Partage des charges locatives : ce que paie le locataire et le propriétaire

Entre locataire et propriétaire, comment répartir les charges ? C'est simple : le locataire règle les charges locatives (dites récupérables), celles qui sont liées à l'usage du logement au quotidien. Le propriétaire, lui, supporte les dépenses de copropriété et les grosses réparations. La loi du 6 juillet 1989 encadre tout ça, mais le règlement de copropriété a aussi son mot à dire. En 2026, un propriétaire bailleur doit maîtriser ces règles pour éviter les litiges... et optimiser sa déclaration fiscale.

Quelles charges le locataire paie-t-il ? La liste des charges récupérables

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste les charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Grosso modo, ce sont les dépenses d'usage courant du logement et les services collectifs dont le locataire profite directement. Jamais de grosses réparations ni de travaux structurels là-dedans. Voici les grandes familles.

1. Services collectifs et équipements communs

• Eau froide et eau chaude : la consommation individuelle est facturée au locataire. Compteur collectif dans l'immeuble ? La répartition se fait aux tantièmes.
• Chauffage collectif : frais de combustible ou d'énergie pour chauffer parties communes et logements.
• Ascenseur : électricité, exploitation, entretien courant (sans les grosses réparations).
• Entretien des espaces communs : balayage, nettoyage, éclairage des escaliers et couloirs.

2. Entretien courant et menues réparations

• Petites réparations : remplacer une ampoule dans une partie commune, réparer un robinet, changer un joint ou une serrure dans le logement.
• Entretien du jardin si le locataire en a l'usage privatif.

3. Personnel d'immeuble

• Salaire du concierge ou gardien : la quote-part correspondant aux services dont le locataire profite (nettoyage, petites livraisons). Le propriétaire doit fournir un justificatif de répartition (source : service-public.fr).

Le bail ou le règlement de copropriété détaille ces charges récupérables. Chaque année, le propriétaire doit transmettre un récapitulatif des charges au locataire (source : service-public.fr).

Quelles charges reste-t-il à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire bailleur, lui, assume toutes les dépenses de copropriété non récupérables. Celles qui touchent à la structure, la conservation et l'amélioration de l'immeuble. Bonne nouvelle : ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers au régime réel (source : service-public.fr).

Charges de copropriété incombant au propriétaire :

• Grosses réparations : toiture, ravalement de façade, remplacement d'une chaudière collective, mise aux normes de l'ascenseur.
• Travaux d'amélioration : isolation thermique, installation d'un digicode, mise en conformité électrique des parties communes.
• Frais de gestion : honoraires du syndic de copropriété.
• Assurances : assurance de la copropriété et propriétaire non occupant (PNO).
• Taxe foncière : intégralement pour le propriétaire (la taxe d'habitation, elle, est due par le locataire).

Exemple concret : Dans une copropriété de 10 logements, le syndic vote un ravalement de façade à 120 000 € en 2026. La part du propriétaire bailleur ? 12 000 € (selon ses tantièmes). Impossible à récupérer sur le locataire. En revanche, les 300 € d'entretien annuel des parties communes (nettoyage, éclairage) sont récupérables.

Pour une vision complète des règles, direction notre guide sur la répartition des charges en copropriété.

L'essentiel

• Le locataire paie les charges récupérables liées à l'usage (eau, chauffage, entretien courant) tandis que le propriétaire assume les charges de copropriété et les grosses réparations.
• La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, que tout bailleur doit connaître avant de rédiger un bail.
• La régularisation annuelle des charges locatives doit être justifiée par un récapitulatif détaillé, sous peine de prescription de la créance au bout d'un an.
• Le forfait de charges dispense de régularisation mais ne peut être révisé qu'une fois par an, contrairement aux provisions mensuelles ajustables.
• En cas de litige, le locataire peut exiger les justificatifs de charges ; le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer les impayés.

Comment se fait le calcul et la régularisation des charges locatives ?

Deux modes de paiement des charges locatives s'offrent au propriétaire : la provision mensuelle ou le forfait. Chacun a ses conséquences sur la régularisation annuelle.

1. Paiement par provision (le plus courant) Le locataire verse chaque mois une provision : 1/12e des charges de l'année précédente. Ensuite, dans les 3 mois suivant l'arrêté des comptes, le propriétaire fournit un récapitulatif des charges réelles. Si les provisions dépassent le réel, il rembourse la différence. Sinon, le locataire paie le solde.

2. Forfait de charges Le montant est fixé dans le bail. Révision possible une fois par an seulement, selon l'indice de référence des loyers (source : Boursorama, janvier 2026). Attention : le forfait exonère le propriétaire de régularisation, même si les charges réelles grimpent.

Calcul du prorata : Compteur collectif (eau chaude, chauffage) ? La répartition se fait sur la surface habitable ou les tantièmes de copropriété. Un studio de 25 m² dans un immeuble de 500 m² paiera 5 % des charges collectives. Pour aller plus loin, lisez notre article sur comment calculer la répartition des charges en copropriété.

Cas particuliers : forfait de charges, rénovation énergétique, frais d'agence

Certaines situations dérogent aux règles générales. Mieux vaut les connaître.

Forfait de charges : L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le prévoit. C'est un montant forfaitaire mensuel qui couvre toutes les charges locatives. Avantage : pas de régularisation. Inconvénient : si les charges réelles explosent (hausse du gaz par exemple), pas de rattrapage avant la révision annuelle.

Travaux d'économies d'énergie : Depuis la loi de transition énergétique, le locataire contribue aux économies réalisées. Contribution plafonnée, calculée sur la durée de vie de l'équipement (isolation, chaudière performante...). L'idée : inciter les propriétaires à rénover sans plomber la facture du locataire (source : Legifrance).

Frais d'agence et de rédaction de bail : Rédaction du contrat, état des lieux : partagés par moitié entre locataire et propriétaire (source : service-public.fr). Les honoraires de gestion locative (suivi des loyers, relances), eux, restent à la charge exclusive du propriétaire.

Panne d'interphone : qui paie ? C'est une menue réparation, donc au locataire. Mais le remplacement complet de l'installation (hors vétusté anormale) revient au propriétaire (source : Boursorama, janvier 2026). Découvrez aussi notre liste des charges que le locataire ne doit pas payer en 2026.

Que se passe-t-il en cas d'impayé ou de contestation ?

Les litiges sur les charges locatives, ça arrive souvent. Le cadre légal protège les deux parties, mais la procédure diffère selon qu'on parle d'impayé ou de contestation.

Impayé de charges locatives : Le propriétaire a 3 ans pour réclamer charges et loyers impayés (prescription triennale). Pour les régularisations de charges, c'est un an à compter de l'arrêté des comptes (source : service-public.fr). Passé ce délai, la créance est prescrite.

Contestation du locataire : Le locataire peut contester le montant s'il pense que des dépenses non autorisées sont incluses. Il demande par écrit la communication des justificatifs (factures, décompte du syndic). Le propriétaire a un mois pour fournir ces documents. En cas de refus, le locataire saisit la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Conseil pratique : Pour éviter les tensions, le propriétaire a tout intérêt à transmettre chaque année le récapitulatif des charges avec les pièces justificatives. Le décompte individuel prévu par le décret de 1987 est le format recommandé. Consultez notre guide sur la part du locataire dans les charges de copropriété pour anticiper ces situations.

Sources

• economie.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• boursorama.com
• boursorama.com