°87-713 du 26 août 1987. Toute dépense absente de cette liste reste à la charge du propriétaire. Ce guide détaille précisément quelles charges sont récupérables, comment fonctionne le système des provisions mensuelles et selon quelles règles s'opère la régularisation annuelle.

Ce qu'il faut retenir

• Les charges du locataire sont exclusivement celles inscrites dans le décret n°87-713 du 26 août 1987 : toute dépense hors liste reste à la charge du propriétaire.
• Les provisions mensuelles sont des avances sur charges, régularisées une fois par an par comparaison entre le total provisionné et les dépenses réelles récupérables.
• Le bailleur dispose d'un délai de six mois après approbation des comptes de copropriété pour adresser le décompte de régularisation au locataire.
• Les gros travaux, le ravalement, le remplacement d'équipements et les honoraires de syndic pour AG ne sont jamais récupérables sur le locataire.
• En cas de trop-perçu constaté lors de la régularisation, le bailleur doit rembourser le locataire ; ce dernier ne peut pas unilatéralement déduire la somme du loyer.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable sur le locataire ?

Une charge récupérable, aussi appelée charge locative, est une dépense que le propriétaire bailleur peut légalement répercuter sur son locataire. Ce mécanisme est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Seules les dépenses expressément listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire : tel est le principe fondamental. Toute autre charge, même votée en assemblée générale de copropriété, demeure à la charge exclusive du propriétaire.

Exhaustive et limitative, cette liste ne souffre aucune exception de la part du bailleur. Il ne s'agit pas d'une simple recommandation : le bailleur ne peut pas ajouter de sa propre initiative des postes de dépenses qui n'y figurent pas. Cette protection légale évite que le locataire ne supporte des frais qui relèvent de l'entretien du patrimoine du propriétaire ou de l'amélioration de l'immeuble.

Deux natures de dépenses se distinguent dans ce mécanisme. D'un côté, les dépenses liées à la jouissance du logement ainsi qu'à l'usage de l'immeuble (eau, chauffage collectif, entretien courant des parties communes). De l'autre, les dépenses d'investissement ou de conservation du bâti (ravalement, mise aux normes, grosses réparations), qui incombent au propriétaire. Cette distinction, posée par le décret ainsi que confortée par la jurisprudence, constitue la clé de lecture de l'ensemble du système.

Pour vérifier si une charge est récupérable, le locataire peut consulter le décret directement sur Legifrance ou la fiche pratique du site economie.gouv.fr mise à jour en août 2025. Ces sources officielles offrent la liste intégrale des postes refacturables.

Le principe posé par la loi du 6 juillet 1989

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant. Son texte renvoie expressément au décret du 26 août 1987 pour la définition de ces charges.

Ce cadre légal impose au bailleur de justifier chaque dépense refacturée par des pièces comptables. Pendant un mois à compter de l'envoi du décompte annuel, le locataire peut exiger la communication de ces justificatifs. Un double verrou est ainsi instauré par la loi : une liste limitative des charges récupérables et une obligation de transparence dans leur justification.

Les trois grandes catégories de dépenses récupérables

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 structure les charges récupérables en trois grandes catégories.

• Les dépenses liées aux services du logement et à l'usage de l'immeuble : elles couvrent l'eau froide, l'eau chaude, le chauffage collectif, l'électricité des parties communes, et l'énergie nécessaire au fonctionnement des équipements communs.
• Les frais d'entretien courant et de petites réparations : cette catégorie englobe l'entretien des parties communes (nettoyage, sortie des poubelles), la maintenance des équipements collectifs (ascenseur, interphone, chaudière collective), et l'entretien des espaces verts. la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la redevance d'assainissement figurent parmi les prélèvements refacturables au locataire.

Ces trois catégories forment le socle de toutes les charges locatives. Chaque dépense facturée au locataire doit pouvoir être rattachée à l'une d'entre elles.

Liste des charges locatives incombant au locataire

La liste des charges locatives incombant au locataire est intégralement définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987, annexé à la loi du 6 juillet 1989. Ce décret énumère de manière exhaustive les postes de dépenses que le bailleur peut récupérer. La fiche du site economie.gouv.fr, actualisée le 7 août 2025, en propose une synthèse accessible.

La liste des charges locatives incombant au locataire est intégralement définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987, annexé à la loi du 6 juillet 1989. Ce décret énumère de manière exhaustive les postes de dépenses que le bailleur peut récupérer. La fiche du site economie.gouv.fr, actualisée le 7 août 2025, en propose une synthèse accessible.

Les charges récupérables couvrent l'ensemble des frais exposés pour assurer la jouissance normale du logement et des parties communes. Elles se décomposent en plusieurs grands blocs : les fluides ainsi que l'énergie, l'entretien ainsi que la maintenance des équipements collectifs, les menues réparations, ainsi que certaines taxes.

Pour faciliter la lecture, voici un tableau récapitulatif des principales charges récupérables et non récupérables.

Ce tableau, sans être exhaustif, reflète la logique du décret : les dépenses de fonctionnement ainsi que d'entretien courant sont récupérables, les dépenses d'investissement ainsi que de gros entretien restent au propriétaire.

Eau, chauffage collectif et énergie

Les fluides représentent souvent le poste de charges locatives le plus important. L'eau froide et l'eau chaude sanitaire, lorsqu'elles sont produites collectivement, sont intégralement récupérables sur la base de la consommation réelle du logement ou, à défaut de compteur individuel, selon les tantièmes définis dans le règlement de copropriété.

Même logique pour le chauffage collectif. Refacturé au locataire : le coût de l'énergie (gaz, électricité, réseau de chaleur urbain) ainsi que les frais de conduite et d'entretien courant de l'installation de chauffage. L'électricité nécessaire à l'éclairage et au fonctionnement des équipements des parties communes (minuteries, portes automatiques, VMC collective) est également récupérable.

Entretien des parties communes et des équipements

L'entretien des parties communes constitue le deuxième grand bloc de charges récupérables. Il inclut le nettoyage des halls, escaliers ainsi que couloirs, la sortie des poubelles ainsi que le nettoiement des locaux dédiés aux conteneurs.

L'ascenseur mobilise des frais d'entretien courant et de petit dépannage qui sont refacturables. Entrent dans ce cadre les contrats de maintenance préventive et les visites périodiques obligatoires. En revanche, le remplacement complet de la cabine ou la mise en conformité constituent des gros travaux non récupérables.

Gardiennage et surveillance de l'immeuble (salaire du gardien, charges sociales afférentes, logement de fonction quand il existe) sont intégralement récupérables dès lors que ces prestations bénéficient à l'ensemble des occupants.

Taxes et redevances refacturables au locataire

Deux prélèvements fiscaux sont systématiquement refacturables au locataire. Adossée à la taxe foncière, la TEOM est payée par le propriétaire puis récupérée sur le locataire pour la période d'occupation. Son montant figure sur l'avis de taxe foncière du bailleur.

Perçue par la collectivité ou le délégataire du service public, la redevance d'assainissement est également refacturable. Elle apparaît généralement sur la facture d'eau lorsque l'abonnement est au nom du propriétaire. Si le locataire dispose d'un abonnement direct auprès du service des eaux, cette redevance est directement intégrée à sa facture et ne transite pas par le décompte de charges.

Charges que le locataire ne doit jamais payer

Certaines dépenses, bien qu'elles apparaissent dans les appels de fonds de la copropriété voire dans les factures transmises au bailleur, ne peuvent jamais être répercutées sur le locataire. Le décret de 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables ; par définition, tout ce qui n'y figure pas demeure à la charge du propriétaire.

Premier poste source d'erreurs dans les décomptes : les gros travaux. En jurisprudence, les dépenses d'amélioration, de mise aux normes voire de conservation du bâti relèvent exclusivement du propriétaire. Ainsi, le ravalement de façade, la réfection de la toiture, le remplacement de la chaudière collective ou la mise en conformité de l'ascenseur ne peuvent pas être facturés au locataire, même partiellement.

Autre poste non récupérable : les honoraires du syndic liés aux assemblées générales extraordinaires ou aux missions de maîtrise d'œuvre. Seuls les honoraires correspondant à la gestion courante des équipements collectifs (tenue du carnet d'entretien de l'ascenseur, par exemple) peuvent être refacturés, et uniquement dans la stricte limite prévue par le décret.

Pour un inventaire plus complet des dépenses abusivement refacturées et les moyens de les contester, consultez notre guide dédié aux charges que le locataire ne doit pas payer.

Travaux et grosses réparations : affaire du propriétaire

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles qui concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres ainsi que couvertures entières, ainsi que les digues ainsi que murs de soutènement. Ces travaux incombent au propriétaire et ne peuvent en aucun cas être refacturés.

Dans une copropriété, la distinction s'opère entre les travaux d'entretien courant (nettoyage, petites réparations des équipements communs) et les travaux de conservation ou d'amélioration (ravalement, réfection d'étanchéité, rénovation des parties communes). Cette frontière est parfois délicate à tracer. À titre de référence, le guide du Crédit Agricole (mars 2026) aide à distinguer ce qui relève du locataire et du propriétaire. En cas de doute sur la qualification d'un travaux, un avis juridique professionnel est recommandé.

Honoraires de gestion : une ligne que le bailleur ne peut pas refacturer

Les honoraires de syndic forment une masse complexe. Certains sont récupérables (gestion courante des équipements collectifs dans la limite fixée par le décret), d'autres non (convocation et tenue des assemblées générales, frais de recouvrement, honoraires de contentieux).

En pratique, de nombreux décomptes incluent abusivement des honoraires de syndic non ventilés. Il doit pouvoir identifier la nature exacte des frais de syndic refacturés. Une ligne intitulée « honoraires de syndic » sans détail est contestable. Une ventilation précise s'impose : seuls ceux expressément visés par le décret peuvent être répercutés.

Provisions sur charges : comment fonctionne l'avance mensuelle ?

Un mécanisme de provisions mensuelles organise le paiement des charges locatives. Chaque mois, le locataire verse au propriétaire, en plus du loyer, une somme forfaitaire destinée à couvrir les charges récupérables. Cette provision est une avance sur charges : elle ne constitue pas le montant définitif dû par le locataire.

Son montant est fixé dans le contrat de location. Il l'estime en fonction des charges constatées lors des exercices précédents ou, pour une première location, d'après les budgets prévisionnels de la copropriété. Tout au long de l'année, le locataire continue de verser cette provision, indépendamment des fluctuations réelles des dépenses.

Cette provision mensuelle n'est pas définitive. Une fois par an, le bailleur procède à une régularisation annuelle qui consiste à comparer le total des provisions versées par le locataire avec le montant réel des charges récupérables de l'exercice écoulé. Cette régularisation débouche sur un solde : soit un complément à payer par le locataire si les provisions étaient insuffisantes, soit un remboursement si elles étaient excédentaires.

Obligatoire pour les locations non meublées relevant de la loi de 1989, ce mécanisme ne s'applique pas identiquement aux meublés. Pour les locations meublées, le bailleur peut opter soit pour des provisions avec régularisation, soit pour un forfait de charges sans régularisation annuelle. Dans ce second cas, le montant reste fixe et n'est pas ajusté en fonction des dépenses réelles.

Obligatoire pour les locations non meublées relevant de la loi de 1989, ce mécanisme ne s'applique pas identiquement aux meublés. Pour les locations meublées, le bailleur peut opter soit pour des provisions avec régularisation, soit pour un forfait de charges sans régularisation annuelle. Dans ce second cas, le montant reste fixe et n'est pas ajusté en fonction des dépenses réelles. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les charges locataires meublé 2026.

Le calcul de la provision mensuelle

Le montant de la provision mensuelle n'est pas encadré par un barème légal. Fixé librement par le bailleur, il doit correspondre à une estimation réaliste des charges prévisionnelles. Une provision manifestement surévaluée pourrait être contestée par le locataire au motif qu'elle s'apparente à un loyer déguisé.

Dans les immeubles en copropriété, le budget prévisionnel voté chaque année en assemblée générale fournit une base de référence pour estimer les charges récupérables. En début d'exercice, le bailleur peut s'appuyer sur ce budget pour ajuster le montant de la provision. En fin d'exercice, la régularisation corrigera les éventuels écarts entre le prévisionnel et le réel.

De la même manière, le calcul de la contribution aux charges du mariage entre époux peut s'appuyer sur des principes similaires d'estimation et de régularisation, bien que le cadre légal soit différent.

Ce que doit contenir le décompte annuel du bailleur

Le décompte annuel transmis par le bailleur au locataire doit présenter un détail suffisant pour permettre au locataire de vérifier les sommes qui lui sont réclamées. Le document mentionne le total des provisions versées, la nature ainsi que le montant de chaque charge récupérable, ainsi que le solde après régularisation.

Le bailleur doit joindre à ce décompte les justificatifs des dépenses (factures, contrats d'entretien, relevés de compteurs). Cette obligation de transparence, prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, permet au locataire d'exercer son droit de contrôle. Si le décompte est insuffisamment détaillé, le locataire peut en demander la rectification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Régularisation des charges : délais, solde et droits du locataire

La régularisation des charges locataire constitue l'étape annuelle de vérité comptable entre bailleur et locataire. Elle intervient une fois l'an, après clôture de l'exercice de la copropriété. Le bailleur dispose d'un délai de six mois à compter de l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour adresser le décompte de régularisation au locataire.

Le décompte compare deux montants : d'une part, le total des provisions sur charges versées par le locataire durant l'exercice ; d'autre part, le montant réel des charges récupérables imputables au logement. Trois situations peuvent se présenter : les provisions égalent les charges réelles (équilibre, aucun mouvement), les provisions sont inférieures aux charges réelles (le locataire doit un complément), ou les provisions sont supérieures aux charges réelles (le locataire bénéficie d'un remboursement).

La régularisation ne peut porter que sur les cinq dernières années. Au-delà, toute réclamation est prescrite, conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai de prescription s'applique aussi bien aux demandes du bailleur qu'à celles du locataire.

Pour une analyse complète des délais et de la procédure, consultez notre article sur la régularisation des charges locataires en 2026.

Quand et comment le bailleur doit régulariser ?

Dans les six mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le bailleur doit adresser le décompte de régularisation. Pour un exercice clos le 31 décembre et des comptes approuvés en juin, le décompte doit parvenir au locataire avant la fin décembre.

Ce délai de six mois n'est pas une simple recommandation. Si le bailleur ne le respecte pas, le locataire peut légitimement s'interroger sur le sérieux de la gestion. Ce décompte doit être envoyé par courrier ou par tout moyen permettant d'en prouver la réception. Y sont joints l'ensemble des justificatifs correspondant aux dépenses refacturées.

Régularisation en faveur du locataire : remboursement ou déduction ?

Lorsque les provisions versées excèdent les charges réelles, le locataire se trouve en situation créditrice. Il doit alors rembourser le trop-perçu au locataire. Aucun texte n'impose de délai spécifique pour ce remboursement, mais la pratique veut qu'il intervienne dans un délai raisonnable après l'envoi du décompte.

Généralement, ce remboursement prend la forme d'un virement ou d'un chèque. Sans accord exprès du bailleur, le locataire ne peut pas unilatéralement déduire le trop-perçu du loyer suivant. Une déduction non autorisée pourrait être qualifiée de retenue sur loyer et exposer le locataire à des poursuites. En revanche, bailleur et locataire peuvent convenir d'un commun accord d'une imputation sur les prochaines échéances de loyer ou de provisions.

Exemple chiffré officiel

Le site service-public.fr fournit un exemple chiffré qui illustre parfaitement le mécanisme de régularisation. Les données sont les suivantes :

• Charges réelles totales de l'exercice : 170 €
• Provision mensuelle versée par le locataire : 85 €
• Part imputable au locataire après calcul : 75,75 €
• Part restant à la charge du propriétaire : 94,25 €

Le calcul s'opère ainsi : la part locataire (75,75 €) est inférieure au total des provisions versées (85 €). Résultat : le locataire a trop payé. Il doit seulement 75,75 € et le propriétaire lui doit un remboursement de 9,25 € (85 € − 75,75 €). De son côté, le propriétaire assume la part non récupérable, soit 94,25 €.

Cet exemple montre que la provision mensuelle n'est qu'une avance et que la régularisation peut jouer dans les deux sens. Il illustre aussi que le propriétaire supporte toujours une part des charges, même dans un logement loué.

Répartition charges locataire / propriétaire : qui paie quoi en copropriété ?

Régie par une règle simple mais parfois mal comprise, la répartition distingue : le locataire supporte les charges de fonctionnement et d'entretien courant listées par le décret de 1987, le propriétaire assume toutes les autres. Dans un immeuble en copropriété, cette distinction prend une importance particulière car le bailleur reçoit des appels de fonds qui mélangent charges récupérables et non récupérables.

Dans une copropriété, le syndic ne connaît que le copropriétaire bailleur. Il lui adresse des appels de fonds globaux incluant aussi bien le budget prévisionnel de fonctionnement que les provisions pour travaux ou les honoraires de syndic. Pour refacturer les charges locatives, il doit extraire de ces appels de fonds les seules dépenses récupérables.

Il n'existe pas de pourcentage fixe de répartition entre locataire et propriétaire applicable universellement. Elle varie selon l'immeuble, son âge, ses équipements et l'importance des travaux votés. Affirmer un ratio comme « 70 % locataire / 30 % propriétaire » serait trompeur. Chaque immeuble présente une structure de charges différente.

Pour approfondir la logique de ventilation, consultez notre guide complet sur la répartition des charges entre locataire et propriétaire ainsi que l'article dédié aux règles de répartition des charges en copropriété.

Les charges de copropriété récupérables sur le locataire

Sont récupérables les charges de copropriété correspondant aux postes listés par le décret de 1987, même si l'appel de fonds du syndic les regroupe sous une rubrique unique « budget prévisionnel ». Seule la part correspondant aux dépenses récupérables peut être refacturée, après décomposition de l'appel de fonds par le bailleur.

Cette ventilation mobilise généralement les annexes au procès-verbal d'assemblée générale qui détaillent la composition du budget. Afin de vérifier l'exactitude du décompte, le locataire est en droit d'obtenir ce détail. Sa valeur dépend donc du poids relatif des postes de fonctionnement (nettoyage, fluides, maintenance) par rapport aux postes d'investissement (travaux, gros entretien) dans le budget de l'immeuble.

Les charges définitivement à la charge du propriétaire

Le propriétaire assume seul plusieurs catégories de dépenses de copropriété. Non récupérables, les provisions pour travaux (fonds travaux ALUR, fonds de réserve) financent des opérations qui relèvent de la conservation ou de l'amélioration du bâti. Les honoraires de syndic liés aux missions autres que la gestion courante des équipements collectifs restent également à sa charge.

Exclues des charges récupérables, les primes d'assurance de l'immeuble (assurance multirisque de la copropriété) restent à la charge du propriétaire. Quant au locataire, il doit souscrire sa propre assurance habitation, distincte de celle du copropriétaire. Enfin, les frais de contentieux engagés par le syndicat des copropriétaires ou les pénalités de retard de paiement ne peuvent en aucun cas être refacturés au locataire.

Sources

• service-public.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr

Le contenu de cette page a une vocation pédagogique et ne vaut pas recommandation d'investissement. Consultez un intermédiaire agréé pour une analyse adaptée à votre profil.