Règlement de copropriété : droits et obligations

Le règlement de copropriété, c'est le texte qui fixe les droits et obligations de chacun dans un immeuble : usage des parties privatives, accès aux espaces communs, répartition des charges, règles de vie. Il s'impose à tous : propriétaire occupant, bailleur ou locataire. Bien le connaître permet d'éviter la majorité des frictions du quotidien et de voter en assemblée générale avec les idées claires.

Ce qu'il faut retenir

• Le règlement de copropriété est obligatoire pour tout immeuble de plus de 2 lots ; il fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire (source : service-public.fr).
• Sa valeur juridique est celle d'un contrat opposable à tous les copropriétaires, présents et futurs, ainsi qu'aux locataires.
• Modifier le règlement requiert le plus souvent un vote en assemblée générale à la majorité absolue, voire l'unanimité pour les clauses touchant la destination de l'immeuble.
• Tout copropriétaire a l'obligation de participer aux charges communes, réparties selon les tantièmes inscrits dans le règlement.
• Depuis 2023, les copropriétés de plus de 15 ans doivent élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans.

Qu'est-ce que le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété organise la vie de l'immeuble depuis sa création. Selon service-public.fr, il « définit les droits et obligations des copropriétaires, l'usage des parties communes et les règles de gestion de l'immeuble ».

Dès que l'immeuble dépasse 2 lots, ce document est obligatoire. Il doit être établi par acte notarié et publié au fichier immobilier. Son absence ne dispense pas les copropriétaires de leurs obligations : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application s'appliquent alors automatiquement.

Concrètement, le règlement comporte deux volets :

• Le règlement stricto sensu : règles de vie collective, destination de l'immeuble, usage des parties communes et privatives.
• L'état descriptif de division : répartition des tantièmes (millièmes) entre les lots, qui sert de base au calcul des charges de copropriété.

Certains immeubles anciens fonctionnent encore avec un règlement antérieur à 1965. Sa mise en conformité avec le droit actuel peut être demandée en assemblée générale à tout moment.

Droits des copropriétaires : ce que le règlement garantit

Sur ses parties privatives : appartement, cave, parking : chaque copropriétaire dispose d'un droit exclusif : il occupe, loue, aménage. Dans les limites fixées par le règlement et la destination de l'immeuble, bien sûr.

Le règlement encadre aussi l'usage des parties communes : hall, escaliers, toiture, façades, jardins. Certaines peuvent être attribuées en jouissance exclusive à un copropriétaire (le cas du balcon ou de la terrasse, classiquement). Attention : jouissance exclusive ne signifie pas propriété. Les charges liées restent réparties selon les règles communes, sauf clause contraire.

Les droits les plus fréquemment définis :

• Droit à la jouissance paisible des parties privatives, sans trouble du voisinage.
• Droit de vote en assemblée générale, proportionnel aux tantièmes détenus.
• Droit à l'information : accès aux documents de gestion, aux comptes du syndicat, aux procès-verbaux d'assemblée.
• Droit d'opposition aux décisions irrégulières, dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal.

Un copropriétaire peut louer son lot en meublé ou vide. Mais il doit en informer le syndic et remettre au locataire un extrait du règlement. Si le locataire ne respecte pas les règles, c'est le bailleur qui en répond.

Obligations des copropriétaires : les règles non négociables

Les obligations sont aussi contraignantes que les droits. La principale : participer aux charges communes. Selon service-public.fr, « tout copropriétaire a l'obligation de participer aux charges communes de l'immeuble » (source). En cas d'impayé, le syndic peut engager une procédure de recouvrement pouvant aller jusqu'à la saisie du lot.

Deux catégories de charges coexistent :

• Charges générales (entretien, administration) : réparties selon les tantièmes de chaque lot.
• Charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) : réparties selon l'utilité que le service présente pour chaque lot.

Le règlement impose aussi :

• Respecter la destination de l'immeuble : dans un immeuble exclusivement bourgeois, pas d'activité commerciale sans vote en assemblée.
• Entretenir les parties privatives pour ne pas nuire aux parties communes (fuites d'eau, notamment).
• Respecter les règles de vie collective : horaires de travaux, gestion des déchets, occupation des espaces communs.
• Ne pas toucher aux parties communes sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Ignorer ces obligations expose à des injonctions judiciaires, voire à des dommages et intérêts.

Valeur juridique du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété vaut contrat opposable à tous les copropriétaires, y compris les futurs acquéreurs, et à leurs locataires. Acheter un lot, c'est être réputé avoir pris connaissance du règlement : qu'on l'ait lu ou non. C'est pourquoi notaires et agents immobiliers sont tenus de l'annexer à tout avant-contrat de vente.

Les locataires sont concernés aussi : le bailleur doit leur remettre un extrait des règles de vie collective. Si le locataire manque à ces règles, c'est le copropriétaire bailleur que le syndicat met en cause directement.

La hiérarchie des normes est claire :

1. La loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 priment sur toute clause contraire.
2. Le règlement de copropriété s'applique ensuite.
3. Les décisions d'assemblée générale s'inscrivent dans ce cadre.

Une clause contraire à la loi est réputée non écrite. Elle reste dans le document mais ne peut pas être appliquée. Le juge peut être saisi pour en constater la nullité, sans délai de prescription particulier pour les clauses illicites dès l'origine.

Pour les décisions d'assemblée, les règles de vote en copropriété varient selon la nature de la résolution : simple majorité, majorité absolue ou unanimité.

Modifier le règlement de copropriété : majorités et unanimité

Le règlement n'est pas gravé dans le marbre. Sa modification obéit à des règles de majorité strictes, fixées par la loi de 1965 et précisées sur service-public.fr (source).

Selon la nature de la modification :

• Majorité absolue (article 25) : modifications touchant à l'usage ou à l'administration des parties communes : autorisation d'un local à vélos, installation d'une borne de recharge, révision des règles de répartition des charges.
• Double majorité (article 26) : modifications affectant la consistance des parties communes (vente d'une partie commune, création d'un nouveau lot).
• Unanimité : pour tout ce qui touche à la destination de l'immeuble ou aux droits privatifs d'un copropriétaire, comme transformer un immeuble d'habitation en immeuble mixte habitation-commerce. L'unanimité exige le vote favorable de 100 % des tantièmes, présents, représentés et absents.

Le coût d'une modification par acte notarié tourne généralement entre 500 € et 1 500 € selon la complexité, hors honoraires du notaire rédacteur. Un règlement antérieur à 1965 peut contenir des clauses anachroniques sur la destination ou la répartition des charges : leur révision peut être demandée en assemblée sans unanimité si elles contredisent la loi actuelle.

Après le vote, la modification doit être publiée au fichier immobilier par un notaire pour être opposable aux tiers.

Nouvelles obligations réglementaires depuis 2023

La copropriété française a connu plusieurs évolutions réglementaires majeures ces dernières années. Elles s'intègrent directement dans les obligations des copropriétaires et du syndicat.

Plan pluriannuel de travaux (PPT). Depuis 2023, toute copropriété de plus de 15 ans doit élaborer un plan pluriannuel de travaux couvrant 10 ans (service-public.fr). Ce document recense les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à l'amélioration de sa performance énergétique. Il est voté en assemblée et conditionne une partie des décisions de travaux en copropriété.

DPE collectif obligatoire. Les copropriétés de 50 lots et plus dont le permis de construire est antérieur à 2013 devaient réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif avant le 1er janvier 2025 (service-public.fr). Celles de 50 à 200 lots ont jusqu'au 1er janvier 2026, les plus petites jusqu'au 1er janvier 2027.

Sécurité incendie. Selon le type d'immeuble, certains équipements sont obligatoires : colonnes sèches, extincteurs, désenfumage, détecteurs dans les parties communes (service-public.fr). Le non-respect engage la responsabilité collective du syndicat.

Ces évolutions peuvent nécessiter des mises à jour du règlement de copropriété existant pour intégrer les nouvelles obligations légales.

Règlement de copropriété et locataires : ce qui s'applique

Le locataire n'est pas copropriétaire, mais le règlement lui est partiellement opposable. Le bailleur a l'obligation de lui remettre un extrait des règles relatives à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes.

En pratique, le locataire doit :

• Respecter les règles de vie collective : horaires de silence, gestion des ordures, stationnement dans les espaces prévus.
• Ne pas modifier les parties privatives sans accord du propriétaire : et, si des parties communes sont impliquées, sans autorisation de l'assemblée générale.
• Se conformer à la destination de l'immeuble : exercer une activité professionnelle dans un lot résidentiel est interdit si le règlement le prévoit.

Mais le locataire ne vote pas en assemblée générale (sauf délégation du bailleur pour certaines questions d'usage des parties communes). Les charges restent dues par le copropriétaire bailleur vis-à-vis du syndicat.

Si le locataire ne respecte pas le règlement, le syndic de copropriété peut mettre en demeure le copropriétaire bailleur de faire cesser les troubles. Ce dernier peut ensuite se retourner contre son locataire sur la base du contrat de bail.