Comment demander une assemblée générale extraordinaire en copropriété

Pour demander une assemblée générale extraordinaire en copropriété, le conseil syndical peut saisir le syndic sans condition de seuil. Les copropriétaires doivent réunir au moins 25 % des voix (tantièmes) et remplir 4 conditions cumulatives : être copropriétaire, justifier du seuil, envoyer une LRAR au syndic et préciser l'ordre du jour. Le syndic dispose de 2 mois à compter de la première présentation du recommandé pour convoquer l'AGE (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Pour demander une assemblée générale extraordinaire en copropriété, le conseil syndical peut saisir le syndic sans condition de seuil. Un ou plusieurs copropriétaires doivent, eux, réunir au moins 25 % des voix du syndicat et respecter une procédure stricte (service-public.fr, fiche F2615). Encore faut-il savoir rédiger la demande, calculer le seuil de tantièmes et faire respecter le délai légal de convocation. Ce guide détaille chaque étape, du courrier recommandé jusqu'au recours judiciaire si le syndic reste silencieux.

AGE ou AG ordinaire : quelle différence en copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 ne trace aucune frontière formelle entre « assemblée générale ordinaire » et « assemblée générale extraordinaire ». Dans les textes, il n'existe qu'un seul type d'assemblée générale des copropriétaires, convoquée selon les mêmes règles de quorum, de vote et de procès-verbal.

L'usage professionnel a forgé cette distinction. L'AG annuelle, tenue une fois par an pour approuver les comptes et voter le budget prévisionnel, est couramment appelée « ordinaire ». Toute assemblée convoquée en dehors de ce rendez-vous annuel prend l'appellation d'AGE. Ce vocabulaire n'est pas anodin : il signale une urgence ou un besoin de décision qui ne peut pas attendre la prochaine AG annuelle.

Concrètement, une AGE répond à un besoin ponctuel : voter des travaux urgents, changer de syndic en cours de mandat, autoriser une action en justice. La procédure de convocation est identique à celle d'une AG annuelle. Ce qui change, c'est le déclencheur de la demande et le délai imposé au syndic pour y donner suite.

Pourquoi parle-t-on d'assemblée générale extraordinaire ?

L'expression s'est imposée dans la pratique des syndics et des conseils syndicaux pour désigner toute convocation qui sort du cycle annuel obligatoire. Elle permet de signaler aux copropriétaires que la réunion ne porte pas sur les comptes annuels mais sur un sujet spécifique et souvent pressant.

Cette terminologie facilite aussi la gestion administrative : un syndic qui reçoit une demande d'AGE sait immédiatement qu'il doit agir dans le délai contraint de deux mois, là où l'AG annuelle obéit à un calendrier prévisible. Dans les faits, c'est le caractère impromptu de la convocation qui justifie l'appellation, pas un régime dérogatoire.

Les cas qui justifient une convocation urgente

Une AGE se justifie dès qu'une décision ne peut pas attendre la prochaine AG annuelle sans conséquences pour la copropriété. Les motifs les plus fréquents :

• Travaux urgents : une infiltration en toiture, une panne d'ascenseur nécessitant un remplacement, un ravalement de façade imposé par un arrêté municipal.
• Changement de syndic en cours de mandat : lorsque le syndic démissionne, que son contrat arrive à échéance avant l'AG annuelle, ou que les copropriétaires souhaitent le révoquer.
• Actions en justice : autoriser le syndic à agir contre un tiers (constructeur, voisin) ou un copropriétaire.
• Décision financière urgente : emprunt collectif, appel de fonds exceptionnel pour des travaux non budgétés.

L'intérêt d'une AGE n'est jamais théorique. Si le toit fuit en septembre et que l'AG annuelle est en mars, attendre six mois aggraverait les dégâts et le coût final.

Qui peut demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire ?

Deux catégories de personnes peuvent exiger du syndic qu'il convoque une AGE. La première est le conseil syndical, qui dispose d'un pouvoir étendu : il peut demander la convocation sans avoir à justifier d'un quelconque seuil de voix. Une simple délibération du conseil suivie d'une lettre recommandée au syndic suffit.

La seconde catégorie regroupe les copropriétaires agissant sans l'intermédiaire du conseil syndical. La loi leur impose des conditions strictes, destinées à éviter les demandes isolées ou abusives qui paralyseraient le fonctionnement de la copropriété. L'erreur classique consiste à croire qu'une simple pétition ou un courrier groupé suffit. Sans le respect des quatre conditions cumulatives, la demande est juridiquement irrecevable et le syndic n'a aucune obligation d'y donner suite.

Les 4 conditions cumulatives selon service-public.fr

La fiche F2615 du site service-public.fr détaille les quatre conditions que tout copropriétaire demandeur doit remplir simultanément :

1. Être copropriétaire de l'immeuble concerné, ce qui suppose de figurer sur l'état descriptif de division et de détenir au moins un lot.
2. Justifier d'au moins 25 % des voix (tantièmes) du syndicat des copropriétaires. Ce seuil s'apprécie sur la totalité des voix de la copropriété, pas seulement sur les copropriétaires présents ou répondants.
3. Adresser la demande par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic. Un simple email ou un courrier simple n'a aucune valeur juridique pour déclencher l'obligation de convocation.
4. Indiquer précisément les questions que l'on souhaite voir inscrites à l'ordre du jour de l'AGE. Le syndic ne peut pas deviner ce que vous voulez faire voter.

Ces quatre conditions sont cumulatives. Si l'une d'elles manque, la demande n'oblige pas le syndic à convoquer.

Le rôle du conseil syndical pour simplifier la demande

Le conseil syndical est dispensé de justifier du seuil de 25 % des voix. C'est un levier puissant, souvent sous-utilisé. Si vous êtes copropriétaire mais que vous ne parvenez pas à réunir le quart des tantièmes, solliciter le conseil syndical est la voie la plus rapide.

En pratique, le conseil délibère, prend position sur l'opportunité d'une AGE, et s'il décide d'agir, adresse lui-même la demande au syndic. Le syndic est alors tenu de convoquer dans les deux mois, comme pour toute demande régulière. Cette voie présente un double avantage : elle supprime l'obstacle du seuil et donne un poids supplémentaire à la demande face au syndic.

Le seuil de tantièmes requis pour les copropriétaires

Le seuil de 25 % se calcule sur l'ensemble des voix du syndicat, c'est-à-dire la somme totale des tantièmes de copropriété. Pour savoir combien de voix vous détenez, consultez le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division : chaque lot se voit attribuer un nombre de tantièmes, généralement exprimé en millièmes.

Si vous êtes plusieurs copropriétaires à vouloir déclencher l'AGE, additionnez vos tantièmes respectifs. Un exemple : dans une copropriété totalisant 10 000 tantièmes, il faut que le ou les demandeurs cumulent au moins 2 500 tantièmes. Une fois ce seuil atteint, vous pouvez envoyer la LRAR au syndic en joignant le décompte des voix qui justifie votre demande. Ce décompte n'a pas besoin d'être notarié, mais il doit être sincère et vérifiable par le syndic.

Comment rédiger et envoyer sa demande au syndic : le pas-à-pas

La demande de convocation d'une AGE est un acte juridique qui fixe le point de départ du délai légal de deux mois. Sa rédaction mérite donc une attention particulière. Un courrier incomplet ou mal formulé peut être contesté par le syndic et retarder toute la procédure.

Le support obligatoire est la lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n'est pas une option : l'article 8 du décret du 17 mars 1967 conditionne expressément l'obligation de convocation à la première présentation d'une LRAR. Un courriel, même avec accusé de lecture, ne déclenche aucun délai. Conservez précieusement l'avis de réception et l'avis de première présentation : ces documents constituent la preuve de la date à laquelle le délai de deux mois a commencé à courir.

Une fois le courrier envoyé, ne restez pas passif. Notez la date de première présentation et calculez immédiatement la date butoir à laquelle le syndic doit avoir envoyé les convocations. Cette anticipation vous permettra de réagir sans délai en cas de silence.

Les mentions indispensables dans votre courrier LRAR

Votre courrier doit comporter quatre blocs d'informations pour être juridiquement recevable :

• Votre identité et qualité de copropriétaire : nom, prénom, adresse, désignation du ou des lots détenus.
• La preuve du seuil de 25 % des voix : indiquez le total des tantièmes de la copropriété, le nombre de tantièmes que vous détenez (seul ou avec les autres demandeurs), et le calcul montrant que vous atteignez le quart des voix. Si vous agissez via le conseil syndical, mentionnez votre qualité de membre du conseil et joignez la délibération.
• L'ordre du jour souhaité : formulez chaque point de façon précise et opérationnelle. Le syndic doit pouvoir rédiger la convocation sans ambiguïté.
• Le rappel de l'obligation légale : citez l'obligation de convocation sous deux mois prévue par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Ordre du jour : comment formuler vos points de façon recevable

L'ordre du jour que vous proposez engage la régularité de toute l'AGE. Un point mal libellé expose la résolution correspondante à une annulation ultérieure par le tribunal judiciaire.

Quelques règles de rédaction : chaque point doit décrire l'objet de la décision sans équivoque. Préférez « Autorisation à donner au syndic pour faire réaliser les travaux de réfection de la toiture du bâtiment A, pour un montant maximum de 45 000 € TTC » à « Travaux toiture ». Le second libellé est trop vague : les copropriétaires ne sauront pas ce sur quoi ils votent, et le syndic pourrait en profiter pour faire passer des prestations non souhaitées.

Si vous avez un doute sur la formulation juridique adéquate, le site service-public.fr propose des modèles dans ses fiches dédiées à la copropriété. Pour les sujets complexes (modification du règlement de copropriété, fusion de lots), un conseil auprès d'un avocat spécialisé peut éviter des nullités coûteuses.

Délai légal : le syndic a 2 mois pour convoquer après votre demande

Le délai de deux mois est le pilier du droit des copropriétaires à obtenir une AGE. La loi du 10 juillet 1965 est claire : le syndic doit convoquer l'assemblée générale dans ce délai à compter de la première présentation de la lettre recommandée. Ce n'est pas la date d'envoi ni la date de réception effective qui comptent, mais la date à laquelle le facteur s'est présenté une première fois au domicile du syndic.

Comprendre les règles et les délais est crucial pour obtenir gain de cause, notamment le délai pour convoquer une assemblée générale extraordinaire en copropriété.

Cette nuance est importante. Un syndic peut tarder à retirer le recommandé : la première présentation a tout de même eu lieu, et le délai court. Conservez l'avis de passage ou la preuve de dépôt : ce sont vos meilleurs alliés si le syndic conteste la date de point de départ.

Passé le délai de deux mois sans convocation, le syndic est en faute. Vous pouvez alors engager la procédure de recours décrite plus bas. Le non-respect de ce délai peut également constituer un motif de révocation du syndic pour manquement à ses obligations légales.

Calculer la date limite de convocation par le syndic

Prenons un cas concret. Vous postez votre LRAR le lundi 3 mars 2026. Le facteur se présente au cabinet du syndic le mardi 4 mars : c'est la date de première présentation. Le syndic a jusqu'au lundi 5 mai 2026 inclus pour envoyer les convocations à l'ensemble des copropriétaires.

Ce délai de deux mois se calcule de date à date : du 4 mars au 4 mai. Si le 4 mai tombe un dimanche ou un jour férié, le délai est reporté au premier jour ouvrable suivant. Dans notre exemple, le 4 mai 2026 est un lundi, donc la date butoir est bien le 4 mai, portée au 5 mai selon la computation exacte du délai.

Attention à ne pas confondre la date d'envoi de la convocation et la date de tenue de l'AGE. Le syndic doit avoir envoyé les convocations avant la date butoir. L'assemblée elle-même peut se tenir plus tard, dans le respect du préavis de 21 jours.

Le délai de 21 jours entre convocation et tenue de l'AG

Une fois la convocation envoyée par le syndic, un préavis minimum de 21 jours francs doit s'écouler avant la tenue de l'assemblée. Ce délai, commun à toutes les AG, permet aux copropriétaires de préparer leur vote, de consulter les documents joints et, le cas échéant, de donner mandat.

Dans notre exemple : si le syndic envoie les convocations le 2 mai 2026, l'AGE ne peut pas se tenir avant le 23 mai 2026. Le syndic doit également joindre à la convocation tous les documents nécessaires à l'information des copropriétaires : devis, contrats, rapports techniques selon les points inscrits à l'ordre du jour.

Les conséquences d'un non-respect du délai de 21 jours sont détaillées dans notre article sur la convocation hors délai et ses conséquences. Une convocation tardive peut entraîner l'annulation des décisions prises.

Que faire si le syndic refuse ou ne répond pas ?

Le silence du syndic à l'expiration du délai de deux mois n'est pas un mur infranchissable. La loi prévoit une voie de recours, par paliers successifs. L'objectif est d'obtenir la convocation, pas d'entrer dans un conflit stérile.

Premier réflexe : vérifiez que votre demande était bien régulière. Avez-vous bien envoyé une LRAR ? Avez-vous justifié du seuil de 25 % des voix ou agi via le conseil syndical ? Si un élément manque, corrigez-le avant d'aller plus loin. Une mise en demeure ou une saisine judiciaire fondée sur une demande irrégulière sera rejetée.

Si votre demande est irréprochable, passez à l'étape suivante sans attendre. Chaque semaine de retard est une semaine où la décision urgente qui motive l'AGE n'est pas prise : et où la situation (travaux, litige, vacance du syndic) s'aggrave.

La mise en demeure : première étape avant tout recours

La mise en demeure est une lettre recommandée avec AR qui rappelle au syndic son obligation légale et l'informe que vous engagerez une procédure judiciaire s'il ne s'exécute pas dans un délai que vous fixez. Ce courrier n'est pas obligatoire au sens strict, mais il est fortement recommandé.

Pourquoi ? D'abord parce qu'il peut suffire à débloquer la situation : un syndic qui réalise que l'affaire va atterrir devant le tribunal judiciaire préfère souvent convoquer l'AGE plutôt que d'exposer la copropriété à des frais et à une publicité défavorable. Ensuite, parce que le juge appréciera que vous ayez tenté une résolution amiable avant de le saisir.

Votre mise en demeure doit mentionner la date de votre demande initiale, le délai de deux mois écoulé, et le délai supplémentaire que vous accordez (quinze jours sont raisonnables). Conservez tous les justificatifs d'envoi et de réception.

Saisir le tribunal judiciaire pour forcer la convocation

Si la mise en demeure reste sans effet, la saisine du président du tribunal judiciaire est la voie de droit. Deux procédures sont possibles : la requête (lorsque vous agissez seul, sans contradicteur) ou l'assignation (lorsque le syndic est appelé à se défendre). Le choix dépend de la configuration et des pratiques de votre tribunal.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en référé ou sur requête, peut ordonner la convocation de l'AGE. Il peut également désigner un mandataire chargé de convoquer l'assemblée à la place du syndic défaillant, et assortir sa décision d'une astreinte : une somme due par le syndic par jour de retard.

Cette procédure n'est pas anodine. Elle implique des frais (huissier, avocat éventuel) et un délai de plusieurs semaines. Raison de plus pour soigner votre demande initiale et privilégier la voie amiable. Pour les situations complexes, le conseil d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété est recommandé.

Déroulement de l'AGE : ce qui change par rapport à une AG annuelle

Une fois la convocation obtenue, le déroulement de l'AGE suit les mêmes règles que toute assemblée générale de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucun régime dérogatoire. Le syndic assure la présidence (sauf si sa révocation est à l'ordre du jour), la feuille de présence est émargée, chaque résolution est mise aux voix.

Ce que les copropriétaires perçoivent parfois comme une différence tient au contexte : une AGE se tient souvent dans une atmosphère plus tendue, sur un sujet unique qui cristallise les oppositions. Mais juridiquement, tous les garde-fous habituels s'appliquent : information préalable, droit de mandat, règles de majorité, rédaction du procès-verbal, délai de contestation.

Les règles de vote applicables lors d'une AGE

Les majorités requises dépendent exclusivement de l'objet de chaque résolution, selon la grille prévue par la loi du 10 juillet 1965. La majorité simple (article 24) s'applique aux décisions de gestion courante. La majorité absolue (article 25) concerne les décisions importantes comme la désignation ou la révocation du syndic. La double majorité (article 26) est réservée aux actes graves : modification du règlement de copropriété, suppression du poste de concierge, etc.

Pour un rappel complet de ces mécanismes, consultez notre guide sur les règles de vote en assemblée générale de copropriété. Un copropriétaire qui maîtrise ces règles est mieux armé pour anticiper l'issue des votes et adapter sa stratégie.

Le procès-verbal : rédaction et délai de contestation

Le procès-verbal de l'AGE est rédigé par le syndic (ou par le secrétaire de séance) dans les mêmes conditions que pour une AG annuelle. Il doit relater fidèlement les délibérations, mentionner le résultat de chaque vote (nombre de voix pour, contre, abstentions) et être notifié aux copropriétaires.

Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du PV. Ce délai s'applique aux copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre la résolution) et aux copropriétaires défaillants (absents non représentés). Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester la décision, sauf vice du consentement. Pour un modèle complet et les règles de notification, consultez notre article sur le modèle de procès-verbal d'assemblée générale de copropriété.

Le PV est la pièce maîtresse en cas de contentieux. Vérifiez-le attentivement dès réception et ne laissez pas passer le délai de deux mois si vous envisagez un recours.

Points clés

• Le conseil syndical peut exiger une AGE sans condition de tantièmes, par simple LRAR au syndic.
• Les copropriétaires doivent détenir au moins 25 % des voix et remplir 4 conditions cumulatives (service-public.fr, F2615).
• Le syndic a 2 mois après la première présentation de la LRAR pour convoquer l'assemblée (loi du 10 juillet 1965).
• Le préavis de convocation est de 21 jours minimum, comme pour toute AG.
• En cas de refus du syndic, une mise en demeure puis une saisine du tribunal judiciaire permettent de forcer la convocation.

Sources

• service-public.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr

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