AG de copropriété en visioconférence : ce que la loi permet (et ce qu'elle

Oui, une assemblée générale de copropriété peut se tenir par visioconférence. L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 autorise la participation des copropriétaires « par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Ce dispositif, né avec l'ordonnance du 20 mai 2020, est aujourd'hui permanent.

Tenir une assemblée générale de copropriété en visioconférence est parfaitement légal. L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance du 20 mai 2020, offre trois canaux de participation aux copropriétaires : la présence physique, la visioconférence et tout autre moyen de communication électronique. Mais cette souplesse s'accompagne d'un cadre précis que le syndic doit respecter scrupuleusement. Une convocation incomplète, un vote mal sécurisé ou un procès-verbal lacunaire, et l'assemblée générale pourra être contestée. Voici ce que le droit autorise vraiment, comment organiser une AG à distance sans risque juridique, et les trois erreurs qui exposent les décisions à une annulation.

AG en visioconférence : ce que dit exactement l'article 17-1 A de la loi de 1965

La réponse est donnée par un texte court, directement lisible sur Légifrance. L'article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. »

Ces 25 mots posent le principe. Le copropriétaire dispose d'un droit de participation à distance, et ce droit ne dépend pas d'une autorisation préalable de l'assemblée générale. Le syndic ne peut pas le lui refuser au motif que le règlement de copropriété n'en parle pas. La loi prime.

Le texte ouvre trois canaux cumulatifs : le présentiel, la visioconférence, et « tout autre moyen de communication électronique ». Cette troisième catégorie est large. Elle englobe les plateformes de réunion en ligne (Zoom, Teams, Google Meet), mais aussi potentiellement une boucle audio sécurisée ou un dispositif de vote en ligne. La condition unique : l'identification du participant doit être garantie.

Concrètement, cela signifie que le syndic doit s'assurer, avant le début des débats, que chaque personne connectée est bien le copropriétaire qu'elle prétend être. Un simple nom d'écran ne suffit pas. Le syndic pourra exiger l'affichage du visage, un justificatif d'identité présenté à la caméra, ou l'envoi préalable d'une pièce d'identité.

Ce droit à la visioconférence concerne aussi bien les assemblées générales ordinaires que les assemblées extraordinaires. Aucune distinction n'est faite par la loi. Seules les très petites copropriétés : celles relevant du statut de l'article 8-1 de la loi de 1965 : obéissent à des règles différentes et peuvent ne pas être tenues d'organiser une AG chaque année.

Le texte de loi en clair : présence physique, visioconférence ou autre moyen

L'article 17-1 A consacre une égalité entre les modes de participation. Aucun n'est présenté comme subsidiaire. Le copropriétaire choisit librement le canal qui lui convient, sous réserve que son identification soit possible.

Cette égalité a une conséquence pratique immédiate : un copropriétaire présent par visioconférence vote, débat et compte dans le quorum exactement comme un copropriétaire présent physiquement. Son vote n'est pas un vote par correspondance. Il n'est pas non plus assimilé à un pouvoir donné au syndic. C'est une présence au sens plein du terme.

Le législateur a sciemment employé le verbe « pouvoir » et non « devoir ». Participer en visio est un droit, jamais une obligation. Un syndic ne peut pas imposer la visioconférence à un copropriétaire qui souhaite se déplacer. Inversement, un copropriétaire qui réclame la visio ne peut pas se la voir refuser par le syndic au prétexte que « personne ne l'a demandé avant ». L'ordonnance du 20 mai 2020 a précisément été prise pour garantir cette liberté de participation, y compris en dehors des périodes de crise sanitaire.

Historique : de l'ordonnance Covid-19 à la règle permanente

Avant 2020, la loi du 10 juillet 1965 ne mentionnait ni la visioconférence ni aucun moyen électronique de participation. Les AG devaient se tenir en présence physique des copropriétaires, sauf vote par correspondance ou par procuration.

L'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 a introduit la visioconférence comme mesure d'urgence sanitaire. Mais le gouvernement a rapidement souhaité pérenniser ce dispositif. La loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020, dite loi ASAP, a modifié l'article 17-1 A pour y inscrire définitivement la participation par visioconférence. Cette disposition est aujourd'hui codifiée à droit constant.

Le ministère de la Justice a confirmé cette lecture : la visioconférence n'est plus une dérogation temporaire, c'est une modalité de participation de droit commun. Le syndic n'a donc pas à solliciter un vote préalable de l'assemblée générale pour l'autoriser. La loi le fait déjà.

Loi ELAN et assemblée générale en visioconférence : quelles obligations pour le syndic ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a modernisé le fonctionnement des copropriétés sur plusieurs aspects, notamment la dématérialisation des échanges entre le syndic et les copropriétaires. Si elle ne traitait pas initialement de la visioconférence (l'ordonnance de 2020 est postérieure), elle a posé les fondations techniques et juridiques : notification par voie électronique, espace en ligne dédié à la copropriété, vote électronique.

Couplée à l'article 17-1 A, cette architecture donne aujourd'hui au syndic une obligation de moyens renforcée. Organiser une AG en visioconférence ne se résume pas à créer un lien Zoom et à l'envoyer par email. Le syndic doit garantir trois choses : l'accès effectif de tous les copropriétaires à la réunion, la sécurité du processus de vote, et la traçabilité des décisions.

Un syndic professionnel pourra engager sa responsabilité civile s'il néglige ces obligations. Un syndic bénévole, bien que tenu à un standard de diligence moins élevé, devra malgré tout respecter les prescriptions légales minimales. Le conseil syndical a tout intérêt à vérifier, en amont, que le syndic a bien prévu les moyens techniques et humains pour tenir une AG hybride ou entièrement dématérialisée.

La convocation : mentions obligatoires liées à la visioconférence

La convocation à l'assemblée générale doit respecter un formalisme précis, renforcé lorsque la visioconférence est proposée. L'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les mentions obligatoires : lieu, date, heure, ordre du jour, et conditions de majorité pour chaque résolution.

Quand la visioconférence est ouverte, la convocation doit en outre indiquer clairement les modalités de connexion. Cela inclut le lien vers la plateforme de réunion, les identifiants éventuels, les horaires de connexion (avec une plage de test recommandée 15 minutes avant le début), et la procédure d'identification à distance. Ces éléments ne peuvent pas être communiqués la veille par un simple SMS : ils doivent figurer dans le corps de la convocation adressée au moins 21 jours avant la date de l'AG.

Une convocation qui mentionne la date et l'heure de l'AG mais omet le lien de connexion ou les instructions pour se connecter est irrégulière. Un copropriétaire qui n'a pas pu participer faute d'information suffisante pourra invoquer ce vice pour contester les décisions prises.

Le déroulement de la réunion : vote, quorum et décompte des voix

Le jour de l'AG, le syndic doit ouvrir la salle virtuelle suffisamment tôt. Une feuille de présence dématérialisée est établie : chaque copropriétaire connecté y est inscrit, avec indication de son nom, de ses tantièmes et du mode de participation (présentiel ou visioconférence).

Le quorum se calcule selon les règles habituelles de la loi de 1965. La seule différence : les copropriétaires en visio sont comptabilisés comme présents, au même titre que ceux dans la salle physique. Sur ce point, la doctrine est désormais bien établie. Un arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 septembre 2021 a confirmé qu'un copropriétaire participant par visioconférence est bien « présent » au sens de l'article 24 de la loi de 1965.

Le vote doit être sécurisé. Si le syndic procède à un vote à main levée en salle, la visioconférence impose de prévoir un équivalent : vote oral avec confirmation nominative, sondage électronique intégré à la plateforme, ou formulaire de vote électronique. Le président de séance doit s'assurer que chaque voix est enregistrée et que personne ne vote deux fois. Le décompte des voix en temps réel est une bonne pratique, mais il n'est pas imposé par les textes.

Le procès-verbal : mentions avec date et mode de participation

Le procès-verbal est la pièce maîtresse. L'article 17-1 A exige qu'il mentionne « la date et le mode de participation » de chaque participant. Cette exigence est nouvelle par rapport au régime antérieur à 2020.

Concrètement, le PV doit comporter, pour chaque résolution, l'indication nominative des copropriétaires ayant voté « pour », « contre », ou s'étant abstenus, en précisant s'ils étaient présents physiquement, en visioconférence ou représentés. Une simple mention globale du type « 5 copropriétaires étaient en visioconférence » ne satisfait pas à l'obligation légale.

Le PV doit aussi signaler tout incident technique survenu pendant la séance : coupure de connexion, copropriétaire déconnecté pendant un vote, problème de son ou d'image. Ces mentions ne sont pas obligatoires en tant que telles, mais elles sont fortement recommandées. Elles permettent de préconstituer la preuve que l'incident est resté ponctuel et n'a pas affecté la sincérité des débats. Un PV muet sur une panne de 20 minutes sera plus difficile à défendre devant un tribunal.

Comment organiser une réunion en visio pour une copropriété : guide étape par étape

Passer de la théorie à la pratique demande une préparation méthodique. Voici la marche à suivre pour un syndic, professionnel ou bénévole, qui organise pour la première fois une AG avec participation en visioconférence.

Le processus débute bien avant l'envoi des convocations. Le syndic doit d'abord vérifier que le règlement de copropriété ne contient pas de clause interdisant expressément la tenue d'assemblées par voie électronique. Une telle clause est rare, mais elle existe dans certaines copropriétés anciennes. Si elle est présente, il faut la faire supprimer par un vote en AG classique avant de pouvoir proposer la visio.

Ensuite vient le choix de l'outil, puis la préparation logistique, et enfin le jour J. Chaque étape comporte des points de vigilance que le syndic pourra cocher au fur et à mesure. Un rétroplanning sur 21 jours constitue le standard minimum.

Choisir l'outil de visioconférence : Zoom, Teams, Meet : ce que dit la loi

La loi du 10 juillet 1965 ne mentionne aucune plateforme en particulier. Elle ne l'interdit pas non plus. L'article 17-1 A se contente d'exiger un « moyen de communication électronique permettant l'identification » des copropriétaires. Zoom, Microsoft Teams, Google Meet, Skype, Jitsi Meet ou toute autre solution de visioconférence sont donc juridiquement valables.

Le choix dépend de critères pratiques : gratuité ou coût modeste (les copropriétaires ne doivent pas avoir à acheter une licence pour participer), compatibilité avec les appareils de tous (ordinateur, tablette, smartphone), possibilité de verrouiller la salle virtuelle une fois le quorum atteint, et fonction de vidage de salle en cas d'intrusion.

La question de la sécurité des données personnelles est légitime. Le syndic traite des informations nominatives (noms des copropriétaires, voix exprimées, parfois images). Le Règlement général sur la protection des données (RGPD) s'applique. Concrètement, il est recommandé d'utiliser une plateforme qui chiffre les communications de bout en bout, de ne pas enregistrer la séance sans l'accord explicite de l'assemblée, et de détruire tout enregistrement après rédaction définitive du procès-verbal.

Checklist du syndic J-21 à J-1 avant l'AG

Voici les étapes clés, dans l'ordre chronologique :

• J-21 : envoi de la convocation avec tous les documents (ordre du jour, résolutions, comptes) ET les modalités de connexion (lien, code d'accès, horaires). Prévoir une adresse email ou un numéro de téléphone dédié pour l'assistance technique.

• J-14 : relance par email aux copropriétaires n'ayant pas encore confirmé leur mode de participation, avec rappel des instructions de connexion.

• J-10 : organisation d'un test technique ouvert à tous les copropriétaires volontaires. 30 minutes suffisent. L'objectif : vérifier que le son, l'image et le partage d'écran fonctionnent pour chacun.

• J-7 : envoi ou mise à disposition des formulaires de vote par correspondance pour les copropriétaires qui ne pourront ni se déplacer ni se connecter. Ces formulaires doivent parvenir au syndic au plus tard la veille de l'AG.

• J-3 : préparation de la feuille de présence dématérialisée avec la liste complète des copropriétaires, leurs tantièmes, et une colonne « mode de participation ». Vérification que tous les pouvoirs reçus sont enregistrés.

• J-1 : test ultime de la connexion depuis le lieu où se tiendra la partie présentielle (débit montant suffisant pour le partage d'écran). Prévoir une solution de secours (hotspot 4G, deuxième ordinateur).

Cas pratique : une copropriété de 20 lots organise son AG annuelle à distance

Prenons une copropriété de 20 lots, gérée par un syndic bénévole, située dans une résidence des Yvelines. L'AG annuelle doit se tenir en mars. Sur les 20 copropriétaires, 5 résident à l'étranger, 8 sont en région parisienne, et 7 habitent dans la résidence.

Le syndic bénévole décide de proposer une AG hybride : une salle est réservée à la mairie pour ceux qui souhaitent venir (7 copropriétaires), et une session Teams est ouverte pour les 13 autres. La convocation, envoyée le 1er février, précise l'adresse de la salle ET le lien Teams, avec une plage de connexion à 9 h 30 pour un début d'AG à 10 h.

Le jour J, à 9 h 45, 12 copropriétaires sont connectés à distance et 6 sont dans la salle. Le quorum est atteint. Le syndic vérifie une par une les identités des participants à distance (chacun montre sa pièce d'identité devant sa caméra). À 10 h 10, le 13e copropriétaire à distance se connecte avec 10 minutes de retard ; il est admis après vérification.

Pendant le vote de la résolution n° 4 (ravalement de façade), la connexion d'un copropriétaire basé à Londres coupe. Le syndic suspend le vote, attend 5 minutes que la connexion soit rétablie, puis reprend. Cette suspension est consignée au procès-verbal. Toutes les résolutions sont adoptées.

Coût pour la copropriété : 0 € (la mairie prête la salle gratuitement, Teams est utilisé dans sa version gratuite). Temps passé par le syndic bénévole : environ 8 heures entre la préparation et la rédaction du PV.

Les erreurs qui peuvent faire annuler une AG de copropriété en visioconférence

La légalité de la visioconférence n'immunise pas contre l'annulation. Plusieurs vices peuvent affecter une AG tenue à distance et conduire un copropriétaire à saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi de 1965.

Les cas d'annulation ne sont pas théoriques. Des décisions de première instance, encore peu consolidées par la Cour de cassation, commencent à émerger. Elles montrent que les juges examinent avec la même rigueur une AG en visio qu'une AG classique, en vérifiant que les droits des copropriétaires absents ou connectés à distance ont été respectés.

Voici les trois pièges les plus fréquents.

Erreur n°1 : une convocation sans mention des moyens de connexion

Le scénario : le syndic expédie une convocation classique, mentionnant la date, l'heure, l'ordre du jour et l'adresse de la salle. Le lien de visioconférence est envoyé trois jours avant l'AG par un email séparé, ou pire, communiqué de manière informelle par le conseil syndical.

La conséquence juridique : le délai de convocation de 21 jours n'a pas été respecté pour les modalités de participation à distance. Un copropriétaire qui n'a pas eu connaissance du lien dans les formes et les délais prescrits pourra contester l'ensemble des décisions de l'AG. Le tribunal appréciera souverainement, mais la jurisprudence en matière de nullité pour vice de convocation est sévère : le formalisme est une garantie substantielle.

La parade : intégrer le lien, les codes d'accès et un numéro d'assistance technique directement dans le corps de la convocation. Un seul document, un seul envoi.

Erreur n°2 : aucune solution de repli pour le copropriétaire non connecté

Le scénario : l'AG est annoncée comme se tenant exclusivement en visioconférence. Un copropriétaire de 78 ans, non équipé d'ordinateur et ne maîtrisant pas les outils numériques, se retrouve dans l'impossibilité de participer.

La conséquence juridique : le droit de participer à l'AG est un droit fondamental du copropriétaire. Si l'absence de solution alternative prive un copropriétaire de ce droit, les décisions peuvent être annulées. La fracture numérique n'est pas un motif d'annulation automatique, mais le syndic doit démontrer qu'il a tout mis en œuvre pour permettre la participation de chacun.

La parade : proposer systématiquement une solution de repli. Au choix : connexion téléphonique à la réunion (audio seul), formulaire de vote papier envoyé avec la convocation, ou désignation d'un mandataire parmi les copropriétaires présents physiquement. L'important est de prouver que personne n'a été exclu de fait.

Erreur n°3 : un procès-verbal incomplet sur les modalités de participation

Le scénario : le PV indique « 15 copropriétaires présents ou représentés, totalisant 7500 tantièmes », sans distinguer les présents physiquement de ceux en visio. Une résolution contestée est adoptée à une voix près.

La conséquence juridique : l'absence de mention du mode de participation de chaque votant rend impossible le contrôle de la régularité du scrutin. Le copropriétaire qui conteste pourra arguer que le décompte des voix est insincère et que le PV ne permet pas de le vérifier.

La parade : le PV doit lister nominativement chaque copropriétaire avec, pour chacun, la mention « présent en personne », « présent par visioconférence », « représenté par X en présentiel », ou « représenté par Y en visioconférence ». Un tableau récapitulatif en fin de PV fait parfaitement l'affaire.

Visioconférence assemblée générale copropriété : questions pratiques des copropriétaires

Au-delà des règles juridiques, les copropriétaires se posent des questions très concrètes. Voici les réponses aux trois interrogations qui reviennent le plus souvent en pratique.

Ces réponses se fondent sur l'état du droit au 3 octobre 2026. Elles ne remplacent pas une consultation juridique individualisée, mais elles donnent des repères solides pour dialoguer avec son syndic ou son conseil syndical.

Peut-on tenir une AG 100 % en visio, sans lieu physique ?

La réponse est nuancée. Rien dans l'article 17-1 A n'interdit une AG exclusivement en visioconférence. Mais rien ne l'autorise expressément non plus. En pratique, la légalité d'une AG 100 % dématérialisée dépend de trois conditions cumulatives :

• Le règlement de copropriété ne doit pas comporter de clause exigeant un lieu de réunion physique.

• L'assemblée générale doit avoir adopté une résolution en ce sens, de préférence à la majorité de l'article 26 (double majorité), pour éviter toute contestation.

• Chaque copropriétaire doit se voir offrir une solution alternative s'il ne peut pas se connecter (formulaire de vote, mandataire).

Sans ces précautions, une AG intégralement en visio est juridiquement fragile. Le plus prudent consiste à maintenir un lieu physique, même symbolique, où le président de séance et le syndic se tiennent, et où un copropriétaire peut se rendre s'il le souhaite. Cette formule « hybride » sécurise la régularité de l'assemblée.

Que faire si un copropriétaire perd sa connexion pendant le vote ?

La procédure à suivre dépend du moment de la déconnexion. Si elle survient pendant les débats mais avant le vote, le président de séance suspend la discussion jusqu'à ce que le copropriétaire soit reconnecté. Un délai d'attente raisonnable de 5 à 10 minutes est admis.

Si la déconnexion intervient pendant le vote lui-même, le président annule le scrutin en cours et le reprend intégralement une fois la connexion rétablie. On ne peut pas comptabiliser un vote partiel. Si la connexion ne peut pas être rétablie dans un délai raisonnable, le vote peut se poursuivre, mais le copropriétaire déconnecté pourra contester la résolution adoptée sans lui.

Dans tous les cas, l'incident et la suspension de séance doivent être consignés au procès-verbal. Cette mention protège la copropriété en cas de recours ultérieur.

Le formulaire de vote : alternative valable à la participation en visio ?

Oui. Le vote par correspondance reste une option parfaitement légale, prévue de longue date par le décret de 1967. Un copropriétaire peut remplir un formulaire indiquant pour chaque résolution son vote (« pour », « contre » ou « abstention »), le signer, et l'adresser au syndic avant l'AG.

Ce formulaire est distinct d'un pouvoir : il ne donne pas mandat à une autre personne de voter à la place du copropriétaire. C'est le copropriétaire lui-même qui exprime son vote, par écrit, avant la réunion. Pour être valable, le formulaire doit parvenir au syndic au plus tard la veille de l'AG. Un formulaire reçu le matin même de l'AG pourra être écarté.

Le formulaire de vote pré-rempli est la meilleure solution de repli pour les copropriétaires qui ne peuvent ni se déplacer ni se connecter. Le syndic doit le proposer systématiquement avec la convocation.

En pratique : checklist pour une AG en visioconférence sans contentieux

Pour clore ce guide, voici les points à vérifier par le syndic, le conseil syndical ou tout copropriétaire vigilant avant une assemblée générale avec participation en visioconférence.

• Convocation : le lien de visioconférence, les codes d'accès et les instructions de connexion figurent dans le corps de la convocation. Délai de 21 jours respecté.

• Solution de repli : chaque copropriétaire s'est vu proposer un formulaire de vote papier ou la possibilité de désigner un mandataire.

• Identification : une procédure de vérification d'identité est prévue (pièce d'identité montrée à la caméra, ou envoyée à l'avance).

• Feuille de présence : le document distingue les présents physiques, les présents en visioconférence, les représentés et les votants par correspondance.

• Test technique : une session de test a été organisée au moins 10 jours avant l'AG. Les copropriétaires signalés comme non connectés lors du test ont été contactés individuellement.

• Procès-verbal : le PV mentionne pour chaque participant le mode de participation et la date. Tout incident technique est consigné.

• Sécurité des données : aucune session n'est enregistrée sans l'accord de l'assemblée. Les données personnelles collectées sont supprimées après validation du PV définitif.

Ces sept points ne garantissent pas à 100 % l'absence de contestation, mais ils réduisent considérablement le risque juridique.

Points clés

• L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 donne à chaque copropriétaire le droit de participer à l'AG par visioconférence, sans vote préalable de l'assemblée.
• Une AG 100 % en visio sans lieu physique est juridiquement fragile : le plus sûr est d'opter pour une formule hybride avec une salle ouverte.
• Le procès-verbal doit mentionner nominativement le mode de participation (présentiel ou visioconférence) de chaque copropriétaire pour chaque résolution.
• Toute décision prise lors d'une AG en visio avec une convocation incomplète ou un défaut d'identification des votants peut être annulée dans les deux mois.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr

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