Comment faire modifier un règlement de copropriété en copropriété

Pour modifier un règlement de copropriété, il faut obtenir un vote favorable en assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise dépend de la nature de la modification : majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) pour une mise en conformité légale, double majorité (article 26) pour les parties communes ou la répartition des charges, et unanimité pour changer la destination de l'immeuble. Un acte notarié publié au service de publicité foncière est obligatoire.

Modifier un règlement de copropriété exige un vote en assemblée générale, un acte notarié et une publication au service de publicité foncière. La majorité requise n'est jamais la même : elle bascule de la majorité simple à la double majorité, voire à l'unanimité, selon ce que vous voulez changer. Ce guide cartographie les trois régimes, déroule la procédure étape par étape et pointe l'erreur qui rend la modification inopposable aux futurs acquéreurs.

En bref

• Modifier un règlement de copropriété nécessite obligatoirement un vote en AG et un acte notarié publié au SPF
• La majorité dépend de l'objet : simple (art. 24) pour une mise en conformité, double (art. 26) pour les parties communes et charges, unanimité pour la destination de l'immeuble
• Sans publication au service de publicité foncière, la modification reste inopposable aux tiers et futurs acquéreurs
• Le règlement intérieur se modifie par simple vote en AG, sans notaire, sauf s'il est fusionné avec le règlement de copropriété

Qu'est-ce que le règlement de copropriété et pourquoi le modifier ?

Le règlement de copropriété est le document fondateur de toute copropriété. Institué par la loi du 10 juillet 1965, il s'impose à tous les copropriétaires et à leurs ayants droit. Son contenu est encadré : il fixe la destination de l'immeuble, délimite les parties privatives et communes, établit la répartition des charges et détermine les quotes-parts attachées à chaque lot.

Un règlement de copropriété n'est pas figé. Des évolutions législatives récentes ont créé de nouveaux motifs de modification. La loi ELAN du 23 novembre 2018, par exemple, a facilité certaines mises en conformité en abaissant la majorité requise. Les besoins des copropriétaires évoluent aussi : installation d'un ascenseur, création d'un local vélo, autorisation d'activité libérale dans un lot. Autant de situations qui exigent d'amender le règlement.

Dans les faits, la modification est souvent perçue comme une procédure lourde. Elle l'est moins si l'on identifie dès le départ la majorité applicable et les professionnels à mobiliser. C'est l'objet de ce guide.

Ce que contient un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comprend plusieurs blocs distincts. D'abord, l'état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro, sa consistance et sa quote-part. Ensuite, les clauses réglementaires : destination de l'immeuble (habitation, mixte, commercial), jouissance des parties privatives et communes, administration de la copropriété. Enfin, le calcul de la répartition des charges, exprimé en tantièmes généraux et spéciaux.

Ces éléments sont détaillés dans notre article sur les droits et obligations issus du règlement de copropriété. Leur modification obéit à des règles différentes selon qu'il s'agit de clauses purement réglementaires ou de droits réels attachés aux lots.

Quand une modification devient nécessaire (loi ELAN, besoins nouveaux)

Trois situations déclenchent typiquement une modification. La première : une obligation légale nouvelle. Un arrêté municipal imposant un ravalement ou des normes incendie peut contraindre la copropriété à mettre son règlement en conformité. La seconde : un projet collectif (création d'un local poubelles, sécurisation de l'accès). La troisième : une demande individuelle impactant les parties communes, comme l'installation d'une climatisation en façade ou le changement de destination d'un lot.

La loi ELAN a introduit une souplesse notable : les travaux d'isolation thermique par l'extérieur qui empiètent sur les parties communes ne nécessitent plus l'unanimité, mais la double majorité de l'article 26 (source : ANIL, 2024). Un levier concret pour les copropriétés qui préparent leur diagnostic de performance énergétique.

Qui peut demander la modification du règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire, quel que soit son nombre de tantièmes, peut initier une modification. La procédure est ouverte : il suffit d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic pour demander l'inscription du point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic ne peut refuser cette inscription.

Le syndic lui-même peut proposer une modification, de sa propre initiative ou sur suggestion du conseil syndical. Dans tous les cas, le pouvoir de décision appartient exclusivement à l'assemblée générale des copropriétaires. Ni le syndic, ni un copropriétaire isolé ne peut modifier unilatéralement le règlement.

Le copropriétaire qui prend l'initiative doit anticiper : sa proposition doit être suffisamment précise pour être soumise au vote. Une formulation vague (« autoriser les travaux d'embellissement ») sera rejetée ou, pire, adoptée dans des termes inapplicables. D'où l'intérêt de consulter un professionnel en amont.

Le copropriétaire initiateur : démarche auprès du syndic

La démarche est simple dans son principe : le copropriétaire rédige une proposition écrite, l'adresse au syndic par LRAR, et ce dernier l'inscrit à l'ordre du jour de la prochaine AG. Le délai dépend du calendrier des assemblées. Si l'AG annuelle est dans six mois, le syndic n'a pas l'obligation de convoquer une AG extraordinaire pour ce seul motif, sauf urgence caractérisée.

Un écueil fréquent : négliger la consultation préalable du conseil syndical. Un projet présenté sans échange avec le conseil a statistiquement moins de chances d'être adopté. Les copropriétaires votent souvent en suivant l'avis du conseil, surtout sur des sujets techniques.

Le rôle du notaire et du géomètre-expert dans la rédaction

Pour toute modification substantielle du règlement, le recours à un notaire est obligatoire. C'est lui qui rédige l'acte modificatif : un document authentique qui sera publié au service de publicité foncière. Le notaire vérifie la régularité de la décision d'AG, s'assure que la modification ne contrevient pas à l'ordre public et rédige les clauses dans un langage juridique opposable.

Si la modification touche à l'état descriptif de division (surfaces, limites entre lots, création ou suppression de lots), un géomètre-expert intervient en complément. Il établit un modificatif au plan de division et recalcule les quotes-parts. Cette double intervention notaire-géomètre alourdit le coût, mais elle est indispensable pour garantir la sécurité juridique de l'opération.

Quelle majorité est nécessaire pour modifier un règlement de copropriété ?

La majorité requise n'est pas unique. Elle varie selon la nature exacte de la modification envisagée. La loi du 10 juillet 1965 distingue trois régimes, et se tromper de colonne peut faire capoter le projet. Les paragraphes qui suivent détaillent chaque seuil.

Le tableau ci-dessous résume les trois régimes. Le guide détaillé des trois majorités applicables approfondit chaque cas de figure.

Majorité simple (article 24) : mise en conformité légale

L'article 24 exige la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Ce régime s'applique aux modifications imposées par la loi : mise en conformité avec une norme de sécurité, adaptation à une évolution réglementaire. La loi ELAN a étendu ce champ : les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des charges qui affectent les parties communes relèvent désormais de cette majorité simplifiée.

Concrètement, si 10 copropriétaires sur 20 sont présents ou représentés, et que 6 votent pour, la modification est adoptée. Les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés. C'est le seuil le plus accessible, mais son domaine est strictement limité aux modifications qui ne touchent ni aux droits des copropriétaires ni à la structure de l'immeuble.

Double majorité (article 26) : parties communes et charges

L'article 26 impose une double condition : la majorité de tous les copropriétaires composant le syndicat ET les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires. Ce double seuil s'applique notamment à la modification de la répartition des charges, aux travaux sur les parties communes et à la modification du règlement relative à l'administration des parties communes.

Ce régime est le plus courant pour les modifications de fond. Prenons une copropriété de 20 lots détenant chacun 50 tantièmes : il faut l'accord d'au moins 11 copropriétaires représentant au moins 667 tantièmes sur 1000. Si le quorum n'est pas atteint en première lecture, un second vote à la majorité simple de l'article 25-1 peut être organisé, à condition que le projet ait recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires au premier tour.

C'est ici que les projets échouent le plus souvent. L'abstention, sous l'article 26, équivaut à un vote contre. Mobiliser les copropriétaires absents ou indifférents devient un enjeu tactique.

Unanimité : destination de l'immeuble et droits attachés aux lots

L'unanimité de tous les copropriétaires est requise pour les modifications qui touchent à la destination de l'immeuble ou aux droits attachés aux lots privatifs. Changer un local d'habitation en local commercial, supprimer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, ou modifier la répartition des quotes-parts sans contrepartie : ces opérations exigent l'accord de 100 % des copropriétaires.

C'est le régime le plus contraignant. Un seul refus, même d'un copropriétaire détenant une quote-part minime, suffit à bloquer la modification. La jurisprudence encadre toutefois ce droit de veto : le refus doit être légitime et ne pas constituer un abus de droit. Mais la charge de la preuve pèse sur celui qui conteste le refus, et la procédure est lourde.

Les contentieux liés au changement de destination d'un lot figurent parmi les plus fréquents devant le tribunal judiciaire. Avant d'engager une procédure d'unanimité, une consultation du notaire sur les alternatives juridiques (modification partielle, scission du règlement) est vivement recommandée.

Les étapes concrètes pour modifier le règlement de copropriété

La procédure se décompose en cinq étapes, de la vérification préalable du règlement existant jusqu'à la publication au service de publicité foncière. Chaque étape engage la validité juridique de l'ensemble.

1. Vérifier le règlement existant. Avant toute chose, relisez les clauses modificatives de votre règlement : certaines copropriétés ont prévu des quorums renforcés ou des conditions particulières. Si le règlement impose une majorité plus élevée que la loi, c'est la clause du règlement qui prime.
2. Rédiger la proposition avec un notaire ou un géomètre-expert. La résolution soumise au vote doit être rédigée en termes juridiquement précis. Un notaire rédige l'acte modificatif projeté ; un géomètre-expert intervient si l'état descriptif de division est modifié.
3. Envoyer la demande d'inscription à l'ordre du jour au syndic (LRAR). La lettre recommandée formalise la demande et sécurise la date. Le syndic dispose ensuite du délai statutaire pour convoquer l'AG.
4. Voter en assemblée générale. La majorité applicable est déterminée par l'objet de la modification. Le procès-verbal de l'AG doit mentionner le résultat du vote avec précision.
5. Publier au service de publicité foncière. Le notaire dépose l'acte modificatif au SPF. Cette publication rend la modification opposable aux tiers et aux futurs acquéreurs.

L'étape 5 est celle que les copropriétés négligent le plus souvent. Les conséquences sont détaillées dans la section dédiée ci-dessous.

Étape 1 : vérifier le règlement existant et consulter un professionnel

Le règlement existant peut contenir des clauses qui durcissent les conditions de modification. Certains règlements anciens exigent par exemple l'unanimité pour toute modification, y compris celles que la loi soumet aujourd'hui à la double majorité. Cette clause est-elle opposable ? La jurisprudence considère qu'une clause qui entraverait durablement l'adaptation de la copropriété aux normes légales est réputée non écrite. Mais pour les modifications non imposées par la loi, la clause contractuelle prime.

Consulter un notaire à ce stade permet d'identifier ces clauses et d'évaluer la faisabilité du projet avant de mobiliser l'AG. Un avis préalable du conseil syndical renforce la légitimité de la démarche.

Étapes 2-3 : rédiger la proposition et saisir le syndic

La qualité rédactionnelle de la résolution conditionne le sort du vote. Une résolution ambiguë ouvre la voie à une contestation ultérieure. Le notaire formule la modification en termes normatifs et vérifie sa conformité à l'ordre public. Le géomètre-expert, si la modification affecte les limites ou la consistance des lots, établit un modificatif au plan de division.

La LRAR au syndic doit contenir le texte exact de la résolution proposée. Le syndic ne peut en modifier les termes sans l'accord du demandeur. Le délai entre la réception de la LRAR et l'AG dépend du calendrier de la copropriété ; en pratique, il est rare qu'une AG extraordinaire soit convoquée pour ce seul motif, sauf urgence.

Étapes 4-5 : vote en assemblée générale et publication foncière

Le jour de l'AG, le président de séance met la résolution aux voix. Le décompte est essentiel : sous l'article 24, seules les voix exprimées comptent ; sous l'article 26, le nombre total de copropriétaires du syndicat est le dénominateur. Le PV d'AG consigne le résultat.

Une fois le vote acquis, le notaire rédige l'acte modificatif définitif en reprenant les termes de la résolution adoptée. Il le dépose ensuite au service de publicité foncière dont dépend l'immeuble. La publication prend effet à la date du dépôt. À compter de cette date, le modificatif est opposable aux tiers : futurs acquéreurs, créanciers, administration fiscale.

Le coût de cette publication est modeste comparé aux honoraires notariés, mais son absence invalide toute la procédure. Sur ce point, voir la section consacrée à cette erreur.

CAS PRATIQUE : modifier la clause sur les parties privatives pour installer une climatisation

Prenons un cas concret : un copropriétaire d'un immeuble de 15 lots souhaite installer une climatisation réversible avec unité extérieure en façade. Le règlement de copropriété interdit toute installation visible depuis l'extérieur. Pour installer son équipement, il doit faire modifier cette clause.

La modification impacte l'aspect extérieur de l'immeuble, qui relève des parties communes. La majorité applicable est donc la double majorité de l'article 26. Le copropriétaire rédige une proposition avec l'aide d'un notaire, l'adresse au syndic par LRAR, et le point est inscrit à l'AG annuelle.

Le jour du vote, sur 15 copropriétaires et 1 000 tantièmes, 10 copropriétaires sont présents ou représentés. La résolution recueille 9 voix favorables représentant 690 tantièmes. Le double seuil est-il atteint ? La majorité des copropriétaires du syndicat, soit 8 sur 15 : oui (9 voix). Les deux tiers des voix, soit 667 tantièmes : oui (690). La modification est adoptée.

Le notaire rédige l'acte modificatif. Le copropriétaire verse les honoraires, de l'ordre de 800 à 1 200 euros pour un modificatif simple, et acquitte les émoluments de publication au SPF (quelques centaines d'euros). L'acte publié, la modification est opposable. Sans cette publication, un futur acheteur du lot pourrait contester la légalité de la climatisation, et le vendeur s'exposerait à un vice caché.

Ce scénario illustre un point critique : le coût de la modification est supporté par le copropriétaire qui en bénéficie, sauf si l'AG vote une répartition différente. C'est un levier de négociation à ne pas négliger lors de la préparation du projet.

Quel est le coût pour modifier un règlement de copropriété ?

Le coût total dépend de la complexité de la modification et du nombre de professionnels mobilisés. Aucun tarif réglementé ne fixe le prix d'un acte modificatif de règlement de copropriété. Les honoraires du notaire sont libres, dans la limite du plafond réglementaire pour les émoluments proportionnels.

Pour un modificatif simple sans intervention sur l'état descriptif de division, le coût notarial est généralement de l'ordre de 800 à 1 500 euros. Les frais de publication au service de publicité foncière s'y ajoutent, pour un montant avoisinant 200 à 400 euros selon la longueur de l'acte et le ressort du SPF. Si un géomètre-expert doit intervenir (modification des surfaces, des limites de lots, recalcul des tantièmes), ses honoraires, variables selon l'ampleur du travail, peuvent doubler la facture totale.

Ces chiffres sont indicatifs. Chaque notaire établit un devis préalable que le demandeur peut solliciter avant d'engager la procédure. L'ANIL recommande toujours de comparer plusieurs devis.

Un modèle de règlement de copropriété 2026 peut également vous aider à comprendre les clauses obligatoires et les coûts associés.

Honoraires notariaux et frais de publicité foncière

Les honoraires du notaire comprennent les émoluments proportionnels (calculés sur la valeur de l'opération pour les modifications affectant la valeur des lots), les honoraires libres pour la rédaction d'acte et les débours (frais avancés pour le compte du client). La publication au service de publicité foncière génère des frais distincts, fixes et proportionnels à la longueur du document.

Qui paie : répartition entre copropriétaires

La règle par défaut veut que chaque copropriétaire supporte les frais liés à la modification de son lot. Pour une modification collective (travaux sur parties communes, mise en conformité de l'immeuble), les frais sont répartis selon les tantièmes de charges communes. L'AG peut cependant adopter une clé de répartition différente, par un vote distinct.

Pour le cas pratique de la climatisation évoqué plus haut, le copropriétaire demandeur assume en principe les honoraires du notaire et les frais de publication. Mais il peut négocier avec le syndicat une prise en charge partielle si la modification profite à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, si elle ouvre la voie à un règlement assoupli pour tous).

L'erreur à ne pas commettre : oublier la publication au service de publicité foncière

Voter la modification en assemblée générale ne suffit pas. La décision d'AG n'a d'effet qu'entre copropriétaires. Pour être opposable aux tiers : futurs acquéreurs, établissements prêteurs, administration fiscale : la modification doit être publiée au service de publicité foncière par acte notarié.

L'erreur classique : l'AG adopte la modification, le syndic la consigne au PV, mais personne ne mandate le notaire pour la publication. Cinq ans plus tard, un copropriétaire vend son lot. Le notaire de l'acquéreur consulte le règlement publié au SPF : il ne contient pas la modification. Conséquence directe : la modification est inopposable à l'acquéreur. Le vendeur peut voir sa vente compromise et sa responsabilité engagée.

La publication au SPF n'est pas une formalité administrative anodine. Elle conditionne l'effectivité de la modification dans la durée. Chaque fois qu'une AG modifie le règlement, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'AG suivante un point sur le suivi de la publication. Les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété perdent toute portée si le règlement publié n'est pas à jour.

Les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété perdent toute portée si le règlement publié n'est pas à jour.

Modifier le règlement intérieur de copropriété : une procédure différente

Le règlement intérieur de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement de copropriété. Le premier fixe les règles de vie quotidienne (horaires de bricolage, usage du local poubelles, stationnement visiteurs). Il peut être modifié par simple délibération en assemblée générale, à la majorité simple de l'article 24, sans acte notarié ni publication au SPF.

La frontière est toutefois poreuse. Certains immeubles possèdent un document unique qui fusionne règlement de copropriété et règlement intérieur. Dans ce cas, toute modification doit suivre la procédure notariale complète, même pour une clause de pure vie quotidienne, car le document dans son ensemble est publié au SPF.

Avant d'engager une modification, il faut donc identifier la nature exacte de la clause visée et le document qui la porte. Notre guide sur le règlement intérieur de copropriété détaille cette distinction et les procédures propres à chaque document.

Notre guide sur le règlement intérieur de copropriété détaille cette distinction et les procédures propres à chaque document.

Sources

• service-public.gouv.fr
• anil.org
• legifrance.gouv.fr

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