Assemblée générale de copropriété non tenue : recours, responsabilités

L'absence d'assemblée générale (AG) annuelle est une faute du syndic. Les copropriétaires peuvent agir par une mise en demeure, puis demander au tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire. Le conseil syndical peut également, après mise en demeure infructueuse, convoquer lui-même l'assemblée.

L'absence d'une assemblée générale de copropriété annuelle est illégale et paralyse la gestion de l'immeuble. Cette situation, souvent due à une défaillance du syndic, bloque l'approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel et toute décision de travaux. Heureusement, les copropriétaires disposent de recours gradués et efficaces pour forcer la tenue de cette réunion indispensable.

Ce qu'il faut retenir

• L'absence d'AG annuelle est une faute du syndic qui engage sa responsabilité.
• Avant toute action en justice, une mise en demeure formelle doit être adressée au syndic.
• Le président du conseil syndical peut convoquer l'AG si le syndic est défaillant.
• Tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire nommer un administrateur provisoire.
• Conserver une preuve écrite de toutes les relances (lettres recommandées) est crucial.

Pourquoi l'assemblée générale annuelle est une obligation légale

Le bon fonctionnement d'une copropriété repose sur la tenue d'une assemblée générale (AG) au moins une fois par an. Cette réunion est le cœur de la vie de l'immeuble, où les décisions stratégiques sont débattues et votées. L'absence de cette instance n'est pas une simple négligence administrative ; c'est une violation de la loi qui peut entraîner une paralysie complète de la gestion et engager la responsabilité du syndic.

Ce que dit la loi du 10 juillet 1965

Le cadre légal est sans équivoque. La loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose la tenue d'au moins une assemblée générale par an. Cette obligation est précisée par son décret d'application du 17 mars 1967. L'objectif est de garantir que les copropriétaires puissent exercer leur droit de contrôle sur la gestion du syndic, valider les comptes de l'exercice écoulé et voter le budget pour l'année à venir.

Selon le droit positif, le syndic est le seul légalement tenu de procéder à cette convocation. Il doit le faire dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable de la copropriété. Le non-respect de cette obligation constitue une faute de gestion.

Les conséquences concrètes d'une AG non tenue : comptes, budget, travaux

L'absence d'AG annuelle a des répercussions directes et graves sur la vie de la copropriété. Sans assemblée, il est impossible de :

• Approuver les comptes : les comptes de l'année précédente ne sont pas validés, ce qui peut créer une incertitude juridique et financière. Le syndic ne peut pas obtenir le quitus pour sa gestion.
• Voter le budget prévisionnel : sans budget, le syndic ne peut pas légalement appeler les provisions sur charges pour l'année en cours, sauf à se baser sur le budget de l'année précédente. Cela complique le paiement des fournisseurs (ascenseur, ménage, assurance) et peut conduire à des difficultés de trésorerie.
• Décider des travaux : qu'il s'agisse de l'entretien courant ou de rénovations importantes (ravalement de façade, réfection de la toiture), aucune décision ne peut être prise. L'immeuble se dégrade, et sa valeur patrimoniale avec.
• Renouveler le mandat du syndic : si le mandat du syndic arrive à son terme, il ne peut être renouvelé, plongeant la copropriété dans une situation de vide juridique.

En résumé, une copropriété sans assemblée générale est une copropriété à la dérive, incapable de prendre la moindre décision pour son avenir.

Qui est responsable quand l'AG n'est pas convoquée ?

Face à une assemblée générale non convoquée, les copropriétaires se demandent légitimement vers qui se tourner. La loi a clairement défini les rôles et les responsabilités pour éviter toute situation de blocage.

L'obligation de convocation incombe au syndic

Le responsable principal et direct est le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole. La convocation de l'assemblée générale annuelle fait partie de ses missions essentielles, définies par la loi de 1965. C'est l'une des obligations légales du syndic de copropriété. Ne pas s'y conformer constitue une carence, c'est-à-dire une défaillance grave dans l'exécution de son mandat.

Cette faute peut avoir plusieurs conséquences pour le syndic :

• Engagement de sa responsabilité civile professionnelle : si sa négligence cause un préjudice à la copropriété (par exemple, des pénalités de retard auprès d'un fournisseur), il peut être condamné à verser des dommages et intérêts.
• Non-renouvellement de son mandat : les copropriétaires peuvent légitimement décider de ne pas lui renouveler leur confiance lors de la prochaine AG, enfin tenue.
• Révocation : dans les cas les plus graves, une révocation pour motif légitime et sérieux peut être envisagée.

Le conseil syndical peut-il prendre le relais ?

Le conseil syndical, organe de contrôle et d'assistance du syndic, dispose d'un pouvoir de suppléance. Si, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, le syndic n'a toujours pas agi, le président du conseil syndical peut valablement convoquer lui-même l'assemblée générale. C'est une soupape de sécurité prévue par le décret de 1967 pour pallier la défaillance du syndic.

Copropriété sans syndic : le cas particulier

La situation la plus critique survient lorsque le mandat du syndic a expiré sans qu'une AG ait été convoquée pour en désigner un nouveau. La copropriété se retrouve alors "sans tête". Dans ce cas, tout copropriétaire peut prendre l'initiative de s'adresser au président du tribunal judiciaire. Il demandera, par le biais d'une requête, la nomination d'un administrateur provisoire dont la mission sera précisément de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.

Recours gradués : de la relance amiable au juge

Lorsqu'une assemblée générale copropriété non tenue paralyse l'immeuble, il ne faut pas rester passif. La loi prévoit des solutions efficaces, à condition de les mettre en œuvre dans le bon ordre. L'approche doit être progressive, de la simple demande à la procédure judiciaire.

Prenons un cas concret : un immeuble de 12 lots à Lyon. L'exercice comptable s'est clos le 31 décembre 2025. Nous sommes le 8 septembre 2026 et le syndic n'a toujours pas envoyé de convocation, malgré plusieurs appels des membres du conseil syndical.

Étape 1 : la relance amiable par courrier recommandé

La première chose à faire n'est pas de saisir la justice, mais de formaliser la demande auprès du syndic. Le président du conseil syndical, ou à défaut n'importe quel copropriétaire, doit envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier rappelle au syndic son obligation légale et lui demande de convoquer l'assemblée dans un délai raisonnable (quinze jours, par exemple). Cette étape est indispensable car elle constitue une preuve écrite de la première démarche effectuée.

Étape 2 : la mise en demeure formelle (qui peut l'envoyer ?)

Si la première relance reste sans effet, il faut passer à la vitesse supérieure. Le président du conseil syndical doit adresser au syndic une mise en demeure de convoquer l'AG, toujours par LRAR. Ce courrier, plus comminatoire, doit se fonder sur l'article 8 du décret de 1967 et lui impartir un délai précis et court (huit jours francs) pour s'exécuter. Passé ce délai, le courrier doit préciser que le conseil syndical usera de son droit de convoquer lui-même l'assemblée, ou que le tribunal sera saisi. Si le président du conseil syndical est inactif, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des voix peuvent également adresser cette mise en demeure.

Étape 3 : saisir le tribunal judiciaire pour désigner un administrateur provisoire

C'est l'ultime recours si la carence du syndic est avérée et persistante. Tout copropriétaire peut déposer une requête auprès du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La procédure est généralement rapide (référé). Le copropriétaire doit prouver la défaillance du syndic en joignant les copies des lettres recommandées et des mises en demeure envoyées.

Si le juge constate la carence, il nomme un administrateur provisoire. Cet expert (souvent un avocat ou un syndic professionnel) aura pour unique mission de convoquer l'assemblée générale.

L'erreur courante qui bloque tout recours

Dans la gestion des litiges de copropriété, et particulièrement face à un syndic inactif, une erreur procédurale peut anéantir des mois d'efforts et bloquer toute issue. L'erreur la plus fréquente, et la plus dommageable, est de ne pas constituer de preuves écrites de ses démarches.

Trop de copropriétaires se contentent de relances téléphoniques, d'échanges informels dans le hall de l'immeuble ou de simples courriels. Ils attendent passivement une réaction du syndic, pensant que leur bonne foi suffira. Or, en cas de contentieux, la parole a peu de valeur. Sans preuve tangible et datée, il est impossible de démontrer la "carence" du syndic, qui est la condition juridique pour qu'un juge intervienne ou que le conseil syndical puisse prendre la main.

La conséquence est directe : si un copropriétaire saisit le tribunal sans pouvoir produire une copie de la mise en demeure envoyée en recommandé avec son accusé de réception, sa demande a de fortes chances d'être jugée irrecevable. Le juge estimera que la procédure n'a pas été respectée. Le temps perdu est considérable, et pendant ce temps, la copropriété reste sans budget approuvé et sans possibilité de voter des travaux, ce qui peut paralyser l'immeuble pendant plusieurs années dans les cas extrêmes.

Forcer la convocation sans passer par le syndic : le rôle du conseil syndical

Lorsque le syndic reste sourd aux relances et à la mise en demeure, les copropriétaires ne sont pas démunis. La loi leur offre une voie d'action directe pour reprendre le contrôle et assurer la continuité de la gestion de l'immeuble, sans avoir à passer immédiatement par la case tribunal.

Quand et comment le conseil syndical peut convoquer l'AG

Le décret du 17 mars 1967 est très clair. Une fois que la mise en demeure adressée au syndic est restée sans réponse pendant un délai de huit jours francs, le président du conseil syndical acquiert le droit de convoquer lui-même l'assemblée générale. Il agit alors en substitution du syndic défaillant. C'est une prérogative essentielle qui permet de sortir de l'impasse. Si le président du conseil syndical n'agit pas, tout membre du conseil, ou un groupe de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l'ensemble de la copropriété, peut également prendre cette initiative. Il est important de bien calculer ce seuil de voix (tantièmes) pour s'assurer de la validité de la démarche.

Les formalités à respecter pour une convocation valide

Celui qui convoque l'AG à la place du syndic (président du conseil syndical ou groupe de copropriétaires) doit respecter scrupuleusement les mêmes règles de forme et de délai que le syndic lui-même. Une convocation non conforme pourrait entraîner l'annulation de l'assemblée et de toutes les décisions qui y seraient prises. Les points de vigilance sont :

• L'ordre du jour : Il doit être précis et lister toutes les questions qui seront soumises au vote.
• Les documents obligatoires : Les comptes de l'exercice clos, le budget prévisionnel, les devis pour les travaux envisagés, etc., doivent impérativement être joints à la convocation.
• La notification : La convocation de l'assemblée générale hors délai est un risque. Elle doit être envoyée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie électronique avec son accord exprès, en respectant le délai légal. Le non-respect de ce délai peut être un motif d'annulation. Le délai pour convoquer une assemblée générale extraordinaire suit les mêmes règles.

De plus, pour toute situation nécessitant une intervention rapide, il est utile de savoir comment demander une assemblée générale extraordinaire copropriété afin de ne pas laisser la situation s'enliser.

La charge de travail pour préparer une telle convocation n'est pas négligeable, mais c'est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse pour sortir la copropriété de l'ornière.

Après l'AG enfin tenue : points de vigilance

Une fois l'assemblée générale enfin convoquée et tenue, que ce soit par le syndic sous la contrainte, par le conseil syndical ou par un administrateur provisoire, le travail n'est pas terminé. Il faut s'assurer que les décisions prises soient correctement formalisées pour être incontestables et pouvoir être appliquées.

La première étape cruciale est la rédaction du procès-verbal (PV). Ce document doit retranscrire fidèlement les débats et, surtout, le résultat de chaque vote pour chaque résolution à l'ordre du jour. Il doit mentionner les noms des copropriétaires opposants ou abstenus, une information indispensable pour le calcul des délais de contestation. La signature du PV par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs est impérative. Vous pouvez trouver un modèle de PV d'assemblée générale de copropriété pour vous guider.

Ensuite, le syndic (ou celui qui a convoqué l'AG) a l'obligation de notifier ce PV à tous les copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés) dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'AG. Cette notification, faite par lettre recommandée, fait courir le délai de deux mois durant lequel une décision de l'AG peut être contestée en justice.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• service-public.fr

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